Con hipotecas sobrevaluadas y una fuerte caída en el número de ventas de bienes raíces, ¿esperaba que bajaran los altos precios de las casas y condominios? Ocurrió parcialmente, pero solo en alguna parte, y la reversión deseada en la evolución de los precios estuvo lejos de ocurrir. Lo que es peor, en comparación con cuánto ganamos y cuánto tenemos que gastar para comprar una casa, somos los peores de los 58 estados rastreados.
Por primera vez, la Asociación Bancaria Checa realizó una encuesta única junto con la empresa Dataligence, que es seguidora de la Sociedad de Mapas de Precios. Para analizar la evolución de los precios inmobiliarios, evaluaron todas las transacciones de venta que tuvieron lugar en 2022 en todo el territorio de la República Checa y se registraron en el catastro inmobiliario. De esta forma, el catastro registró 61.000 transacciones reales de compraventa de departamentos antiguos y casas unifamiliares, así como más de 8.000 departamentos vendidos por desarrolladores.
Para tener algo con lo que comparar, el proyecto evaluó datos de los 5 años anteriores entre 2018 y 2021, cuando la oficina catastral registró transacciones en 275 mil casas unifamiliares y departamentos antiguos, más de 50 mil departamentos en edificios nuevos fueron vendidos por desarrolladores durante este período. Las ventas no estándar, como las transferencias de acciones cooperativas o las ventas de solo partes de pisos o casas, no se incluyeron en los datos.
El mercado inmobiliario en 2022
Edificios de apartamentos: total 214.100
- Obra nueva: 14.700
- Casas de ladrillo: 130.200
- Casas prefabricadas: 69,200
- De este número, el 65% de las casas se dividen en unidades de vivienda de propiedad privada (1,86 millones de unidades). El 35% de las casas no se definen como unidades residenciales (aprox. 530.000 unidades).
- Hay 12.650 precios de transacción disponibles para comparar.
Unidades habitacionales
- Un total de 2,46 millones de apartamentos.
- Había 1,86 millones de apartamentos de propiedad privada (unidades definidas).
- Cooperativa y apartamentos de alquiler 530 mil. (unidades indefinidas).
- Hay 545.020 precios de transacción disponibles, de los cuales 216.780 precios de transacción son para edificios nuevos desde 1995 y 328.240 para apartamentos antiguos desde 2014.
Casas de familia
- Un total de 2.160.000 viviendas unifamiliares.
- Hay 283.760 precios de transacción disponibles.
El mensaje más importante que traen ambas empresas es, por lo tanto: los precios inmobiliarios sí cayeron, pero solo durante el período de la segunda mitad de 2022. Los precios disminuyeron en promedio un 4,3 %. Sin embargo, a fines de 2022, los precios de mercado aún estaban bajos. 5 % mayor que en 2021.
¿Qué pasó el año pasado y por qué no llegó la tan esperada bajada importante de precios?
A principios de 2022 continuaba la fiebre de compras que se desató durante el año anterior. Temiendo el aumento de la inflación, la gente buscaba la mejor manera de ahorrar su dinero, lo que en la República Checa tradicionalmente significa convertir el dinero en “ladrillos”, es decir, comprar su propio inmueble. Como resultado, el mercado de apartamentos se agotó rápidamente y la oferta posterior de propiedades restantes fue la más baja de los últimos 10 años.
Tras el estallido de la guerra en Ucrania, se produjo el primer susto. El inicio de la crisis energética, los precios más altos de la energía y un fuerte aumento de la inflación cambiaron el estado de ánimo de la gente. Esto continuó durante el segundo trimestre y se vio exacerbado por el aumento de las tasas de interés hipotecarias. Debido a esto, en la segunda mitad de 2022 el mercado inmobiliario prácticamente se congeló,
él dice milan ročekDirector de Dataligence.
La congelación del mercado inmobiliario se reflejó en todos los tipos de bienes inmuebles, el número de ventas se redujo aproximadamente a la mitad. Para los apartamentos más antiguos, las ventas cayeron un 51%, para los apartamentos en edificios nuevos un 57% y casas unifamiliares un 49%.
Si bien en la primera mitad del año pasado había una expectativa general de que debido a la dificultad de encontrar hipotecas, los vendedores tendrían que hacer concesiones en sus ideas sobre el precio, esto sucedió solo parcialmente, y en algunas partes del país incluso de nada.
Los departamentos más antiguos en construcción de ladrillo y panel aumentaron sus precios a mediados de año, por lo que en el segundo semestre cayó solo un 4,3% en promedio. Pero en comparación con 2021, los precios siguen siendo un 3,4% más altos.
Ese número es significativamente menor de lo esperado, la proporción de transacciones en Praga y Brno, donde casi no hubo cambios, juega un papel aquí. Nada en Brno, en Praga por menos del 1%. La mayor caída está en la región de Hradec Králové y la región de Moravia-Silesia, donde estamos entre el 10 y el 15%,
Milan Roček comenta sobre la situación en torno a la evolución de los precios.
Si en algún lugar los precios cayeron más significativamente en la segunda mitad de 2022, por dos decimales, fue principalmente en las regiones de Liberec (15%), Karlovy Vary, Moravia-Silesia, Ústí, Hradec Králové y Bohemia Central. Aquí la disminución se manifestó en aprox. 13%.
Los precios en la región de Moravia del Sur cayeron levemente por un tiempo, pero al final del año volvieron a subir a nuevos máximos. Y finalmente, los precios inmobiliarios de Praga cayeron solo un 1%.
Los precios de los inmuebles en obra nueva no han bajado nada
Así como todavía se podía influir fácilmente en los precios de los pisos más antiguos, donde lo único que importa es la presión del comprador y la voluntad del vendedor, era prácticamente imposible negociar con pisos en edificios nuevos. Si bien los desarrolladores intentaron aumentar las ventas mediante acciones de marketing, estas no se tradujeron en absoluto en los precios finales de venta. Todavía era posible obtener un descuento en la cocina o en el garaje, pero eso era lo máximo que se podía hacer. A diferencia de las propiedades más antiguas ya terminadas, los desarrolladores no pudieron influir en los altos precios de los materiales de construcción.
Por lo tanto, los precios medios de los inmuebles nuevos aumentaron un 11 %, hasta una media de 120 000 coronas checas por metro cuadrado. Praga tiene los precios más altos (CZK 151.643/m2). El precio medio en las regiones es ahora un 14% más alto (100.692 CZK/m2).
Evolución de precios de nuevos edificios en la República Checa 2018–2022
Precios de casas unifamiliares
En los últimos dos años, la evolución de los precios de las casas unifamiliares fue un poco diferente a la de los apartamentos, especialmente en Praga. Si bien el aumento de precios en las regiones fue gradual y solo disminuyó ligeramente hacia fines de 2022 para estabilizarse en un precio promedio de aprox. 4,8 millones de coronas checas, Praga experimentó un salto de precios en la segunda mitad de 2021. El precio promedio de las casas familiares se disparó a 19 millones de coronas checas, solo para caer a menos de 16 millones de coronas checas en la primera mitad de 2022. Sin embargo, antes de que finalice 2022, comenzó a subir ligeramente de nuevo.
Evolución de los precios de las casas unifamiliares en la República Checa, 2018-2022
Así como el mercado inmobiliario se congeló, también lo hicieron los volúmenes y números de hipotecas. Si bien los volúmenes del año pasado fueron los más bajos de los últimos 10 años, el número de nuevas hipotecas otorgadas fue el más bajo de los últimos 20 años.
Las tasas de interés de alrededor del 6% anual provocaron que el pago hipotecario mensual promedio de 3 millones CZK aumentara en 6000 coronas checas. Para una hipoteca más pequeña de alrededor de 1 millón de coronas checas, la diferencia mensual es de aproximadamente 2000 coronas checas. En la siguiente tabla, puede ver cómo difiere el precio de un apartamento de 3+kk en un edificio nuevo, si desea comprarlo con una hipoteca, en Praga y Karlovy Vary. Mientras que en Praga, para obtener una hipoteca de este tipo, el ingreso familiar neto debe ser de 135 000 coronas checas, en Karlovy Vary, necesitará 53 000 coronas checas para un apartamento del mismo tamaño.
| Ciudad | Praga | carlsbad |
|---|---|---|
| Precio medio 3+kk | 13.000.000 coronas checas | 5.000.000 coronas checas |
| Recursos propios | 3.000.000 coronas checas | 1.000.000 coronas checas |
| El importe de la hipoteca | 10.000.000 coronas checas | 4.000.000 coronas checas |
| Tasa de interés | 5,93 % | 5,93 % |
| Mensualidad | 59.500 coronas checas | 23.800 coronas checas |
| Ingreso familiar mínimo mensual | 135.000 coronas checas | 53.000 coronas checas |
| Fuente: Asociación Bancaria Checa, Dataligence | ||
| Ciudad | Brno | Ústí nad Labem |
|---|---|---|
| Precio medio 3+kk | 6.300.000 coronas checas | 2.290.000 coronas checas |
| Recursos propios | 1.260.000 coronas checas | 460.000 coronas checas |
| El importe de la hipoteca | 5.040.000 coronas checas | 1.830.000 coronas checas |
| Tasa de interés | 5,93 % | 5,93 % |
| Mensualidad | 29.990 coronas checas | 10.890 coronas checas |
| Ingreso familiar mínimo mensual | 67.000 coronas checas | 25.000 coronas checas |
| Fuente: Asociación Bancaria Checa, Dataligence | ||
Sin embargo, los checos son muy ejemplares con el pago, incluso si el nuevo monto de la obligación es bastante notable. Se aferran a sus “ladrillos” y lo último que perderían por falta de pago son bienes raíces.
A pesar del notable aumento de las tasas hipotecarias, la proporción de préstamos hipotecarios en mora se mantiene en niveles muy bajos. A finales de 2022, la proporción de préstamos problemáticos era del 0,57 %, mientras que en los años de crisis 2011-2013 este valor era en promedio del 3,2 %. Incluso el número aún bajo de préstamos hipotecarios problemáticos es la causa de la caída relativamente baja de los precios inmobiliarios hasta el momento, porque una mayor cantidad de bienes inmuebles en venta no llega al mercado,
menciones jakub seidler, economista jefe de la Asociación Bancaria Checa.
La República Checa lleva una triste ventaja: somos los peores de los 58 países seleccionados en términos de equilibrio entre ingresos y precios inmobiliarios, lo que confirman los datos del Fondo Monetario Internacional (FMI). Gastamos un poco más en vivienda que los neozelandeses. Solo podemos envidiar a nuestros vecinos de Eslovaquia, Austria o Polonia.
Cómo nos comparamos en ingresos y precios de propiedades con los otros 58 países
Si bien los salarios nominales y el PIB aumentaron menos del 20 % en el año anterior a la COVID-19, los precios de los apartamentos antiguos y las viviendas unifamiliares aumentaron más del 60 %. Según sus datos, desde 2015 hasta finales de 2021, la disparidad de ingresos en la República Checa aumentó de manera más significativa de los 58 países monitoreados.
dice Jakub Seidler.
Tijeras entre los precios inmobiliarios y los ingresos en la República Checa, 2014-2022
