January 20, 2020

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Análisis de noticias: ¿Por qué la zonificación de viviendas unifamiliares está bajo ataque?

Dahlem es uno de los barrios más prósperos de Berlín, sus calles encantadoras y frondosas bordeadas de grandes mansiones, villas, como las llaman los alemanes, construidas principalmente a principios del siglo XX. Mientras caminaba desde la estación de U-Bahn Dahlem-Dorf con techo de paja hasta la cena en la casa de un amigo que no era exactamente Daddy-Warbucks una tarde reciente, inicialmente me sorprendió cómo se las arregló para permitirse un entorno tan elegante.

Luego vi una villa con seis botones de timbre en la puerta principal en lugar de solo uno. Después de eso, noté una o dos villas subdivididas más, más un par de pequeñas placas que indicaban que había consultorios médicos dentro. El lugar de mi amigo resultó estar en un pequeño edificio de apartamentos que era más nuevo que las casas de los alrededores, pero construido aproximadamente a la misma escala.

Dicha vivienda mixta no es completamente desconocida en los EE. UU., Pero se encuentra principalmente en vecindarios que son anteriores a la zonificación, que comenzó su aumento en los Estados Unidos en las décadas de 1910 y 1920. En la era de la zonificación, especialmente desde la Segunda Guerra Mundial, la regla general para los barrios residenciales ha sido las casas unifamiliares y solo las casas unifamiliares, sin apartamentos ni negocios permitidos.

En Alemania, que generalmente se le atribuye la invención de la zonificación, esta práctica de dividir ciudades en áreas destinadas a ciertas actividades y formas de construcción se remonta a la década de 1870. El desarrollo en Dahlem, una antigua finca que terminó en manos del gobierno, incluso fue administrado por una Comisión Real para la División del Dominio de Dahlem que dictaminó que los compradores de parcelas tenían que erigir edificios tipo villa en dos años o pagar una multa.

Las innovaciones de planificación y zonificación alemanas obtuvieron mucha atención en otros lugares, y los reformadores estadounidenses que comenzaron a abogar por reglas de desarrollo urbano más restrictivas a principios de 1900 fueron bastante abiertos acerca de su inspiración teutónica, al menos hasta la Primera Guerra Mundial. Pero mientras que las leyes y regulaciones alemanas sí mucho para determinar cómo y dónde las personas pueden construir, no dictan que la vivienda unifamiliar se separe de todo lo demás.

De hecho, prácticamente ningún otro país hace esto en la medida en que lo hace EE. UU. Como Sonia Hirt, profesora de arquitectura y planificación del paisaje de la Universidad de Georgia, escribió en su encantador e iluminador libro de 2014 “Zoned in the USA”: “No pude encontrar evidencia en otros países de que esta forma particular, la vivienda unifamiliar independiente, sea rutinariamente , como en los Estados Unidos, considerado tan incompatible con todos los demás tipos de urbanización como para garantizar un distrito legalmente definido propio, un distrito donde todos los demás usos principales de la tierra y tipos de edificios están prohibidos “.

La zonificación unifamiliar ahora está a la defensiva en los EE. UU., Con la votación del Consejo de la Ciudad de Minneapolis en 2018 para permitir hasta tres unidades de vivienda en cada parcela residencial, y la Legislatura de Oregón haciendo algo en la misma línea (las reglas varían según el tamaño de ciudad) el año pasado.

El senador estatal Scott Wiener, demócrata de San Francisco, a la izquierda, habla sobre su medida de vivienda, el Senado Bill 50, durante una audiencia del comité en 2019.

(Rich Pedroncelli / AP)

Aunque hasta ahora una legislación similar ha fallado en California, otras reformas para permitir que los propietarios agreguen unidades a las casas existentes, en palabras de un experto, han puesto al estado “al precipicio de la zonificación unifamiliar funcionalmente inexistente”, y las reformas más audaces no están Todavía no estás muerto. En California, el Proyecto de Ley 50 del Senado ha sido reintroducido con cambios que otorgan a las ciudades y condados dos años para desarrollar planes para impulsar el desarrollo antes de que los mandatos estatales para una mayor densidad de vivienda se pongan en marcha.

Estos esfuerzos han engendrado algunas reacciones alarmantes y alarmistas. “Los demócratas declaran la guerra a los suburbios, buscan prohibir las viviendas unifamiliares”, escribió el periodista conservador Luke Rosiak en Twitter en promoción de su artículo del Daily Caller sobre un proyecto de ley que acaba de presentar en la Legislatura de Virginia que afirmó que “podría transformar rápidamente el estilo de vida suburbano que disfrutaban por millones “. Los pensadores suburbanos Joel Kotkin y Wendell Cox argumentaron en City Journal que sin una propiedad de vivienda generalizada,” Estados Unidos se volverá cada vez más feudal en su forma económica y social “.

Kotkin y Cox insinuaron, pero fueron lo suficientemente cuidadosos como para no afirmar abiertamente que abolir la zonificación unifamiliar tendría este efecto. Su cautela estaba justificada. De hecho, Alemania es un país donde la propiedad de vivienda y las casas unifamiliares son fenómenos minoritarios, y lo dejaré para que decida si eso significa que es feudal. Muchas otras naciones ricas tienen tasas de propiedad de vivienda similares o superiores a las de los EE. UU. (Las más altas tienden a estar en los estados comunistas de Europa del Este) sin una zonificación unifamiliar de estilo estadounidense.

La explicación más famosa de por qué la zonificación unifamiliar es tan frecuente en los EE. UU. Es probablemente la “Hipótesis de Homevoter” del economista de Dartmouth College William Fischel: excepto en algunas ciudades, la política local está dominada por los propietarios, los propietarios favorecen políticas que aumentan el valor de sus propiedades y La zonificación unifamiliar se percibe como hacer precisamente eso.

Hirt, quien nació y creció en Bulgaria, reconoció el poder de este razonamiento en “Zonificación en los Estados Unidos”, pero argumentó que está incompleto. “Si la economía de bienes raíces fuera y sigue siendo el factor clave, si los valores de las propiedades residenciales disminuyen inevitablemente en entornos donde se permiten múltiples usos de la tierra y tipos de vivienda”, escribió, “las personas de las otras democracias capitalistas no deberían tener el mismo temor”. sobre los alrededores de su hogar y los valores de su hogar?

Hirt propuso, en cambio, que un conjunto particular de creencias culturales determinara la forma que tomó la zonificación en la década de 1920 y que posteriormente esta forma ha dado forma a las nociones estadounidenses “de los lugares en la ciudad donde podemos y debemos encontrarnos, las calles que podemos y deberíamos viajar, cuántos autos podemos y debemos tener, y los tipos de hogares en los que podemos y debemos vivir ”.

Algunas de estas creencias culturales a favor de la vivienda unifamiliar datan al menos de la fundación de los EE. UU. Y de las preferencias de ciertos fundadores para el país sobre la ciudad. Otros eran exclusivos de la década de 1920 y realmente muy chiflados. Las tiendas de comestibles en las esquinas se representaban como vectores de enfermedades y trastornos, mientras que la histórica decisión de la Corte Suprema de 1926 que estableció la legalidad de la zonificación afirmó que “muy a menudo el edificio de apartamentos es un mero parásito”.

Esta era una época en la que muchos tipos reformistas también apoyaban la eugenesia, y no se puede negar el papel de la intolerancia similar en el auge de la zonificación. Pero también fue impulsado por creencias relativamente inocentes que resultaron estar totalmente equivocadas. Los defensores de la zonificación argumentaron, por ejemplo, que canalizar el desarrollo residencial en vecindarios de casas unifamiliares separadas muy alejadas de tiendas y oficinas sería una bendición para la salud de los estadounidenses, mientras que, de hecho, la dependencia extrema de los automóviles que a menudo resultó ha sido lo contrario.

¿Deshacerse de la zonificación unifamiliar de repente revertiría todo esto y transformaría los suburbios? UH no. Ibraheem Samirah, el dentista suburbano de Virginia y legislador estatal recién elegido que patrocinó el proyecto de ley de reforma de zonificación discutido anteriormente, dijo que cree que cualquier cambio “sería mucho más a largo plazo, mucho más lento”. Su esperanza, me dijo la semana pasada, es Cambia un poco el equilibrio en la política de vivienda local al dar a los propietarios la oportunidad de beneficiarse del desarrollo de sus propias propiedades en lugar de luchar contra el desarrollo cercano. “Estoy tratando de ampliar la coalición de viviendas más asequibles más allá de los desarrolladores a los propietarios”, dijo.

Mientras tanto, en Berlín, no es que la ausencia de zonificación unifamiliar haya resuelto todos los problemas inmobiliarios de la ciudad. Los precios de compra y especialmente los alquileres siguen siendo bajos para los estándares de las principales ciudades del mundo, pero han aumentado tanto en las últimas dos décadas que el gobierno local se sintió obligado a imponer una congelación de alquileres de cinco años el otoño pasado.

La zonificación unifamiliar no es la única causa de los altos precios de la vivienda en California, Virginia o en otros lugares de los EE. UU. Pero es un poco extraño.

Fox escribe una columna para Bloomberg.