Detroit, la ciudad que agudiza el apetito de los inversores inmobiliarios

Detroit, la ciudad que agudiza el apetito de los inversores inmobiliarios

EN IMÁGENES – Se ha declarado en bancarrota y decrépito, pero la capital del automóvil estadounidense está en plena recuperación. Y ahora atrae a los inversores, grandes y pequeños, atraídos por precios muy bajos. Una apuesta ganadora?

Fue la ciudad de los pioneros del automóvil, en la que Henry Ford lanzó e industrializó su famoso Ford T pero durante años Detroit es mejor conocido por sus reveses. Un descenso al infierno mucho antes de las convulsiones que experimenta la industria automotriz. De 1.8 millones de habitantes en la década de 1950 a 680,000, la ciudad sufrió principalmente de problemas de segregación y una hemorragia de su población hacia los suburbios. Según las estadísticas oficiales, la población de la ciudad en la actualidad es 82% negra y 8% hispana.

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Símbolo del pueblo fantasma con su infraestructura en ruinas y sus miles de casas abandonadas, la ciudad había caído al nivel más bajo en 2013, con la rotunda bancarrota del municipio mostrando una responsabilidad de 18 mil millones de dólares. Pero desde entonces, el viento ha cambiado. Notablemente con la llegada de un nuevo alcalde, Mike Duggan, quien se arremangó para permitir que su ciudad haga el máximo con los medios mínimos. En el programa: reparaciones de carreteras, el retorno del alumbrado público y, sobre todo, un programa de demolición titánico de 40,000 edificios, de los cuales 14,000 ya se han completado.

La familia con 100 edificios

La ciudad cuenta con un verdadero departamento de planificación urbana encabezado por un respetado profesional, Maurice Cox, y aumentó rápidamente de 6 a 36 personas (arquitectos, arquitectos paisajistas, historiadores) para volver a dibujar los contornos de la ciudad. Una nueva dinámica acompañada de una disminución de la delincuencia, que se había convertido en una de las más fuertes del país, y un retorno de la población blanca que está interesada de nuevo en la ciudad y se establece allí.

Por su parte, los grandes inversores privados olieron rápidamente las gangas. Así es como dos familias comparten la mayoría de los edificios en los dos distritos centrales de la ciudad. El empresario Dan Gilbert, posee el 70% del Downtown (un centenar de edificios) y ha invertido más de $ 2 mil millones y planea inyectar la misma cantidad. Mientras tanto, la familia Ilitch, rica en pizzas, ha puesto sus miras en Midtown, donde poseen edificios, clubes e instalaciones deportivas (hockey, béisbol). Y Ford acaba de anunciar la compra de la estación monumental de la ciudad para trabajar hasta 5000 personas después de cuatro años de trabajo.

Pero Detroit no atrae a los multimillonarios. Más allá del centro donde los precios ya se han ido, hay mucho que hacer en esta ciudad 3,5 veces más grande que París para acomodar mejor a la clase media. Esta es la razón por la cual un mercado activo se está desarrollando para construir, pero sobre todo restaurar y alquilar casas compradas a precios bajos. "El objetivo de nuestra política es atraer nuevos residentes sin perder los actuales", dijo el alcalde Mike Duggan. Y dado que la ciudad tiene pocos medios, se centra en la infraestructura, dejando a los desarrolladores inmobiliarios e inversores.

Casas a $ 50,000

Perspectivas atractivas para altos rendimientos y ganancias redondeadas que atraen a Francia. Así se lanzó Detroit Immo, una compañía creada por dos franceses, Antoine Demoussaud y Rudy Noulé. Juntos, dependiendo de los relevos locales, ya han comprado y renovado 300 viviendas vendidas a inversores franceses a un promedio de $ 50,000 y alquiladas por un agente de bienes raíces de habla francesa. "Este es el momento adecuado para apostar a la recuperación de Detroit", dijo Antoine Demoussaud. Las compras hechas a veces a la unidad pero también a veces en lotes de 3 o 4 casas incluso varias decenas. "Para los compradores múltiples que no conocen la ciudad, realmente les aconsejamos que vengan y la descubran en el lugar", dice Antoine Demoussaud.

Incluso si la transacción va acompañada de un servicio legal, una administración de rentas y presenta retornos netos que pueden exceder el 10%, hay muchos puntos que observar. Para todos, asegurarse de la calidad del bien que compra, su entorno y la dinámica de la ciudad. "La regulación frente a los inquilinos puede ser muy diferente de un estado a otro", advierte François Gagnon, presidente de Era Europa y Era France, que se comparte entre Francia y los Estados Unidos. Michigan (el estado de Detroit) es un estado de trabajadores donde el desalojo de un inquilino mal pagado es más difícil que en otro estado. Y debemos asegurarnos de que los impuestos locales no se disparen o las nuevas regulaciones de vivienda, lo que aumentaría significativamente la factura. "Con todos estos elementos en mente, bueno los tratos siguen siendo posibles aprovechando este período en el que los precios siguen siendo más bajos que los de un mercado "normal".

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