En el espíritu del derecho francés, la protección del inquilino responde a una exigencia social legítima. Sin embargo, en la práctica, el sistema se ha transformado progresivamente en una maquinaria procesal lenta y compleja donde ciertos ocupantes explotan los recursos y los plazos para prolongar indebidamente su presencia en el lugar sin pagar. Esta situación no solo crea una injusticia para los propietarios, sino que también satura innecesariamente los tribunales con casos simples que podrían ser tratados de otra manera. Mientras que litigios de arrendamiento a veces evidentes movilizan a los jueces, la justicia se ve paralizada por una inflación de procedimientos donde el abuso de derecho se convierte en una estrategia.
La propiedad, un derecho fundamental debilitado
En la tradición jurídica occidental, la propiedad no es solo una relación económica, sino una institución fundamental. El derecho romano ya definía la propiedad por tres prerrogativas esenciales: usus, fructus y abusus. Dicho de otro modo, el derecho a usar un bien, a obtener sus frutos y a disponer de él libremente. Esta concepción ha sido consagrada en el derecho moderno, en particular por el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, que afirma que la propiedad es un «derecho inviolable y sagrado». También está inscrita en el artículo 544 del Código Civil, que define la propiedad como «el derecho a disfrutar y disponer de las cosas de la manera más absoluta». En la práctica contemporánea del derecho de arrendamiento francés, este principio aparece, sin embargo, debilitado. Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario generalmente no puede recuperar inmediatamente su propiedad, ni siquiera disponer de ella libremente. Debe iniciar un procedimiento judicial largo y costoso. Durante todo este período, a menudo sigue soportando las cargas de la vivienda: reembolso del crédito, impuestos, mantenimiento o gastos de copropiedad. La situación se vuelve paradójica: el propietario conserva jurídicamente su título de propiedad, pero pierde temporalmente el control efectivo de su bien.
Una justicia movilizada en litigios simples
En Francia, el desalojo de un inquilino por impago sigue un proceso procesal particularmente complejo: orden de pago, citación ante el juez, audiencia, sentencia, plazos eventuales concedidos al inquilino, orden de abandono del lugar y, finalmente, la intervención de las fuerzas públicas. Cada etapa puede generar demoras adicionales. En algunos casos, el procedimiento puede durar varios años. Incluso puede prolongarse por la tregua invernal, período durante el cual se suspenden los desalojos. Esta lentitud se explica en parte por la congestión de las jurisdicciones civiles. Los tribunales deben procesar un volumen considerable de casos, lo que alarga mecánicamente los plazos. Pero también se debe a la complejidad del derecho de arrendamiento, que multiplica las protecciones y las posibilidades de impugnación. En este contexto, algunos ocupantes utilizan los procedimientos no para hacer valer un derecho real, sino para ganar tiempo. Algunos inquilinos en dificultades actúan de buena fe. Pero también existen casos en los que los recursos sucesivos se convierten en una verdadera estrategia dilatoria. Cada mes adicional pasado en la vivienda sin pagar constituye una ventaja financiera para el ocupante y una pérdida para el propietario. Una vez realizado el desalojo, el inquilino nunca pagará. Incluso se puede preguntar si el derecho francés no organiza ciertas estafas o al menos las facilita. Cuando pensamos en estas cuestiones, solo imaginamos los litigios relacionados con la vivienda. Sin embargo, los inquilinos profesionales solventes integran la complejidad del derecho como una estrategia de gestión de tesorería al no pagar los alquileres adeudados. El problema trasciende entonces la relación contractual entre dos individuos. Se convierte en una cuestión de eficacia colectiva. Porque cuando los tribunales movilizan a magistrados, secretarios judiciales y audiencias para tratar casos simples de impagos manifiestos, son tantos los recursos judiciales que ya no pueden dedicarse a otros asuntos más complejos o graves.
Un freno al mercado inmobiliario
Más allá de las situaciones individuales, la cuestión también afecta al funcionamiento del mercado inmobiliario. Francia enfrenta actualmente una importante crisis de vivienda. En muchas ciudades, la oferta de alquiler disminuye mientras que la demanda aumenta. La inversión en alquiler se basa, sin embargo, en una condición simple: la seguridad jurídica. Un propietario que estime que le será extremadamente difícil recuperar su propiedad en caso de impago puede renunciar a alquilar o decidir vender. Algunos inversores incluso prefieren renunciar por completo a la propiedad de alquiler. Esta retirada progresiva reduce la oferta disponible y contribuye a agravar las tensiones en el mercado. Paradójicamente, un sistema diseñado para proteger a los inquilinos puede producir el efecto contrario: escasear las viviendas disponibles.
Simplificar los procedimientos para restablecer el equilibrio
Ante estas dificultades, una reforma simple consistiría en distinguir dos categorías de litigios. Por un lado, las situaciones simples: ausencia de pago, ausencia de impugnación seria, deuda de alquiler claramente establecida. En estos casos, el procedimiento podría confiarse directamente a un funcionario ministerial, actualmente llamado comisario de justicia, anteriormente alguacil. Este podría constatar el impago, notificar al ocupante, proceder eventualmente a un embargo de las cuentas bancarias y, en caso de persistencia del impago, iniciar un desalojo rápido. El interés sería triple: acelerar los procedimientos, descongestionar los tribunales y restablecer la seguridad jurídica. Por otro lado, quedarían los litigios realmente complejos: impugnaciones serias, falta de mantenimiento de la vivienda, desacuerdo contractual real entre las partes. En estas situaciones, el caso se remitiría naturalmente a un juez por el comisario de justicia. La mayoría de los casos podrían resolverse en unas pocas semanas o, en el peor de los casos, en unos pocos meses. Se recuperaría la seguridad jurídica, la rapidez, la descongestión de los tribunales, en definitiva, un sistema eficaz.
La cuestión de los inquilinos deshonestos no enfrenta mecánicamente a propietarios e inquilinos. La protección de la vivienda responde a una exigencia social legítima. Pero solo puede funcionar de forma sostenible si no debilita la confianza de los propietarios. Un sistema equilibrado debe, por lo tanto, perseguir dos objetivos simultáneos: proteger a los inquilinos de buena fe y garantizar a los propietarios la posibilidad real de recuperar su propiedad cuando el contrato ya no se respeta. Es en esta condición que la justicia puede permanecer fiel a su vocación primordial: hacer respetar los compromisos y asegurar el equilibrio de las relaciones sociales en lugar de convertirse en la arena donde algunos simplemente aprenden a explotar la lentitud del sistema.
