Los analistas del mercado inmobiliario coinciden en que 2026 será un año favorable para quienes buscan adquirir su primera vivienda, gracias a la combinación de tasas de interés más bajas, una amplia oferta de propiedades y la disposición de los bancos a otorgar préstamos con bajos montos de entrada.
Por Susan Edmunds de RNZ
Según datos recientes de Cotality (anteriormente conocida como Corelogic), la participación de los compradores de primera vivienda alcanzó un máximo histórico, representando el 28.4% de todas las transacciones inmobiliarias en el último trimestre de 2023.
Los inversores con hipotecas representaron el 24.6% del total.
Cotality también señaló un aumento en el número de operaciones realizadas por compradores de primera vivienda, impulsado en parte por el uso de los fondos de KiwiSaver para el pago inicial y por las políticas de préstamos con bajos montos de entrada ofrecidas por los bancos.
En diciembre, el Banco de la Reserva modificó las restricciones del ratio préstamo-valor (LVR), permitiendo a los bancos destinar hasta el 25% de sus nuevos préstamos a propietarios-ocupantes con un depósito inferior al 20%.
En noviembre, se concedieron 1.178 millones de dólares a personas con un depósito por debajo de ese nivel, de los cuales 871 millones fueron destinados a compradores de primera vivienda.
Cotality informó que alrededor del 12% al 13% de los nuevos préstamos se están otorgando a personas con depósitos más pequeños.
Kelvin Davidson, economista jefe de propiedades, comentó que algunos hogares están descubriendo que el costo de mantener una hipoteca es comparable al alquiler, o incluso más económico.
“Con los precios de las propiedades por debajo de sus máximos, las tasas hipotecarias en descenso y el apoyo de KiwiSaver y los préstamos con bajos montos de entrada, este grupo está en una posición ventajosa para aprovechar las oportunidades. Para muchos, la brecha entre alquilar y comprar se ha reducido, haciendo que la propiedad de la vivienda sea más accesible”, afirmó Davidson.
Glen McLeod, director de asesores hipotecarios Link Advisory, indicó que una proporción significativa de las transacciones en las que trabaja su equipo involucran a compradores de primera vivienda.
“La mayoría de estos compradores adquieren propiedades con ratios préstamo-valor superiores al 80%, y KiwiSaver sigue siendo la base de sus depósitos, contribuyendo típicamente entre el 10% y el 15%”, explicó McLeod.
“El producto de préstamo para primera vivienda de Kāinga Ora sigue siendo una opción sólida. Permite a los compradores elegibles acceder a tasas de interés alineadas con los préstamos por debajo del 80%, lo que puede marcar una diferencia significativa en la asequibilidad a largo plazo. Para los clientes que no utilizan el producto Kāinga Ora, las tasas de interés generalmente incluyen un margen de alrededor del 0.35% o más, dependiendo del LVR.
“Incluso cuando los clientes no califican para el paquete Kāinga Ora, seguimos obteniendo excelentes resultados trabajando con múltiples prestamistas y adaptando soluciones a la situación de cada comprador.”
Campbell Hastie, de Hastie Mortgages, señaló que los préstamos con bajos montos de entrada se han vuelto más fáciles de obtener.
“En parte, esto se debe a que el Banco de la Reserva abrió las compuertas a ese grupo de fondos de alto LVR en diciembre, lo que le da a los bancos más capacidad. No diría que se han vuelto más indulgentes, pero simplemente hay más disponibilidad. Por lo tanto, se están aprobando más solicitudes”, comentó Hastie.
Añadió que algunas personas podrían no ser conscientes de que califican para una hipoteca.
“Todavía existe la percepción de que se necesita un depósito del 20%. Esa es una línea en la arena que se considera imprescindible. Esa percepción ha estado presente desde que se implementaron las restricciones del LVR.”
Sin embargo, señaló que las personas con un depósito más pequeño podrían tener que estar preparadas para una investigación más exhaustiva al solicitar el préstamo.
“Los bancos aún establecen un obstáculo más alto desde la perspectiva del servicio de la deuda para obtener la aprobación. Y eso tiene sentido, porque cuanto menor sea el depósito, menor será el margen de maniobra para el banco en caso de que el préstamo o la vivienda fallen. Por lo tanto, deben asegurarse de que tenga los medios para cubrirlo, y lo hacen evaluando su capacidad para pagar el préstamo.”
Hastie concluyó que 2026 se perfila como un momento ideal para los compradores.
“Las condiciones son bastante buenas, las mejores en mucho tiempo. Es una función de las buenas tasas de interés, una gran cantidad de propiedades disponibles para ver, al menos por ahora. El grupo de fondos de alto LVR… simplemente hay más de él. Y creo que en general la seguridad laboral probablemente ha mejorado en comparación con lo que era hace un año o incluso dos años.”
Cotality informó que los volúmenes de ventas en diciembre fueron un 19.7% más altos que en 2023, lo que elevó el número total de ventas en el año a 90.300.
El número de propiedades disponibles sigue siendo alto en comparación con los datos históricos, pero es aproximadamente un 18% inferior al de hace un año.
Davidson también señaló que los pequeños inversores están volviendo a entrar en el mercado.
“Los propietarios de múltiples propiedades con hipotecas, incluidos los inversores más pequeños y nuevos, continuaron participando cautelosamente en el mercado. Las tasas hipotecarias más bajas y la reducción de los complementos de flujo de efectivo en las propiedades de alquiler han ayudado a los inversores que se dirigen a viviendas de menor precio o ya existentes.
“Sin embargo, la influencia latente de los límites del ratio deuda-ingresos (DTI) en 2026 se espera que sea una consideración importante para los inversores en el próximo año. La debilidad de los alquileres es un desafío adicional para los inversores, aunque es una buena noticia para los inquilinos.
“Mientras tanto, los propietarios-ocupantes que se trasladan, o ‘movers’, se mantuvieron más tranquilos de lo habitual, y muchos hogares continuaron adoptando un enfoque de esperar y ver debido al costo y la interrupción de la actualización en un entorno económico incierto”, afirmó.
