Pregúntele a un experto: ‘Nuestro hijo vive sin pagar alquiler en nuestra segunda casa. ¿Cuáles son las implicaciones de impuestos?’

Sinead Ryan responde a sus preguntas sobre finanzas inmobiliarias.

Pregunta: Mi esposa y yo tenemos una segunda casa, un nido de ahorros. Nuestro último inquilino se mudó en abril y dejamos que nuestro hijo se mudara a la casa sin pagar alquiler. Él está pagando las facturas de servicios públicos. ¿Es esto aceptable para Revenue o habrá problemas?

Mencionó en un artículo reciente sobre el alquiler de granos de pimienta y nos preguntamos si nuestra situación se cubriría cobrando a nuestro hijo una tarifa nominal como alquiler. Y si es así, ¿tendríamos que redactar un contrato?

Responder: Esto suena como una buena solución para un problema conjunto y, por supuesto, alojar a su hijo no es un problema en sí mismo.

Marian Ryan, Gerente de Impuestos al Consumidor de Taxback.com, aconseja: “En el caso de una casa alquilada a un niño con alquiler gratuito/reducido, la diferencia entre el alquiler cobrado (si corresponde) y el alquiler de mercado se considera una donación imponible para el capital. impuesto de adquisiciones, salvo que su hijo sea menor de 18 o menor de 25 años y curse estudios de tercer grado.

“Están exentos los primeros 3.000 € del valor total de todos los obsequios recibidos de cualquier persona en cualquier año natural. Como su propiedad es propiedad conjunta de usted y su esposa, su hijo puede beneficiarse de regalos libres de impuestos de 6.000 €. Por lo tanto, si la renta de mercado anual es de 6.000 € o menos, su hijo no tendrá que pagar impuestos.

“Si el importe de la supuesta donación supera la exención anual de 6.000 €, entonces la relación entre la persona que otorga la donación y la persona que recibe la donación es esencial para determinar la obligación tributaria por adquisición de capital. El umbral del Grupo A ( donaciones/herencias de padres a hijos) asciende actualmente a 335.000 €.

“Este umbral es un umbral de por vida y cualquier donación o herencia recibida dentro del mismo grupo debe agregarse. Cuando el monto de la donación o herencia supere el 80% del umbral del grupo, su hijo deberá entregar una declaración CAT denominada IT38. Las implicaciones fiscales para usted podrían ser más complicadas.

“Si no se cobra renta, no habrá más obligaciones tributarias. Sin embargo, si se cobra un alquiler reducido, estará sujeto a impuestos a su tasa marginal (hasta el 52 por ciento) sobre sus ganancias de alquiler (ingresos brutos de alquiler menos gastos permitidos). Los beneficios del alquiler deben declararse en su(s) declaración(es) de impuestos anual(es), que pueden ser el Formulario 12 o el Formulario 11. Las personas cuyos ingresos netos totales que no sean PAYE sean inferiores a 5000 € (pero no cero) pueden presentar una declaración de impuestos del Formulario 12.

“No obstante, si tus ingresos no PAYE superan la cantidad de 5.000€, tendrás que darte de alta en autoliquidación y entregar cada año un Modelo 11 de autoliquidación. En el caso de parejas cotizadas conjuntamente se aplica el umbral de 5.000€ a los ingresos no PAYE conjuntos de ambos cónyuges.

“Además, si no puede obtener ganancias de la renta recibida, esto se considerará un arrendamiento antieconómico. No puede compensar las pérdidas que hace por alquileres no económicos con otras ganancias de alquiler”.

Me parece que simplemente desea que la propiedad sea ocupada y que le haga un favor a su hijo. Esto está absolutamente bien, pero exponga los detalles a la luz y verifíquelos de forma independiente, especialmente cuando se trata de valorar el alquiler perdido.

Pregunta: Vivo y trabajo fuera de Irlanda. Tengo una propiedad en Irlanda, que está alquilada a unos inquilinos. El alquiler es muy bajo, especialmente para los estándares actuales. Mis inquilinos y yo firmamos un contrato acordando que si cualquiera de las partes deseaba rescindir el contrato, bastaría con un mes de aviso. ¿Mis inquilinos tienen derecho legal a recibir más aviso si decido rescindir el contrato?

Además, ¿debería pagar impuestos sobre los ingresos de mi alquiler o eso sucede solo sobre una cierta cantidad? No gano un salario en Irlanda porque trabajo en el extranjero.

Responder: En términos de impuestos, recibí algunas consultas sobre esto desde una pregunta reciente de un inquilino con un propietario ausente. Entonces, para recapitular, Gerry Scully de Tax Return Plus dice que sí, debe pagar el impuesto sobre la renta y la carga social universal sobre las ganancias de su propiedad de alquiler irlandesa.

Sin embargo, como no residente estás exento de PRSI. El impuesto se aplica utilizando la banda impositiva de tasa única en 20pc hasta € 36.800 y 40pc arriba. USC es cero hasta 13 000 € y 0,5-4,5 % por encima. Puede aprovechar una parte del crédito fiscal personal de 1.700 € (basado en la proporción de sus ingresos irlandeses con respecto a sus ingresos mundiales) y probablemente también se beneficiaría de una sesión informativa de un contador o asesor fiscal familiarizado con la legislación fiscal donde reside. .

Si no designa a un agente de cobro irlandés, su inquilino está obligado a deducir el 20% de la retención de impuestos en la fuente.

Ahora, en términos del contrato de alquiler con su inquilino, esto podría ser problemático. La Junta de Arrendamientos Residenciales dice que en un contrato de arrendamiento a plazo fijo se puede entregar un Aviso de rescisión por tres razones: (a) una cláusula de ruptura dentro del contrato, (b) ambas partes acuerdan rescindir el arrendamiento o (c) cuando el arrendatario ha incumplió sus obligaciones y se le dio un tiempo razonable para subsanar el incumplimiento.

Si su inquilino disputa esto, puede hacerlo con el RTB, por lo que puede valer la pena que se comunique con ellos para verificar su posición.

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