Los compradores de bienes raíces que intentan evadir el pago de honorarios a los agentes inmobiliarios mediante el incumplimiento de un mandato pueden enfrentar consecuencias legales bajo la figura de responsabilidad civil extracontractual. Según el análisis jurídico sobre la materia, un tercero que interviene activamente para facilitar el incumplimiento de un contrato de intermediación puede ser declarado responsable por los daños causados al profesional del sector.
¿Cómo se configura la responsabilidad del tercero cómplice?
La responsabilidad del comprador o de cualquier tercero ajeno al mandato se fundamenta en la complicidad necesaria para el incumplimiento contractual. De acuerdo con la doctrina jurídica, cuando un tercero tiene conocimiento pleno de la existencia de un mandato de venta y, aun así, colabora con el vendedor para eludir el pago de los honorarios pactados, este incurre en una falta que trasciende el ámbito puramente contractual. El tercero no está vinculado por el contrato, pero su interferencia deliberada en la relación entre el agente y su cliente genera un perjuicio económico directo que el profesional puede reclamar ante los tribunales.
La permanencia del mandato y la protección del agente
La jurisprudencia sostiene la vigencia del derecho del agente a percibir su remuneración siempre que se demuestre la relación causal entre su labor de intermediación y la conclusión de la operación. El hecho de que el comprador intente «puentear» al agente tras haber visitado el inmueble bajo su gestión no invalida el derecho a la comisión. La responsabilidad extracontractual del tercero se activa cuando este actúa de mala fe, privando al agente de la retribución que le corresponde por haber puesto en contacto a las partes.
Implicaciones económicas para el sector inmobiliario
Este marco legal busca proteger la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias, garantizando que el trabajo de prospección y gestión de los agentes sea compensado. El riesgo para el comprador que decide colaborar en la evasión del mandato es la condena al pago de indemnizaciones equivalentes, en muchos casos, al monto de los honorarios que se intentaron evitar, además de las costas procesales. Esta doctrina reafirma que el mandato de venta no es un simple acuerdo formal, sino un activo cuya integridad debe ser respetada por todos los actores involucrados en la compraventa.
