Alemania, el país con menos propietarios de vivienda en la UE

Baja tasa de propiedad en NRW: ¿Por qué tan pocos alemanes son propietarios de una vivienda?

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¿Comprar o alquilar? El sueño de la propiedad inalcanzable en Alemania

Muchas personas enfrentan dificultades para cubrir sus gastos diarios. Una parte importante de la factura mensual suele ser el alquiler. Alemania es el país de la Unión Europea (UE) donde menos personas viven en una vivienda propia. La propiedad de la vivienda se considera a menudo un lujo, mientras que en muchos otros países es una parte normal de la planificación para la jubilación.

Renania del Norte-Westfalia, la región con menor tasa de propiedad de vivienda

Según la oficina de estadística Eurostat, el 68 por ciento de la población de la UE vive en una vivienda propia. Rumanía tiene la tasa de propiedad de vivienda más alta, seguida de Croacia, Polonia y España. Incluso en países como Suecia o Francia, que ocupan posiciones más bajas en el ranking de la UE, un número significativamente mayor de personas vive en su propia vivienda que en Alemania. La República Federal ocupa el último lugar en la Unión Europea.

En Renania del Norte-Westfalia (NRW), la tasa de propiedad de vivienda es la más baja de Alemania, con un 38,5 por ciento, por detrás de Sajonia (34,5 %) y Mecklemburgo-Pomerania Occidental (37,8 %), considerando los estados federados. La tasa en Bremen, Hamburgo y Berlín es aún más baja. Además, en NRW existen diferencias notables entre las grandes ciudades y las zonas rurales. Mientras que la tasa de propiedad de vivienda en Düsseldorf es del 21,8 por ciento y en Colonia del 24,5 por ciento, en Coesfeld alcanza el 55 por ciento y en Euskirchen el 58,1 por ciento.

El alquiler como tradición

Las razones son diversas, incluyendo la historia, la política económica y las tradiciones culturales. Después de la Segunda Guerra Mundial, muchas ciudades alemanas quedaron gravemente destruidas y millones de personas se quedaron sin hogar. En las décadas de 1950 y 1960, se construyeron cientos de miles de viviendas de alquiler, tanto en el este como en el oeste.

Hasta la fecha, el gobierno federal alemán promueve significativamente más la vivienda social que la propiedad para uso propio. “Este desarrollo histórico ha arraigado profundamente el modelo de alquiler en Alemania”, escribe la Oficina Federal de Estadística.

Además, en Alemania existe una alta protección para los inquilinos. Los contratos de alquiler suelen ser a largo plazo, los propietarios solo pueden aumentar el alquiler de forma limitada y es difícil ejecutar los desalojos. Para muchas personas, el alquiler parece, por lo tanto, la opción más sencilla y segura.

Altos costos adicionales de compra en Alemania

Otro factor que aún disuade a muchas personas de comprar una vivienda son los altos costos adicionales de compra en Alemania: para el impuesto de transmisión patrimonial, el notario y el agente inmobiliario, según el Instituto de la Economía Alemana (IW), hay que añadir entre un 10 y un 12 por ciento del precio de compra. Además, desde 2022, los tipos de interés de los créditos hipotecarios en Alemania han aumentado considerablemente.

Y esto también es diferente en Alemania que en muchos otros países: los intereses de un crédito para la compra de una vivienda solo se pueden deducir fiscalmente si no se ocupa la propiedad. Además, los bancos suelen exigir un capital propio del 20 al 30 por ciento para los créditos hipotecarios, lo que supone un obstáculo insuperable para muchas familias jóvenes o personas con bajos ingresos. Según el IW, solo el 12 por ciento de los jóvenes inquilinos disponen de activos financieros superiores a 60.000 euros.

Hasta 2022, alquilar y comprar costaba casi lo mismo

A la hora de decidir si comprar o alquilar, la asequibilidad juega un papel importante. Antes de que los tipos de interés de los créditos volvieran a subir a partir de 2022, la financiación de la vivienda para los propietarios en NRW costaba mensualmente menos del 25 por ciento de los ingresos netos del hogar. A finales de 2022, tras el aumento de los tipos de interés, este porcentaje aumentó hasta el 38 por ciento.

Sin embargo, un alquiler mensual también consume una parte de los ingresos. En 2024, los hogares de NRW tuvieron que destinar alrededor del 30 por ciento de sus ingresos al alquiler neto en frío al firmar un nuevo contrato de alquiler. Antes del cambio de tipos de interés en 2022, según el IW, alquilar y comprar costaba casi lo mismo en relación con los ingresos netos medios. En algunos momentos, la propiedad era incluso más barata. Con el aumento de los tipos de interés, la situación ha cambiado, según los expertos del IW.

¿Qué hacen diferente otros países?

Las razones por las que en todos los demás países de la UE más personas viven en viviendas y casas propias son diversas. En los países de Europa del Este, donde la tasa de propiedad supera el 90 por ciento, como Rumanía, Eslovenia o Croacia, el colapso del comunismo llevó a la privatización masiva de viviendas. Los inquilinos de la época pudieron comprar sus viviendas a menudo a precios muy bajos, aunque con importantes necesidades de renovación.

En Noruega, el gobierno apoya activamente la adquisición de propiedades a través de beneficios fiscales y créditos a bajo interés.

En países como España, la propiedad de la vivienda es principalmente una cuestión cultural: se considera una tradición familiar y una garantía de prosperidad. Muchas propiedades se transmiten de generación en generación, lo que estabiliza la tasa de propiedad.

El mercado de la vivienda como “piedra de toque de la justicia social”

La situación en Alemania es similar, aunque con una gran diferencia: solo se aplica a ciertos estratos sociales. “Quien hoy es propietario de una vivienda en Alemania, a menudo no se lo debe a su propio trabajo, sino a sus padres”, afirma Marcel Fratzscher, presidente del Instituto de Investigación Económica de Berlín. Los hijos de propietarios de viviendas tienen más posibilidades de ser propietarios ellos mismos. “Quien proviene de una familia inquilina apenas tiene esta oportunidad”. El mercado de la vivienda, según Fratzscher, no es solo una cuestión de ingresos, sino de origen.

En un estudio, el DIW presentó a finales del año pasado cómo también en la propiedad de la vivienda se “estancan las oportunidades de ascenso de los no privilegiados”: los padres adinerados no solo heredan más a menudo propiedades, sino que también ayudan a menudo con la compra de inmuebles, ofreciendo garantías para préstamos, préstamos sin intereses o aportando el capital propio necesario. “En total, la desigualdad entre quienes poseen propiedades y quienes siguen siendo inquilinos está creciendo”.

Para los jóvenes sin patrimonio familiar, el sueño de tener una vivienda propia es a menudo solo una ilusión, dice Fratzscher. “Para la generación de hoy de entre 30 y 40 años, la propiedad de la vivienda en las ciudades se ha vuelto casi inalcanzable, incluso con buenos ingresos”.

Ventajas y desventajas de la propiedad de la vivienda

Para muchas personas, especialmente jóvenes profesionales o familias, el alquiler ofrece más flexibilidad. Una mudanza a otra ciudad parece más fácil si no se está vinculado a una propiedad. Para muchos, la opción de alquilar en caso de duda es un escenario aterrador.

Por otro lado: la propiedad de la vivienda puede ser una planificación para la jubilación. Más tarde se tiene un techo sobre la cabeza, sin temor a que suban los alquileres. O se tienen ingresos adicionales regulares por el alquiler.

Pérdida de la vivienda en caso de dificultades económicas

Sin embargo, si el destino convierte a alguien en receptor de prestaciones sociales básicas, esta planificación para la jubilación ya no está segura. En este caso, una vivienda propia ocupada por cuatro personas no puede tener más de 130 metros cuadrados. Para una vivienda unifamiliar, el límite es de 140 metros cuadrados. De lo contrario, se considera un activo y se tiene en cuenta en consecuencia para las prestaciones sociales básicas. Esta legislación ha sido criticada durante mucho tiempo por varios partidos políticos.

El DIW ha derivado de su estudio demandas a la política: esta no debe “seguir actuando como si la propiedad fuera solo una cuestión de mérito personal”. En lugar de subvenciones costosas, como la antigua ayuda para la compra de vivienda, se necesitan “instrumentos específicos para los hogares con ingresos medios y bajos: garantías estatales, subvenciones al capital propio o créditos a bajo interés para los compradores primerizos sin ayuda familiar”.

Nuestras fuentes:

Emisión: WDR.de, “Warum nur so wenige Menschen in NRW Wohneigentum haben”, 20.02.2026, 18 Uhr