Las pequeñas empresas en Massachusetts enfrentan dificultades para mantenerse a flote. Desde la pandemia, la tasa de aperturas y cierres ha sido volátil. Entre 2020 y 2022, según datos de la Administración de Pequeñas Empresas de EE. UU. (SBA), el estado ganó 19,000 pequeñas empresas. Sin embargo, estas ganancias comenzaron a disminuir en 2023 y, en 2024, el estado perdió 5,000 pequeñas empresas. En todo Massachusetts, los propietarios de pequeñas empresas están luchando.
A pesar de esto, las pequeñas empresas desempeñan un papel vital en el mantenimiento de la vitalidad de las zonas comerciales en las ciudades postindustriales. Estas empresas apoyan la economía local, son lugares de encuentro, comercio y trabajo, y su encanto arquitectónico y escala humana atraen el turismo. Su cierre es una señal de problemas económicos que no puede ser ignorada.
Para apoyar a las pequeñas empresas, los funcionarios electos confían en subvenciones y programas de asistencia técnica de larga data. No obstante, la financiación pública para estos programas se ha estancado. Por ejemplo, el gasto estatal en asistencia técnica a las empresas en Massachusetts se ha mantenido sin cambios durante años: en 2021 fue de 5 millones de dólares y se proyecta que sea la misma cantidad en 2026.
Una estrategia común de desarrollo económico, particularmente en ciudades postindustriales, es atraer a grandes empresas con paquetes de incentivos. Sin embargo, investigaciones independientes sugiere que este enfoque a menudo es un uso ineficiente e ineficaz de los recursos de los contribuyentes.
Pero existe otra estrategia importante que a menudo se pasa por alto. Para ayudar a mantener abiertas las pequeñas empresas para que puedan servir a la comunidad, una opción es dar a los residentes la oportunidad de invertir en la economía empresarial local. Los Vehículos de Inversión Comunitaria (VIC) son plataformas que permiten a los residentes invertir colectivamente dinero en activos del vecindario, como bienes raíces y pequeñas empresas. A cambio, los residentes reciben acciones y reciben dividendos anuales. Con el tiempo, a medida que se paga la hipoteca de la propiedad colectiva de la comunidad y los activos se aprecian, los residentes también acumulan capital.
El Fideicomiso de Inversión Comunitaria de Portland (CIT) ofrece un buen ejemplo. Operando en el vecindario East Portland Mill Park de Portland, Oregón, se lanzó en 2017 y desde entonces ha generado más de 1 millón de dólares. Las inversiones de los residentes locales, que en algunos casos pagaron tan solo 10 dólares al mes, han dado como resultado un mercado comunitario de propiedad colectiva totalmente ocupado que ha fortalecido la resiliencia financiera de las familias locales y creado beneficios duraderos para el vecindario.
Antes del lanzamiento de Portland CIT, las pequeñas empresas físicas de Mill Park enfrentaron desafíos similares a los de las ciudades postindustriales de Massachusetts. En Plaza 122, el centro comercial de mediados de siglo que se convirtió en el sitio de la intervención del CIT, las pequeñas empresas tuvieron que lidiar con arrendamientos inestables y operaron desde un edificio comercial descuidado que estaba en ejecución hipotecaria y un tercio vacío. Estas empresas también lucharon por atender a las comunidades inmigrantes en crecimiento de Mill Park, incluidos los inquilinos de bajos ingresos.
Un paso inicial clave para el CIT fue asegurar el sitio. El desarrollador principal del proyecto, Mercy Corps, una organización humanitaria internacional con sede en Portland, evaluó los sitios que demostraron no solo viabilidad financiera, sino también beneficios sociales para los residentes de bajos ingresos y los inquilinos comerciales. Estos beneficios incluían la proximidad a unidades de vivienda asequible, asociaciones vecinales sólidas y transporte público.
Mercy Corps finalmente seleccionó Plaza 122 y adquirió la propiedad de una compañía de seguros que la tenía en ejecución hipotecaria. Para financiar la adquisición y el desarrollo, Mercy Corps aseguró fondos del CDFI regional Beneficial State Bank, así como las propias reservas de Mercy Corps y los inversores de impacto externos.
Una vez asegurado el sitio, Mercy Corps priorizó la participación de los residentes para conocer sus necesidades y deseos. Mercy Corps recibió asistencia pro bono en este paso de equipos de estudiantes de Willamette University y dos voluntarios de AmeriCorps-VISTA. Durante un proceso de participación de dos años, Mercy Corps obtuvo una profunda comprensión del fuerte deseo de los residentes de invertir en bienes raíces. La organización también aprendió sobre las barreras involucradas, incluido el escepticismo de los residentes sobre su capacidad financiera y las realidades de las leyes de valores restrictivas.
También fue importante adaptar la plataforma de inversión a las necesidades de los residentes. Orrick, un bufete de abogados con oficinas en Portland, brindó a Mercy Corps asistencia pro bono para navegar por las leyes de valores para inversores no acreditados (personas que ganan menos de 200,000 dólares y tienen un patrimonio neto inferior a 1 millón de dólares). Para mitigar el riesgo, Orrick implementó un nuevo tipo de carta de crédito de pago directo de Northwest, un banco regional; este enfoque aisló a la plataforma de inversión de tener que registrarse ante la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) y el Estado de Oregón y permitió a los residentes, los inversores, retirar sus fondos en cualquier momento sin penalización y sin temor a perder su capital.
Una vez que se despejó el camino para el CIT, el enfoque se centró en la educación financiera obligatoria para los residentes, para ayudarles a tomar decisiones de inversión informadas. Mercy Corps pagó a líderes comunitarios para que impartieran clases sobre planificación de objetivos, elaboración de presupuestos y riesgos y rendimientos de la inversión. Estas clases se impartieron en cinco idiomas.
En noviembre de 2017, Mercy Corps abrió la plataforma de inversión a los residentes de cuatro códigos postales del sureste de Portland. Un total de 345 residentes compraron acciones y comenzaron a realizar inversiones mensuales. Desde entonces, Mercy Corps se ha convertido en el propietario y único operador de esta plataforma, cubriendo todos los costos para operarla en perpetuidad sin costo para los inversores.
En resumen, el Portland CIT empoderó a los residentes, especialmente a los inquilinos de bajos ingresos, que a menudo son excluidos de la propiedad de bienes raíces, para que inviertan en su comunidad. Al transformar su deseo de poseer activos en un vehículo de inversión alternativo, el proyecto liberó su capacidad para generar riqueza individual al tiempo que revitalizaba las pequeñas empresas físicas de su vecindario.
Los residentes no solo son inversores sino también propietarios de Plaza 122 y se han convertido en “embajadores” de facto que frecuentan las tiendas y animan a sus amigos a hacer lo mismo. Su interés activo por mantener la zona vibrante beneficia a los inquilinos, todos ellos pequeñas empresas. Los residentes ayudaron a organizar un mercado multicultural y frecuentaron un nuevo café de propiedad de inmigrantes para ayudarlo a establecerse. Esta sinergia entre propietarios e inquilinos es un resultado único de la estructura de propiedad comunitaria del CIV.
Los vehículos de inversión comunitaria como el Portland CIT son una alternativa probada a las estrategias tradicionales de desarrollo económico. Permiten a los residentes participar en la revitalización de las pequeñas empresas que los rodean, creando riqueza y manteniendo empleos.
Más allá de Portland, en el vecindario de South End de Albany, el Capital Region Community Investment Trust está desarrollando un CIV para rehabilitar The Pommer, un edificio de ladrillo de varios pisos del siglo XIX, para revitalizar varias pequeñas empresas. Además, ciudades de todo Estados Unidos, incluidas las de Louisiana, Nueva York, Minnesota, Michigan, Texas, Oklahoma y Washington, también están explorando el modelo CIV.
Este es un momento ideal para explorar la viabilidad de los CIV en las ciudades postindustriales de Massachusetts. El estado ya ofrece la infraestructura necesaria para apoyar este trabajo: un sólido ecosistema de organizadores comunitarios, fundaciones, CDFI e inversores de impacto, abogados, maestros de educación básica para adultos y desarrolladores inmobiliarios sin fines de lucro y, lo más importante, residentes ansiosos por desempeñar un papel más importante en la revitalización de sus comunidades.
Para obtener más información sobre los vehículos de inversión comunitaria y otras herramientas de financiación del desarrollo comunitario que apoyan la revitalización al tiempo que amplían la propiedad de los residentes, póngase en contacto con André Leroux en aleroux@massinc.org.
Carlos Espinoza-Toro es Director del Área de Práctica de Construcción de Riqueza Comunitaria en Enterprise Community Partners, Advisors. Como parte de un equipo multidisciplinario de Advisors, Carlos está apoyando actualmente a North Adams, MA y Pittsfield, MA para avanzar en los esfuerzos de desarrollo económico en las áreas de desarrollo de la fuerza laboral y las pequeñas empresas y revitalización del centro de la ciudad. Anteriormente, Carlos apoyó los esfuerzos de desarrollo económico en Lawrence y Boston. Vive en el vecindario de Jamaica Plain en Boston
