Los comisionados del condado de Pinellas recientemente denegaron un cambio de uso del suelo que habría permitido hasta 276 unidades de vivienda en un antiguo vertedero de escombros de construcción en la zona no incorporada de Largo.
Varios residentes cercanos expresaron su preocupación por la compatibilidad del vecindario, el impacto en el tráfico y la posible contaminación del suelo. El personal del condado, que recomendó la denegación, y los comisionados también lamentaron la falta de detalles del desarrollo durante la audiencia pública del 20 de enero.
La comisión, con un voto de 4 a 2, desaprobó más que duplicar la densidad del sitio sin información adicional. Belleair Development Group, con sede en Pinellas Park (BDG), tiene un contrato para comprar la propiedad de 18.5 acres ubicada en 13400 Pine Street a Green Energy for America, LLC.
“Se debe realizar un estudio geológico exhaustivo para ubicar los edificios en esta propiedad”, dijo Carlos Yepes, fundador de BDG. “Esa es la razón por la que no tiene el mapa hoy. El plan maestro indicará cuántas unidades vamos a construir.”
El sitio se encuentra al suroeste de los límites de la ciudad de Largo y a unas dos millas al este de la Vía Intracostera. Yepes dijo que “la cantidad de escombros de construcción que se vertieron en esta propiedad es sustancial”.
Su empresa también está buscando la designación de Brownfield para recibir créditos fiscales por remediación ambiental. Yepes se comprometió a desarrollar el terreno “de una forma u otra”, pero solicitó el cambio de uso del suelo antes de proporcionar un plan del sitio.
An aerial map of the property. Image: County documents.
Los comisionados denegaron la propuesta sin perjuicio, lo que permite a BDG volver a presentarla en un plazo de seis meses. También expresaron su preocupación de que la empresa busque la aprobación a través de la Ley Live Local del estado y construya aún más unidades en el sitio.
Scott Swearengen, gerente de planificación a largo plazo del condado, dijo que el área en cuestión consiste predominantemente en viviendas unifamiliares. Heritage Oaks, un desarrollo de viviendas públicas asequibles, se encuentra directamente al este del sitio.
Actualmente, un desarrollador podría construir 138 unidades en la propiedad. BDG quería duplicar ese número sin presentar un plan del sitio que destacara los puntos de acceso, los retrocesos de las viviendas circundantes y los esfuerzos de amortiguación.
“Por lo tanto, eso sería algo que tendría que presentarse a ustedes con la zonificación en un momento futuro”, dijo Swearengen.
Los bonos de desarrollo de viviendas asequibles del condado podrían permitir hasta 414 unidades en el sitio. Swearengen reiteró que BDG no ha presentado esos planes.
Un estudio del personal encontró que permitir 276 unidades podría aumentar el tráfico en la zona en 627 viajes diarios adicionales. Varios residentes creen que las calles circundantes no pueden soportar ese impacto.
Anteriormente, los funcionarios aprobaron un desarrollo de 207 unidades de viviendas asequibles en el sitio. Swearengen dijo que la propuesta actual aumentaría significativamente la densidad “sin esas garantías correspondientes: cómo se diseñaría el proyecto, cómo se construiría”.
El proyecto proporcionaría viviendas para trabajadores lejos de las zonas costeras de alto riesgo, dijo Lauren Rubenstein, una abogada de uso del suelo que representa a BDG. Ella y Yepes dijeron a los comisionados que las pruebas preliminares del suelo no han revelado ninguna contaminación peligrosa.
Rubenstein también señaló que el proyecto calificaría bajo la Ley Live Local. La legislación proporciona exenciones de zonificación locales si al menos el 40% de las unidades son para residentes que ganan hasta el 120% del ingreso medio de la zona, que es de $100,150 para un hogar de dos personas.
Residents and commissioners expressed concerns regarding traffic impacts. Image: County documents.
Swearengen dijo que no estaba seguro de cuántas unidades podría construir el desarrollador bajo la Ley Live Local, pero que excedería “con creces” lo permitido por el condado. Los comisionados Chris Scherer y Kathleen Peters, quienes se opusieron a la denegación, dijeron que los funcionarios locales tendrían menos influencia en el proceso de planificación del proyecto si BDG busca la aprobación del estado.
“Estoy de acuerdo con la Comisionada Peters en eso: me gustaría tener algo que decir sobre lo que van a hacer”, dijo Scherer. “Además, desde el punto de vista de la vivienda, nuestras comunidades costeras necesitan viviendas en esa zona. Muchos de nuestros empleadores, el sheriff, el 911, necesitan más viviendas allí también”.
El administrador Barry Burton dijo que BDG podría solicitar bonos de vivienda asequible que aumentarían la densidad permitida sin el cambio de uso del suelo. “Nos gustaría trabajar con el desarrollador”.
“Estamos absolutamente de acuerdo en que necesitamos viviendas en esta zona y el sitio está listo para el re-desarrollo”, agregó Burton. “El desafío es cómo abordar esto”.
Explicó que BDG evitaría las restricciones de densidad a través de la Ley Live Local, pero aún debe abordar el impacto en el tráfico y otras regulaciones locales. Sin embargo, la abogada del condado, Jewel White, dijo que los comisionados no verían un plan maestro de desarrollo en ese escenario.
Rubenstein coincidió en que el proceso administrativo simplificado de la Ley Live Local sacaría a la comisión de la ecuación “un poco”. Dijo que existen “ventajas reales” al revisar el plan maestro del proyecto, particularmente considerando las preocupaciones de la comunidad, y que BDG necesita saber cuántas unidades puede construir antes de completar los estudios ambientales.
Los comisionados Brian Scott, Vince Nowicki, Chris Latvala y Renee Flowers aún votaron para denegar el cambio de uso del suelo sin perjuicio. Peters y Scherer se opusieron, y el presidente de la Comisión, Dave Eggers, estuvo ausente.
