Si compramos un piso en Irlanda y lo alquilamos, ¿podríamos pedir a los inquilinos que se vayan si volvemos a vivir en él? – Los tiempos irlandeses

Mi esposa y yo estamos en la afortunada posición de tener dos casas, una en Irlanda y otra en el extranjero (dentro de la UE). Somos dueños de ambos sin hipotecas. Tenemos varias otras inversiones, en su mayoría propiedades de alquiler. Estamos a mediados de los 70, con hijos y nietos adultos. Si bien ninguno de nuestra familia depende de nosotros, estamos considerando liquidar nuestros bienes y repartirlos entre nuestros hijos cuando podamos tener la oportunidad de verlos disfrutar del “botín”. Planeamos retener fondos suficientes para nuestro mantenimiento. Mi pregunta es, si compramos y retenemos solo un apartamento en Irlanda que alquilaríamos, ¿podríamos pedirles a los inquilinos que se vayan si volvemos a él para poder vivir en él?

La pregunta que presenta es pertinente porque aborda el tema de la tenencia, que realmente es el elefante en la habitación cuando se discute la legislación de propiedad en Irlanda hoy, escribe Harina Kersten. Por lo tanto, desde el principio hay que tener en cuenta que el panorama propietario/inquilino está evolucionando y que la legislación podría estar sujeta a cambios rápidos. De hecho, es posible que descubras que ha cambiado cuando regreses a Irlanda.

Según la legislación actual, no hay problema con dar aviso a un inquilino en un contrato de arrendamiento de la Parte 4 en caso de que necesite la posesión para ocupar el mismo. El aviso de rescisión para ocupar la misma se basa en el tiempo que el inquilino ha vivido en la propiedad. El aviso mínimo es de 90 días si los inquilinos están allí por menos de un año y el período de aviso se extiende hasta 224 días dependiendo de cuánto tiempo el inquilino ha estado en la ocupación. Por lo tanto, es evidente de inmediato que existe un factor de tiempo para tomar posesión de su propiedad. Estos períodos de notificación se han extendido constantemente desde que se introdujeron las enmiendas a la Ley de Arrendamientos de 2004 en 2015. Hasta la fecha, ha habido al menos cinco enmiendas desde 2015.

Si bien la intención de estas enmiendas era frenar el crecimiento de la inflación de los alquileres, argumentaría firmemente que ha tenido el impacto opuesto en el mercado de arrendamiento, es decir, una oferta reducida y un aumento de los alquileres. Si bien a primera vista puede parecer que no me refiero a su pregunta específica, me refiero al enfoque del Dáil sobre los propietarios y sus derechos, ya que creo que esto es muy relevante para la pregunta que ha planteado.

Un destacado político ha declarado tanto en el Dáil como en un artículo de un periódico nacional que “necesitamos una prohibición de los desalojos cuando el propietario vende. Si el arrendador vende, que venda, pero con los arrendatarios in situ”. Ahora, el dilema aquí es, si el Dáil legisla que cualquier arrendador con un arrendatario activo debe vender con el arrendatario in situ, en realidad, no podrá aplicar una legislación diferente para un arrendador que desee buscar la posesión para vivir en el mismo. ¿Por qué? Porque si se implementara esta legislación, el arrendador simplemente emitiría un aviso para rescindir un contrato de arrendamiento para que el propietario o miembro de la familia lo ocupe durante un período determinado y luego lo venda.

Mi base de clientes incluye una cohorte de propietarios que han comprado propiedades con la esperanza de que a medida que pasan los años y desean reducir su tamaño, ocuparán estas propiedades. Hay una cohorte similar de familias que se van al extranjero para avanzar en sus carreras y alquilan sus casas con la expectativa de regresar a ellas. La cohorte de propietarios en esta categoría desaparecerá rápidamente si estos cambios legislativos propuestos cobran fuerza.

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También creo que pueden surgir problemas constitucionales graves de las enmiendas de 2016 y 2019 si la legislación propuesta descrita anteriormente entrara en vigor. No obstante, esto no impediría que el Dáil introdujera legislación y, posteriormente, esperara un recurso de inconstitucionalidad.

Yo mismo tengo más de 60 años, así que entiendo de dónde vienes y he reflexionado sobre esta pregunta en los últimos tiempos. Siento que tiene tres opciones: comprar y dejar vacante hasta que necesite ocuparlo, no comprar, o comprar y dejar con la expectativa de que pueda obtener posesión si desea vivir en el mismo.

Dado el ambiente anti-propietario que creo que existe actualmente, siento que está tirando los dados con la última opción. Personalmente, no compraría un apartamento y lo dejaría con la esperanza de vivir en él en algún momento futuro, ya que creo que, en general, los representantes electos están señalando que tienen la intención de aprobar una legislación que socavará el derecho de un propietario a reclamar su propiedad con posesión vacante.

  • Harina Kersten es un topógrafo certificado de una agencia residencial y miembro de la Society of Chartered Surveyors Ireland, scsi.es

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