Tras el anuncio del programa Otthon Start, el gobierno prometió que no habría un aumento significativo en los precios de la vivienda, ya que la demanda adicional generada por los créditos subsidiados se compensaría con un aumento en la construcción de viviendas, evitando así una escalada de precios. Si bien esto no se materializó inicialmente, las recientes declaraciones sugieren que el auge en la construcción de viviendas asociado al programa es inminente, aunque requerirá un poco más de tiempo.
El programa Otthon Start (OSP), que ofrece préstamos para vivienda con una tasa de interés excepcionalmente baja del 3%, fue anunciado a principios de julio. Se anticipó, basándose en nuestros análisis previos, que debido al tiempo de construcción de las nuevas viviendas (aproximadamente uno a tres años), la demanda adicional impactaría inicialmente el mercado de viviendas usadas, provocando un aumento considerable de los precios.
Y así fue: en Budapest, los datos de Zenga.hu revelan que, en noviembre, los precios promedio fueron un 23% más altos que el año anterior. Además, los precios de las propiedades se acercaban al límite de precio del OSP (se pueden obtener créditos subsidiados para viviendas con un precio por metro cuadrado inferior a 1,5 millones de florines, mientras que el precio promedio en Budapest era de 1,495 millones de florines). El informe de mercado de vivienda de noviembre del Banco Nacional Húngaro (MNB) predice que, en el cuarto trimestre de 2025, los precios de las propiedades aumentarán en promedio un 28,8% a nivel nacional y un 27,9% en Budapest.
Primero la demanda, luego la oferta
Las nuevas viviendas compatibles con el OSP, que deberían haber contrarrestado el aumento de precios, comenzarán a llegar al mercado en el próximo período. Esto se debe en gran medida a la regulación anunciada a principios de agosto, que otorga estatus prioritario por parte del gobierno a las inversiones que impliquen la construcción de al menos 250 viviendas, de las cuales al menos el 70% cumplan con los requisitos del OSP. En la práctica, esto significa que los procesos de aprobación de estas inversiones son más sencillos y rápidos, y que las construcciones están sujetas a regulaciones específicas, lo que permite desviarse de las disposiciones locales más estrictas (como la proporción de construcción, el número de plazas de aparcamiento o la altura del edificio).
Otro cambio importante es la aprobación en noviembre por parte del parlamento de la introducción del derecho de construcción en propiedad horizontal (társasházi építményi jog). Esto es significativo para el Otthon Start y la construcción de viviendas nuevas, ya que permite la realización de la compraventa de una vivienda antes de su entrega, y el comprador puede solicitar un crédito OSP para ello.
Anteriormente, en el caso de las viviendas en construcción en propiedad horizontal, solo se podía firmar un contrato de reserva, y el contrato de compraventa definitivo solo podía celebrarse después de la entrega. Los bancos solo otorgaban créditos OSP con un contrato definitivo, ya que la hipoteca debía registrarse en la oficina de registro de la propiedad. Dado que la propiedad aún no existía legalmente, esto no era posible, por lo que el crédito Otthon Start no se podía utilizar en el contrato de reserva. Con la introducción del derecho de construcción en propiedad horizontal, ahora se puede celebrar un contrato bajo este título, y así, los créditos Otthon Start se pueden solicitar para los apartamentos en construcción desde las primeras etapas del proyecto. Se espera que esto entre en vigor en febrero, lo que podría aumentar la proporción de créditos OSP solicitados para viviendas nuevas el próximo año.
Cabe destacar que si el gobierno realmente hubiera considerado seriamente contrarrestar el aumento de precios con un aumento de la oferta, habría implementado las dos medidas mencionadas al momento del anuncio del programa en julio, y no uno y siete meses después.
Volviendo al número de construcciones de viviendas, este tiene margen para crecer, ya que hasta ahora el programa ha tenido un impacto limitado en el mercado de viviendas nuevas. Nagy Gergely, director regional corporativo de OTP Bank, señaló en una conferencia de Portfolio en noviembre que el 95% de las transacciones dentro del programa correspondieron a viviendas usadas. Además de las dificultades burocráticas mencionadas, esta proporción no fue muy alta porque la oferta no estaba realmente disponible: según los datos del MNB, en noviembre, aproximadamente un quinto de las nuevas viviendas en Budapest y el 57% de las viviendas en otras regiones cumplían con los requisitos del Otthon Start.
Sin embargo, esto podría cambiar en el próximo período. El gobierno
- primero otorgó en octubre la designación OSP a proyectos en los distritos XV y X, y luego a proyectos en Veszprém, Szeged y el distrito IX de Budapest;
- a principios de diciembre anunció la designación de siete proyectos adicionales (tres en el distrito XI, uno en los distritos XIV, XVIII, uno en Budaörs y uno en Debrecen);
- y el lunes por la noche sometió a consulta pública dos nuevos desarrollos en los distritos XIII y XVIII.
Según un artículo de Portfolio, hasta ahora, Indotek, una empresa vinculada a Jellinek Dániel, ha recibido la mayor cantidad de designaciones en Budapest, con cuatro proyectos, pero Bayer Construct, propiedad de Balázs Attila, también ha recibido varias designaciones.
Paralelamente a las designaciones de diciembre, el gobierno también decidió designar áreas de revitalización urbana en los distritos XI, Óbuda, Pécs, lo que también podría aumentar ligeramente la oferta de viviendas en un futuro cercano. Los proyectos de revitalización urbana también se pueden combinar con el Otthon Start, como lo demuestran dos desarrollos anunciados a finales de octubre en Monor y Szentgotthárd. (Y la designación de áreas de revitalización urbana para otros cuatro proyectos que recibieron designación OSP aún está en consulta pública).
El gobierno ha estado designando y calificando áreas de revitalización urbana de importancia nacional desde finales de 2021. En estos terrenos, que anteriormente se utilizaban principalmente con fines industriales, la rehabilitación y la excavación de terrenos implican costos adicionales, que el estado ha compensado desde 2021 permitiendo que el IVA del 5% sobre las viviendas construidas en estos terrenos sea reembolsable.
Ante nuestra pregunta sobre cuántas viviendas adicionales podrían construirse con las nuevas designaciones de áreas de revitalización urbana, Sápi Zoltán, analista jefe del Centro de Investigación del Mercado Inmobiliario de Eltinga, explicó que algunos de estos proyectos ya han comenzado a venderse, pero que aún no se sabe quién será el promotor ni el tamaño exacto del proyecto en otros.
“En el marco de los proyectos de revitalización urbana, se han completado alrededor de 2500 viviendas en Budapest desde 2020, y se están construyendo alrededor de diez mil viviendas, lo que podría aumentar en unos cientos con las nuevas designaciones anunciadas. El stock total de áreas de revitalización urbana es de alrededor de 30-35 mil.”
– dijo.
Podrían llegar más designaciones
Panyi Miklós, secretario de Estado parlamentario y estratégico del Ministerio del Primer Ministro, publicó a principios de diciembre en Facebook que se espera la construcción de 11.000 nuevas viviendas en las designaciones OSP y los nuevos proyectos de revitalización urbana anunciados hasta la fecha, y en su publicación del lunes por la noche escribió que se podrían construir casi 13.000 viviendas Otthon Start, de las cuales 9200 estarían en Budapest.
Hay varios indicios de que el número de nuevas inversiones OSP podría aumentar aún más. Panyi escribió en una de sus publicaciones que en los últimos meses, el gobierno ha recibido más de 40.000 solicitudes de promotores para la construcción de viviendas compatibles con el Otthon Start. A Portfolio.hu, Hüse István, director de desarrollo inmobiliario de Indotek, dijo que solo Indotek planea presentar solicitudes de designación para 10-12 proyectos de viviendas residenciales en Budapest compatibles con el Otthon Start para la próxima primavera, de los cuales podrían surgir entre 6 y 7 mil viviendas si obtienen la designación.
Cuando preguntamos a Kiss Gábor, director general del grupo Metrodom y vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (IFK), sobre el impacto previsto del OSP en la industria de la construcción en julio, dijo que se esperaban menos viviendas de nueva construcción del programa, pero también sugirió que un programa separado para incentivar la construcción de viviendas encajaría bien con el Otthon Start. Con la posterior declaración de la posibilidad de designación OSP y la introducción del derecho de construcción en propiedad horizontal, cree que esto se ha logrado.
“Esperamos que a partir de ahora se publiquen decretos sobre designaciones mensualmente, y que estos proyectos generen un aumento significativo en la oferta del mercado de la vivienda.”
– dijo. Según Kiss, dependiendo de la cantidad adicional de designaciones, se espera un aumento de 5 a 10 mil viviendas construidas gracias al Otthon Start en los próximos años, y si se designan un número significativo de proyectos, es realista que el número de viviendas construidas supere las 25 mil para 2027. Para ello, según él, también podrían contribuir las nuevas viviendas construidas con un precio por metro cuadrado superior a 1,5 millones de florines, para las cuales también existe demanda en el mercado. (Como se revela en la encuesta del mercado de la vivienda de Budapest del cuarto trimestre, la oferta de viviendas nuevas en la capital alcanzó un máximo de diez años en el otoño, con casi 8200 viviendas disponibles).
Balogh László, experto económico jefe de Ingatlan.com, espera un aumento de magnitud similar en el número de viviendas construidas. “Las inversiones incluidas en la designación ya representan un volumen considerable en términos de oferta, pero tomará al menos un año, o incluso tres, para que estas se conviertan en viviendas llave en mano. Las entregas podrían comenzar a finales de 2026 y aumentar significativamente en la segunda mitad de 2027 y 2028 con las viviendas designadas ahora”, dijo. Añadió que, en base a esto, es realista que el número de viviendas construidas aumente a 25-30 mil para 2027.
Esto suena mucho, pero este número tiene margen para crecer: según las previsiones del MNB, solo se espera la entrega de 12.400 viviendas este año. Esto sigue siendo más que el promedio de los años posteriores a la crisis de 2008, pero representa un rendimiento menor que el punto más bajo del año pasado.
La última vez que se construyeron menos de 10.000 viviendas en un año fue precisamente en 2016, según los datos de la KSH. Además, según las previsiones, no se espera un cambio el próximo año, ya que el banco central también cree que las designaciones solo aumentarán significativamente el número de viviendas construidas a partir de 2027. (El número de 30.000 viviendas no se ha alcanzado desde 2010, acercándose en 2020, cuando se construyeron 28.208 viviendas).
Según Balogh, con el aumento de la oferta, se puede esperar principalmente una moderación o estabilización de los precios, y aunque hay varios factores, incluso contradictorios, que afectan al mercado, muchas cosas contribuyen a la corrección de los precios. En algunas ubicaciones, como el distrito XI de la capital, el límite de precio de 1,5 millones de florines del Otthon Start ya podría significar una corrección de precios en relación con los precios promedio actuales, y además de los proyectos de revitalización urbana, el programa de capital de vivienda también podría aumentar la oferta. Además, son importantes los efectos únicos, como si otros distritos de la capital siguen el ejemplo del distrito VI en la limitación del alquiler a corto plazo, o si nuevas ciudades y distritos aplicarán la ley de identidad.
La preferencia de los compradores también será crucial
Desde el punto de vista de los promotores, también será un desarrollo clave del mercado si los compradores considerarán que vale la pena esperar a que se construyan las nuevas viviendas OSP en lugar de renovar una vivienda usada de forma significativa, pero en un período de tiempo más corto, lo que puede ser un dilema realista en algunas ubicaciones del mercado inmobiliario debido a la convergencia de los precios de las viviendas nuevas y usadas.
En las últimas semanas, varios gobiernos locales y políticos de la capital han criticado las designaciones por razones de desarrollo urbano o por la falta de regulación de los proyectos. Erhardt Attila, vicealcalde del distrito XI, publicó el lunes en Facebook que las designaciones del distrito sobrecargan el transporte público y por carretera, aumentan la presión sobre los servicios de salud y educación y deterioran la calidad de vida de los residentes actuales.
Vitézy Dávid, miembro de la Asamblea Metropolitana y líder de la facción Movimiento Podmaniczky, publicó el martes que algunos proyectos de la capital no son accesibles en transporte público, mientras que en otros la superficie mínima permitida de la vivienda es de solo 25 metros cuadrados. En base a esto, también será interesante desde el punto de vista de la demanda del mercado si las viviendas OSP construidas en las designaciones satisfacen las necesidades de los compradores.
