Los pagos atrasados ​​de alquileres e hipotecas están generando indulgencia y incumplimientos – Quartz

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Con el fin de mes aquí, millones de estadounidenses se preguntan cómo pagarán su renta o hipoteca, especialmente a medida que las compañías continúan despidiendo o suspendiendo al personal y el número de reclamos de desempleo continúa aumentando cada semana.

Ya hay impactos más amplios debido a pagos atrasados ​​y atrasados ​​de alquileres e hipotecas, incluidos cambios en las condiciones de préstamo para nuevos prestatarios, intervenciones gubernamentales, sanciones financieras, avisos de desalojo y plazos de contrato más largos. Pero los pagos de alquiler perdidos no solo afectan a los propietarios. Debido a la compleja red de financiamiento que los estadounidenses usan para financiar su mercado de vivienda, los pagos de alquileres perdidos se están extendiendo en toda la economía, donde los bancos, las agencias federales de crédito y los inversores los sienten en el mercado de $ 9 billones de valores respaldados por hipotecas (pdf )

En las últimas seis semanas, las solicitudes de desempleo en los Estados Unidos han aumentado a 30 millones, pero la Reserva Federal de St. Louis estima que se podrían perder hasta 47 millones de empleos debido a la pandemia de Covid-19. Las implicaciones de estos declives históricos son evidentes en los datos del Consejo Nacional de Viviendas Multifamiliares, que mostró que casi un tercio de los inquilinos de 13.4 millones de unidades de alquiler inicialmente no pagaron su renta durante los primeros cinco días de abril. Sin embargo, “el 91% de los hogares de apartamentos realizó un pago de alquiler total o parcial” antes del 26 de abril.

Entonces, ¿qué sucede si más inquilinos no pueden pagar su renta u optan por no pagar como parte de una huelga de renta? La respuesta es complicada debido a las formas en que las hipotecas residenciales y comerciales son aprobadas, atendidas, vendidas, comercializadas, respaldadas y reguladas por el gobierno federal.

Los propietarios que son particulares pueden negociar con un inquilino por un pago atrasado, un pago reducido temporal o un plan de pago. Varias ciudades y estados han instituido moratorias sobre los desalojos, pero ha habido informes de noticias de propietarios que presentan avisos de desalojo a los inquilinos de todos modos.

Entra CARES

Si el arrendador es una persona con una hipoteca respaldada por el gobierno federal y los ingresos por alquiler corresponden a sus pagos normales, el arrendador puede solicitar la indulgencia a través de un programa en virtud de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica (CARES) de Coronavirus. Indulgencia, que no requiere prueba de dificultades del cierre de Covid-19 y puede reducir o pausar los pagos de la hipoteca hasta por un año. Los propietarios de viviendas que no son propietarios también pueden presentar una solicitud.

Si se concede la indulgencia a un propietario o arrendador, el nuevo programa de pagos no afectará negativamente el puntaje de crédito del prestatario ni generará cargos por multas o multas adicionales. El 27 de abril, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) emitió una declaración enfatizando que los prestatarios no tendrán que pagar los pagos atrasados ​​en una suma global. Los inversores y otros participantes en el mercado secundario de hipotecas continuarán recibiendo ingresos de hipotecas respaldadas por el gobierno federal a través de la intervención del gobierno de la Reserva Federal.

“No hay‘ dólar se detiene aquí “.

Sin embargo, si la hipoteca de la propiedad de alquiler es un préstamo comercial, la situación es mucho más complicada debido a cómo esos préstamos se titulizan y venden a los tenedores de bonos, cada uno de los cuales posee una parte de la deuda, así como a terceros sin un intereses creados en el resultado final del préstamo. “El problema con eso es que no hay ‘paradas de dinero aquí’, en términos de que haya una persona responsable de la ejecución de ese préstamo”, dijo Ryan Swehla, director y cofundador de la empresa de corretaje de bienes raíces e inversión inmobiliaria Graceada. Socios, con sede en Modesto, California.

Después de que un banco emite una hipoteca, se agrupa con cientos de otras hipotecas y se vende a los inversores a través de una garantía estructurada como un bono con pagos periódicos. Este mercado secundario de hipotecas brinda a los bancos la liquidez necesaria para emitir más préstamos, pero también es la razón por la que participan terceros. Los principales compradores de estos préstamos para vivienda son entidades patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac de la FHFA, así como agencias gubernamentales como el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos. Otros compradores de valores respaldados por hipotecas incluyen inversores institucionales, corporaciones e individuos.

La mayor diferencia entre un banco o un prestamista directo y estos terceros, que se centran exclusivamente en los pagos, es que los bancos y los prestamistas directos en última instancia quieren averiguar cuál es el mejor resultado posible para ese préstamo, dijo Swehla. “Muchas veces eso significa trabajar con el prestatario, significa ayudar a navegar a través de una situación o circunstancia particular”.

Un panorama cambiado después de 2008

Jeffrey Taylor, miembro de la junta de la organización nacional de la industria de bienes raíces, la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), dijo que la aprobación de las regulaciones de Dodd-Frank después de la crisis financiera de 2008 cambió significativamente los tipos de hipotecas que podrían aprobarse, lo que redujo las tasas de morosidad y la morosidad. “Los libros han sido inmaculados”, dijo Taylor, quien también es cofundador y director gerente de la firma de servicios financieros y de hipotecas Digital Risk.

Los inversores en valores respaldados por hipotecas que cuentan con el respaldo del gobierno, a través de Fannie Mae y Freddie Mac, continuarán recibiendo pagos programados regularmente, como los pagos de cupones para bonos, incluso si a los titulares de hipotecas se les concede indulgencia bajo CARES, dijo Taylor. Las intervenciones gubernamentales han ayudado a prevenir cualquier impacto negativo grave para los inversores de bonos relacionados con hipotecas y otros tipos de valores respaldados por hipotecas hasta el momento al garantizar que continúen los flujos de efectivo.

La liquidez es importante para la emisión de nuevos préstamos. Las preocupaciones al respecto debido a los programas de tolerancia y la posibilidad de pagos atrasados ​​en el mercado hipotecario ya han llevado a algunos prestamistas como JP Morgan Chase a aumentar los puntajes de crédito mínimos y los pagos iniciales para los nuevos solicitantes de hipotecas residenciales.

El número de hipotecas en tolerancia ahora es de 3.5 millones o 7%.

El informe más reciente del MBA dice que el número de hipotecas en indulgencia ahora es de 3.5 millones o 7%, y la proporción de préstamos de FHH y VA en indulgencia es aún mayor, en 10%.

En un escenario aún más pesimista y serio, si el número de titulares de hipotecas que desean participar en un programa de indulgencia aumenta al 25% (aproximadamente 12.5 millones de préstamos), habría un estimado de $ 100 mil millones en pagos retrasados ​​y reducciones de liquidez, Taylor dijo.

El 22 de abril, la FHFA anunció que la asistencia de Fannie y Freddie al mercado hipotecario se extendería a la compra de préstamos hipotecarios que entraron en el programa de indulgencia del gobierno justo después de su cierre. Algunos nuevos titulares de hipotecas de repente no pudieron hacer sus pagos y solicitaron la indulgencia, una medida que normalmente evitaría que su préstamo se vendiera a Fannie y Freddie y eliminara la obligación de la deuda de los balances de sus prestamistas. Existen varias condiciones y criterios de elegibilidad, pero la medida debería ayudar a los prestamistas al aumentar la liquidez.

También hay preocupaciones sobre la viabilidad y los pagos de préstamos multifamiliares y comerciales. Industrias como el restaurante, el comercio minorista, la aerolínea y los viajes han disminuido considerablemente y algunos se han detenido por completo. Tanto Taylor como Swehla dijeron que estos préstamos comerciales y los valores relacionados pueden verse afectados de manera mucho más significativa que la crisis de 2008 debido a la medida en que muchas empresas e industrias ahora no pueden pagar el alquiler en instalaciones de almacenamiento, edificios de oficinas, almacenes y locales comerciales. .

Un mercado congelado

Los valores para los valores comerciales respaldados por hipotecas (CMBS) existentes se han desplomado y, a diferencia de la industria de hipotecas residenciales, no hay alivio para los inversores debido a la falta de participación del gobierno, dijo Swehla. “El mercado CMBS se ha congelado por completo”, dijo.

Taylor dijo que el impacto de las inscripciones en el programa de indulgencia resultará en que los bancos y los prestamistas hipotecarios ajusten y refinancian para dar cuenta de las solicitudes de modificación de los propietarios de cómo pagarán los pagos suspendidos o diferidos. “Algunas personas podrán devolverlo en un período de tiempo más corto, como un año”, dijo. “La mayoría de las personas que tienen esto en [their] el balance general reescribirá las hipotecas y solo agregará los pagos al final de la hipoteca, o algún tipo de pago global en el camino “.

“Siempre hay escenarios más optimistas en los que una persona dice:” Fui tolerante durante tres meses; el trabajo ha terminado y arranca de nuevo; No quiero agregar tiempo a mi hipoteca; Quiero pagar la casa “, dijo Taylor. En este escenario, un propietario podría reunirse con su administrador de préstamos o su banco para estructurar un acuerdo que les permitiera pagar la diferencia más rápidamente.

En situaciones menos optimistas, Taylor dijo que las modificaciones de préstamos podrían resultar en la reducción del capital de la hipoteca para ayudar a evitar un incumplimiento.

Incluso con las tasas históricas de desempleo, también se espera que cualquier disminución en los precios nacionales de bienes raíces residenciales sea relativamente modesta y corta debido a los niveles de inventario ajustados, dijo Taylor.

Si bien Swehla ya ha observado una disminución importante en los pagos de alquileres perdidos de los minoristas (aproximadamente el 40%), dijo que la cantidad de pagos de alquileres perdidos de los inquilinos de alquiler es relativamente pequeña porque sus hogares son lo último que la gente quiere perder. “Van a hacer todo lo posible para navegar y permanecer en el hogar en el que se encuentran”.

“Estamos en la punta del iceberg”.

Todavía hay mucha incertidumbre con respecto a cuánto tiempo la crisis de salud de la pandemia de Covid-19 afectará la capacidad de millones de personas para volver al trabajo. Los titulares de hipotecas que buscan aprovechar las bajas tasas de interés y las oportunidades para refinanciar también dependen de prestamistas con suficiente capacidad para procesar las solicitudes y la creencia de que los pagos se realizarán bajo los nuevos términos.

En última instancia, la preocupación de Swehla son los inquilinos de alquiler que se encuentran en propiedades suscritas por hipotecas comerciales sin el apoyo del gobierno. “Veremos angustia en el mercado comercial”, dijo. “Absolutamente veremos más valores predeterminados y con eso, más propiedades pasando por alguna etapa de angustia. Es por eso que estamos en la punta del iceberg porque eso aún no se ha desarrollado. Pero está en el horizonte “.

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