Los pagos hipotecarios son tan asequibles para los compradores de primera vivienda como lo eran hace tres años, gracias a la caída de las tasas de interés y los salarios más altos

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Por Greg Ninness

Las últimas cifras de precios de la vivienda constituyen una lectura sorprendente para los posibles compradores de primera vivienda.

Según el Instituto de Bienes Raíces de Nueva Zelanda, el precio de la vivienda del cuartil inferior nacional fue de $ 520.000 en octubre.

Eso significa que ha aumentado en $ 85,000* (+ 19,5%) desde octubre del año pasado, y en $ 157.000 (+ 43,3%) desde octubre de 2017.

Eso es un aumento promedio de $ 1000 por semana durante los últimos tres años para las viviendas en el extremo más asequible del mercado (el precio del cuartil más bajo es el punto de precio donde el 75% de las ventas están por encima y el 25% por debajo).

En Auckland, donde los precios son los más caros del país, el precio del cuartil inferior ha aumentado de 654.000 dólares en octubre de 2017 a 769.000 dólares en octubre de este año.

Eso es un aumento de $ 31,500 en los últimos 12 meses y $ 115,000 en los últimos tres años.

Eso significa que un depósito del 10% en una casa al precio del cuartil inferior nacional habría aumentado de $ 36,300 en octubre de 2017 a $ 52,000 en octubre de 2020. El tamaño de la hipoteca necesaria para ello habría aumentado de $ 326,700 a $ 468,000 durante el mismo período. .

Un depósito del 20% para la misma propiedad habría aumentado de $ 72,600 a $ 104,000 durante los mismos tres años, mientras que el monto de la hipoteca correspondiente habría aumentado de $ 290,400 a $ 416,000.

Esos son aumentos bastante pronunciados, especialmente si se considera lo que ha sucedido con los salarios durante el mismo período.

Si toma la tasa de pago promedio nacional para parejas (hombres y mujeres) en toda Nueva Zelanda de 25 a 29 años, y asume que están trabajando a tiempo completo, eso les daría un pago combinado después de impuestos de $ 1713 por semana en octubre de este año. .

Eso es un aumento de $ 34.14 por semana (+ 2.0%) en comparación con octubre del año pasado, y un aumento de $ 129.91 por semana (+ 8.2%) en comparación con octubre de 2017.

Por lo tanto, durante los últimos tres años, el costo de las viviendas en la parte del mercado que probablemente sea de mayor interés para los compradores de primera vivienda ha aumentado un 43,3%, mientras que el salario neto para los compradores típicos de la primera vivienda con la tasa de pago media ha aumentado. aumentó solo en un 8,2%

Eso sugiere que los precios de la vivienda en el cuartil inferior han aumentado a más de cinco veces la tasa de los salarios después de impuestos para los compradores típicos de la primera vivienda durante los últimos tres años. Pero para tener una idea completa de la presión que enfrentan los primeros compradores de vivienda, también debemos analizar lo que ha sucedido con las tasas de interés hipotecarias durante el mismo período. En octubre de 2017 el promedio de las tasas hipotecarias fijas a dos años ofrecidas por los principales bancos fue del 4,70%. Cayó casi continuamente desde allí hasta el 2,65% en octubre de este año.

Esa disminución tuvo un gran impacto en los pagos de la hipoteca.

Si hubiera comprado una casa al precio del cuartil inferior nacional de octubre de 2017 de $ 363,000 con un depósito del 10%, lo que habría requerido una hipoteca de $ 326,700, los pagos de la hipoteca habrían absorbido alrededor de $ 446.71 a la semana, o un poco más del 28% del el salario que se lleva a casa de una pareja típica que compra la primera vivienda.

Si la misma propiedad se hubiera comprado con un depósito del 20%, lo que hubiera requerido una hipoteca de $ 290,400, los pagos habrían sido de aproximadamente $ 347.19 a la semana, o poco menos del 22% del salario neto de un primer comprador de vivienda típico.

Al precio del cuartil más bajo de octubre de 2020, la hipoteca requerida con un depósito del 10% habría aumentado a $ 468,000, lo que habría aumentado la hipoteca en $ 43,93 por semana incluso después de permitir la caída de las tasas de interés.

Sin embargo, el pago después de impuestos de los compradores típicos de la primera vivienda también habría aumentado alrededor de $ 142 por semana durante el mismo período, más que compensando el aumento en los pagos de la hipoteca.

Al medir los pagos de la hipoteca como un porcentaje del pago después de impuestos en los ejemplos anteriores, las cifras se han mantenido notablemente estables en alrededor del 28% durante los últimos tres años para los compradores con un depósito del 10% y 22% para los compradores con un 20%. depositar.

Por lo que se refiere a la asequibilidad de las hipotecas, casi no ha habido cambios en los últimos tres años, con tasas de interés más bajas que más o menos cancelan los efectos del aumento de los precios en los pagos de las hipotecas.

Los precios más altos hacen que sea más difícil improvisar un depósito

Donde el aumento de los precios habrá dificultado las cosas para los compradores de primera vivienda es en la obtención de un depósito.

El aumento en el precio del cuartil inferior nacional desde octubre de 2017 ha elevado un depósito del 10% de $ 36,300 a $ 52,000, y la cantidad necesaria para un depósito del 20% de $ 72,600 a $ 104,000.

Si las parejas con las tasas salariales medianas descritas anteriormente pudieran ahorrar el 20% de su pago después de impuestos cada semana para destinarlo a un depósito, les tomaría 2.8 años obtener suficiente para un depósito del 10% en una casa en el cuartil inferior nacional precio (frente a 2,1 años hace tres años). Un depósito del 20% tardaría 5,8 años en ahorrar (frente a los 4,2 años de hace tres años).

Por lo tanto, al observar el panorama general, los pagos de la hipoteca se han vuelto más fáciles para los compradores típicos de la primera vivienda durante los últimos tres años, pero recaudar un depósito se habría vuelto más difícil.

Eso es particularmente cierto en Auckland, donde los precios del cuartil más bajo son significativamente más altos que en otras partes del país.

Necesitaría $ 76,900 para un depósito del 10% en una casa en el precio del cuartil inferior de octubre de Auckland de $ 769,000, mientras que un depósito del 20% le costaría $ 153,800.

Con un depósito del 20%, necesitaría una hipoteca de $ 615,200 y los pagos serían de aproximadamente $ 572 por semana.

Eso supondría un poco menos de un tercio del salario neto de una pareja que compra la primera vivienda, lo que debería ser razonablemente asequible.

Pero si solo tuvieran un depósito del 10%, los pagos de la hipoteca aumentarían a $ 725 por semana, consumiendo casi el 42% de su salario neto.

En ese momento, su flujo de caja semanal comenzaría a ser escaso y eso significaría que la vivienda en Auckland está comenzando a entrar en un territorio inasequible para las personas con un salario promedio sin un depósito sustancial.

Las siguientes tablas resumen las principales medidas de asequibilidad para comprar viviendas a los precios actuales del cuartil inferior en todas las regiones y distritos principales del país, con depósitos del 10% y del 20%.

* Nota. Esta cifra ha sido corregida. Cuando se publicó el artículo por primera vez, la cifra de aumento anual se expresó erróneamente en $ 40.000.

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