Piense detenidamente antes de renunciar a su tasa hipotecaria rastreadora – The Irish Times

Con las tasas de interés en aumento, y se espera que aumenten aún más en los próximos meses, es probable que miles de propietarios de viviendas en todo el estado se rasquen la cabeza sobre si deberían o no mudarse. Donde antes los rastreadores eran como el oro, manteniendo bajos los costos de pago de la hipoteca en un momento en que los bancos no transmitían por completo las tasas europeas históricamente bajas a los titulares de hipotecas, los tiempos han cambiado.

Los tenedores de hipotecas con una de las mejores tasas de seguimiento, de ECB+0,5 por ciento, habrán visto cómo la tasa de interés aplicada a sus préstamos se disparó desde solo el 0,5 por ciento el año pasado hasta el 3 por ciento en la actualidad. Esto significa que las cuotas de una hipoteca de 100.000 € han aumentado una cuarta parte, de 438 € a 555 €, o 117 € al mes. Si los tipos de interés siguen subiendo, como ha señalado el Banco Central Europeo, estas amortizaciones podrían ascender a 580 o 593 euros a finales de año.

Esto no significa necesariamente que un rastreador se haya convertido repentinamente en un mal valor, y cualquier decisión de renunciar a uno requiere una mente clara y un plan financiero a largo plazo.

Considere sus opciones

Si tiene una tasa de seguimiento, ya habrá recibido tres cartas durante el último año informándole que su hipoteca ha aumentado; y probablemente más por venir todavía. No es de extrañar entonces que Martina Hennessy, directora ejecutiva de corredor hipotecario doddl.esrecibe llamadas de personas que se preguntan si deberían cambiar a una tarifa fija o no.

“Depende de sus circunstancias y de su propia capacidad para pagar y pagar la deuda, pero obviamente se está volviendo más atractivo considerar la reparación”, dice ella.

Si tiene un rastreador, lo primero que debe hacer es considerar sus opciones. Es posible que optar por una tarifa fija ni siquiera sea una posibilidad para usted, a menos que pueda cambiar al propietario actual de su rastreador.

Esto se debe a que se vendieron miles de estos productos a empresas de servicios de préstamos como Pepper, Cabot y Mars, empresas que gestionan miles de hipotecas residenciales en nombre de terceros. Pero estos administradores de préstamos a menudo no son prestamistas y, por lo tanto, no ofrecen tasas alternativas.

En diciembre, Pepper dijo que ofrecería pagos mensuales fijos, pero esto es diferente a una tasa fija. Por lo tanto, si su hipoteca es con un administrador de este tipo, su única opción para salir de un rastreador será cambiar, y es probable que esta no sea una opción para cualquier persona cuya hipoteca se haya visto afectada de alguna manera durante su vida.

Si no es así, y tiene la opción de cambiar, muy probablemente a una tasa fija, ya que aquí es donde se encuentra el mejor valor, podría ser el momento de hacer las sumas. Esto se debe a que los consejos generales no se aplican cuando se trata de tomar la decisión de renunciar a un rastreador.

“La situación de cada uno es individual”, dice Michael Dowling de Dowling Financial.

¿Cuánto tiempo queda?

Para Hennessy, esta es una consideración clave. Si solo quedan cinco años más o menos en el plazo de su hipoteca, es posible que desee renunciar al rastreador y fijar un plazo fijo de cinco años por la certeza que le brinda.

Sin embargo, si el plazo es más largo, y como señala Hennessy, muchos rastreadores se emitieron originalmente durante 40 años, y los productos finales se vendieron alrededor de 2008, “por lo que es posible que a algunos aún les quede un plazo de 20 años”. Tienes que mirar a largo plazo en tu toma de decisiones.

Después de todo, cambiar ahora a un producto de tasa fija a corto plazo lo expondrá a lo que el banco ofrezca una vez que finalice ese plazo. Si las tarifas son más competitivas, esto podría funcionar bien; pero si las tasas del BCE caen y las tasas bancarias se mantienen iguales, podría parecer un error financiero costoso.

“Si puede soportar los últimos aumentos, conservar el rastreador puede ser beneficioso para su futuro yo financiero”, dice Hennessy.

Dowling está de acuerdo, y señala que es posible que desee “aguantar los aumentos” en este momento, por lo que verá el beneficio de su rastreador durante el plazo restante si las tasas comienzan a disminuir nuevamente.

Si el BCE vuelve a bajar la tasa, es posible que los bancos tarden un tiempo en bajar las tasas, excepto en los rastreadores donde los términos los obligan, a menos que ingresen nuevos prestamistas al mercado irlandés.

“Lo que sube debe bajar, pero bajará más lentamente de lo que subió”, como dice Hennessy.

¿Cuál es mi margen?

Lo que también es importante es el margen por encima del ECB al que está vinculado su rastreador. En general, el margen en el mercado cuando se ofrecían rastreadores oscilaba entre un 0,5 % y un 1,45 %, con una media de alrededor del 1,1 %. A esa tasa promedio, ha llevado la tasa de interés de su préstamo en dichas hipotecas al 3,6 por ciento hoy, un aumento significativo del 1,1 por ciento en esta época el año pasado.

Y Dowling incluso ha visto rastreadores con un margen del 3 por ciento sobre el BCE. “Es un factor importante al considerar si debe o no renunciar a su rastreador”, dice Dowling.

Con más aumentos tan pronto como esta semana casi inevitables, es probable que estos titulares de hipotecas busquen tasas de alrededor del 4,1-4,5 por ciento a corto plazo. Entonces, si está en el extremo superior de este margen, puede cambiar su decisión.

En última instancia, Hennessy recomienda tomar una decisión basada en un plan financiero a más largo plazo. Ella dice que si está renunciando a su rastreador, debe tener una estrategia. ¿Va a consolidar su deuda hipotecaria hasta un nuevo plazo, por ejemplo, y la certeza de una tasa fija lo ayudará a planificar los gastos universitarios, la jubilación, etc.?

“Si está renunciando a una tasa fija de tres años ahora, o una tasa fija de cinco años, no necesariamente tiene sentido hacerlo a menos que esté bajo una presión financiera severa. Puede tener una ganancia a corto plazo, pero luego le queda el equivalente a 12 años en su hipoteca, y luego está a merced de lo que los prestamistas irlandeses estén cobrando en ese momento. Si lo abandonas, se ha ido; todos los prestamistas lo tienen claro”.

Opciones fijas

Si considera un cambio, es probable que busque opciones de tasa fija. Como dice Hennessy, “las tasas variables siguen siendo terribles”, y no solo eso, estás completamente sujeto al capricho del banco si opta por subir las tasas variables. Con un rastreador, dichos movimientos provienen del BCE, no de su prestamista.

Como señala Hennessy, una tasa fija a cinco años es actualmente una opción popular, con tasas que van del 2,45% al ​​5,5%. Optar por la tasa más alta podría costarle a alguien con una hipoteca de 292 000 € durante 25 años unos considerables 30 780 € adicionales durante los cinco años en pagos de intereses más altos.

“Es muy importante elegir la tarifa correcta”, dice ella.

Si opta por una hipoteca fija, otro beneficio al que renunciará, señala Dowling, es que puede hacer pagos parciales en cualquier momento en una hipoteca de seguimiento, pero con una tasa fija está limitado a una cantidad fija.

inversores

Los rastreadores alguna vez fueron la hipoteca elegida por los pequeños inversores inmobiliarios. Y, dice Hennessy, lo más probable es que todavía lo sean.

“Para comprar o alquilar, si estás en un rastreador, personalmente no recomendaría a nadie que lo deje”, dice ella.

De hecho, mientras que las tasas normales de los préstamos hipotecarios pueden estar alrededor de la marca del 3,5 por ciento, las tasas para las propiedades de inversión están más cerca del 5 por ciento, por lo que es probable que sean considerablemente más altas que las tasas de seguimiento actuales. Además, los intereses de las hipotecas de inversión son deducibles de impuestos, por lo que es posible que no afecten tanto a los inversores.

Si decide dejar su rastreador y cambiar de banco, también podría considerar intentar obtener un reembolso. Varios bancos todavía ofrecen este incentivo.

En el Banco de Irlanda, por ejemplo, puede recuperar hasta un 3 por ciento del valor de su hipoteca; 2 por ciento inicialmente y otro 1 por ciento después de cinco años. Esto significa que con una hipoteca de 100.000 € podría obtener 2.000 € por adelantado y otros 1.000 € después de cinco años.

Con AIB, no obtendrá un reembolso per se, pero obtendrá un pago de 2000 € al cambiarse al banco.

Haven, la subsidiaria de corretaje de AIB, ofrece un reembolso de 5.000 €, pero se aplica solo a hipotecas de tasa fija valoradas en más de 250.000 €. Sin embargo, tenga cuidado con las exclusiones, ya que ya no se aplica a la hipoteca verde de tasa fija a cuatro años del prestamista. TSB permanente también tiene una devolución de efectivo que ofrece el 2 por ciento del valor de la hipoteca.

Recuerde que se aplicarán costes legales (normalmente entre 1000 y 1500 €), por lo que también debe tenerlo en cuenta.

Hennessy dice que es importante hacer las sumas si se considera un aumento de devolución de dinero, ya que es probable que termine pagando una tasa más alta por la oferta de devolución de dinero. Sin embargo, señala que el valor del efectivo en la mano superará los inconvenientes para algunas personas. Mientras que algunas personas necesitarán el efectivo para mejoras en el hogar, etc., otras usarán el dinero para pagar aún más su hipoteca.