Los precios de la vivienda en Australia caen, las tasas de interés suben, pero los analistas dicen que aún no hay caída

Casas recién construidas en el suburbio de Denham Court en Sydney, Australia. Las tasas hipotecarias han caído por debajo del 2% en los últimos años, pero las tasas de interés están aumentando rápidamente en Australia.

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SÍDNEY — En un país donde la propiedad inmobiliaria domina las conversaciones de barbacoa y las cenas.la australiana Lili Zhang es como muchos propietarios.

Si bien tiene una cartera saludable de propiedades, ahora enfrenta la mayor amenaza para su inversión: el aumento de las tasas de interés.

Zhang, que tiene 40 años y trabaja en finanzas en Sídney, es propietaria de su propia casa valorada en 3 millones de dólares australianos (casi 2 millones de dólares) e invierte en otros dos apartamentos en los populares suburbios del este de la ciudad.

Para financiar eso, ha obtenido préstamos bancarios por valor de unos 3 millones de dólares australianos (casi 2 millones de dólares).

Las tasas hipotecarias han caído por debajo del 2 % en los últimos años, pero al igual que en muchos países, las tasas de interés están aumentando rápidamente en Australia a medida que el banco central busca controlar la inflación. que está en un récord de 6.8% en los 12 meses hasta agosto.

El Banco de la Reserva de Australia ha subió las tasas de interés durante cinco meses consecutivos levantamiento la tasa de efectivo oficial al 2,35% desde solo el 0,1% en abril en un esfuerzo por librarse del “flagelo” de la inflación, según el gobernador Philip Lowe.

No es el momento de entrar en pánico, pero la sensación de no ver el final del túnel en el aumento de los costos me impide dormir bien por las noches.

lili zhang

propietario australiano

Los bancos han trasladado el aumento de los costos de endeudamiento a través de tasas de préstamo más altas, que ahora oscilan entre el 4% y el 5% y están en camino de aumentar aún más.

Zhang dijo que sus pagos pronto se duplicarán a unos 16.000 dólares australianos al mes y que está preocupada.

Sus inquilinos tienen contratos de alquiler fijos y ella no puede aumentar los alquileres para cubrir los gastos de su nueva hipoteca. Tampoco espera un aumento salarial proporcional.

“No es el momento de entrar en pánico, pero la sensación de no ver el final del túnel en el aumento de los costos me impide dormir bien por las noches”, dijo Zhang, y agregó que el banco central tardó en reaccionar ante el aumento de los costos.

“Pensé que ya teníamos inflación el año pasado, pero no vimos ningún paso para frenar el aumento de los costos”.

Subasta pública de una casa en el suburbio de Kyeemagh junto a la bahía de Sydney en septiembre.

Su-Lin Tan | CNBC Asia

“Durante las elecciones [in May], todo el mundo culpaba a la guerra o a los confinamientos. Es solo una excusa conveniente”, agregó.

“Llegamos demasiado tarde para controlar la inflación, no necesito ser economista para saber… esos billetes cuando pago en el [supermarket] counter ya me están diciendo qué esperar en los próximos meses”.

Zhang dice que también está recortando gastos, incluidos sus cafés para llevar favoritos, que es exactamente lo que el RBA quiere ver.

Pero si bien el gasto general puede recortarse, lo que enfría la inflación, el sector de la vivienda australiano ahora entra en un nuevo estado de flujo en el que los compradores se muestran reacios a comprar debido a las altas tasas de interés de los préstamos, o esperan que los precios bajen aún más. Y los vendedores no están seguros si quieren vender a un precio más barato.

En otras palabras, el mercado inmobiliario australiano se encuentra en medio de un punto muerto que intenta adaptarse a una nueva normalidad.

Con los precios de la vivienda en Australia, entre los más altos del mundo, cayendo, las condiciones en Australia ofrecerán una perspectiva para los observadores económicos a nivel mundial a medida que las tasas de interés continúan aumentando.

Lisa Maree Williams | Getty Images Noticias | imágenes falsas

Con los precios de la vivienda en Australia, entre los más altos del mundo, cayendo, las condiciones en Australia ofrecerán una perspectiva para los observadores económicos a nivel mundial a medida que las tasas de interés continúan aumentando.

Según el último informe internacional de asequibilidad de la vivienda de Demographia para 2022Sydney ocupó el segundo lugar después de Hong Kong como la ciudad menos asequible del mundo. Melbourne está en quinta posición.

“Definitivamente hay más enfrentamientos entre compradores y vendedores en este momento”, dijo Elia Owen, directora de investigación residencial de Corelogic, uno de los principales proveedores de datos de propiedades de Australia..

“Esto se puede ver a través de la mediana de días en el mercado, que se ubica en 33 días a nivel nacional en los tres meses hasta agosto, frente a un mínimo reciente de 20 días la primavera pasada”.

Los precios de las casas caen

Los precios nacionales de la vivienda han caído por cuarto mes consecutivo a medida que la demanda de viviendas comienza a disminuir debido a los mayores costos de los préstamos, según Corelogic..

La caída mensual de precios en agosto también fue la mayor desde 1983, Corelogic dijo en su Informe de índice de valor de la vivienda más reciente.

“Todas las ciudades capitales, excepto Darwin, están ahora en una recesión de la vivienda, con un escenario similar en el resto de las regiones del estado, donde solo el sur de Australia registró un aumento en el valor de la vivienda durante el mes”, dijo Corelogic.

Los compradores de viviendas se reúnen fuera de la subasta de una terraza renovada en Newtown de Sydney en septiembre.

Su-Lin Tan / CNBC Asia Pacific

Al comentar sobre los últimos resultados de Corelogic, Marcel Thieliant, economista australiano de Capital Economics dijo que “el rápido empeoramiento de la asequibilidad debido al aumento de las tasas hipotecarias dará como resultado que los precios en las ocho ciudades capitales caigan al menos otro 10%”.

En Sydney, la ciudad más grande de Australia, los precios de las viviendas han caído más del 7% desde que los precios comenzaron a disminuir a principios de año, justo antes de que subieran las tasas de interés.

Pero las caídas se producen después de un aumento masivo de los precios de casi el 30% en la recuperación posterior a la COVID-19 que comenzó a fines de 2020, impulsada por programas de estímulo para impulsar el gasto y respaldada por bajas tasas de interés.

Hay señales claras de que el aumento del costo de la construcción, la caída de la confianza del consumidor y la caída de los precios establecidos de la vivienda han provocado una desaceleración en la demanda de viviendas nuevas…

Asociación de la Industria de la Vivienda

El mismo patrón se puede ver en Melbourne, la segunda ciudad más grande del país. Desde que alcanzaron los precios máximos a principios de este año, los precios de la vivienda en Melbourne han caído casi un 5%.

Según Corelogiclas tasas de liquidación actuales en las subastas en ambas ciudades también cerraron a la baja entre 50% y 60% en las últimas semanas, a pesar de la llegada de la temporada de primavera, el período comercial más boyante para la industria.

Desde que alcanzaron los precios máximos a principios de este año, los precios de la vivienda en Melbourne han caído casi un 5%.

Guillermo Oeste | Afp | imágenes falsas

Las subastas son la forma más popular de vender casas en Sydney, Melbourne y muchas partes de Australia y son un indicador clave del sentimiento del mercado inmobiliario.

Esto significa que poco más de la mitad de las propiedades llevadas a subasta fueron vendidas. Si bien aún son más altas que las depuraciones del 30 % al 40 % durante el apogeo de la pandemia, fueron más bajas que durante los años de auge de 2013 a 2017, cuando las tasas de depuración se mantuvieron constantemente en torno al 70 % al 80 %.

Más señales de advertencia

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El apetito por los préstamos para vivienda también ha disminuido, según la Oficina de Estadísticas de Australia.. Cayeron un 8,5% en julio tras una caída del 4,4% en junio.

Según el corredor de hipotecas Catalyst, hay una “disminución clara en la consulta de compra con las primeras rondas de aumentos de tasas”. El tamaño de los préstamos también fue menor y los compradores de vivienda por primera vez, que tienen menos poder de endeudamiento, se han retirado.

Pero las solicitudes de préstamos mejoraron el mes pasado, ya que los prestatarios comenzaron a aceptar tasas más altas y préstamos más pequeños, dijo el director ejecutivo de Catalyst, Adrian Lee, y el jefe del equipo de préstamos hipotecarios y para pymes residenciales, Stephen Michaels.

Sin choque a la vista

Uno de los signos más reveladores de un mercado inmobiliario en dificultades es la morosidad de los préstamos.

En la última actualización de Fitch Ratings, “los atrasos hipotecarios de más de 30 días” han disminuido en el segundo trimestre del año. El desempleo récord ha puesto un límite a la morosidad, dijo.

Sin embargo, Fitch señaló que hubo un retraso de tres meses después del aumento de las tasas de interés y antes de que un titular de la hipoteca deba comenzar a hacer pagos más altos.

La agencia de calificación espera que los riesgos de morosidad sigan aumentando, en particular porque los trabajadores australianos, aunque tengan un empleo completo, no verán aumentar sus salarios en consecuencia.

“El alcance de la presión también dependerá de la velocidad y el nivel de aumento de las tasas de interés y la inflación”, dijo.

El grupo de investigación Roy Morgan dijo a principios de este mes que, si bien alrededor del 20% de los titulares de hipotecas nacionales estaban “en riesgo” de sufrir “estrés hipotecario” después de las tres primeras subidas de tipos, era menor que el número de prestatarios estresados ​​durante la crisis financiera mundial a principios de 2009.

“El escenario más probable es que los precios continúen cayendo hasta mediados del próximo año, aunque sea un aterrizaje suave”, dijeron Lee y Michaels.

Cuando se le preguntó si podría ocurrir un “crash” o una caída del 30% en los precios de la vivienda similar a la crisis financiera mundial en Australia, Owen dijo que es poco probable.

La capacidad de servicio de las hipotecas es bastante estable en Australia debido al aumento de los ingresos y al desempleo récord, dijo Owen. Los préstamos hipotecarios australianos también son prudentes e incluyen un colchón de 3 puntos porcentuales para la evaluación de la capacidad de servicio de la hipoteca, agregó.

Sin embargo, a medida que aumentan las presiones de la recesión frente a tasas de interés más altas, el mercado laboral ajustado que mantiene intactos los pagos de las hipotecas podría comenzar a desmoronarse.

“Para cuando los aumentos de la tasa de efectivo surtan efecto para los titulares de hipotecas, habrá más dolor para los hogares, pero no lo suficiente como para provocar una caída del mercado de la vivienda”, dijo Owen.

Además, si bien la recesión es un riesgo para el mercado de la vivienda en Australia, este riesgo se ve parcialmente compensado por los altos precios de las materias primas que mantienen al dólar australiano en alza y alivian la presión para que el Banco de la Reserva siga las alzas de tasas de EE. UU.

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