A poco más de 30 minutos de Montevideo, Ciudad de la Costa se consolida como un polo inmobiliario de crecimiento en Uruguay. Impulsada por mejoras en infraestructura, el régimen de Vivienda Promovida y una fuerte preferencia por la naturaleza, la zona registra revalorizaciones de más del 80% en cuatro años en proyectos puntuales, según datos del sector inmobiliario.
Durante décadas, Montevideo y Punta del Este fueron los principales destinos de inversión en Uruguay. Sin embargo, el mapa inmobiliario nacional experimenta un giro protagonizado por Ciudad de la Costa, un territorio que se extiende a lo largo de 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata, lagos y parques con árboles autóctonos, ubicado entre los arroyos Carrasco y Pando.
El área forma parte del departamento de Canelones y alberga actualmente a 91.238 habitantes, de acuerdo con los registros locales. Lo que en su origen funcionó como un conjunto de balnearios estivales evolucionó hasta transformarse en una alternativa residencial permanente que hoy atrae tanto a desarrolladores como a compradores en busca de modernidad y contacto verde.
Factores de crecimiento e infraestructura en Ciudad de la Costa
El dinamismo de la zona responde a una combinación de factores urbanísticos y económicos. Según explica Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors, la mejora sostenida en infraestructura y servicios, sumada a la conectividad directa con Montevideo y la cercanía con el Aeropuerto de Carrasco, posicionaron al municipio en el radar de los grandes capitales.
Esa firma inmobiliaria acaba de lanzar en el lugar Alpha Rambla, un emprendimiento de US$7 millones compuesto por dos torres frente al mar que suman 33 departamentos, con valores que oscilan entre los US$2800 y los US$3600 por metro cuadrado, tal como detallan desde la compañía.
A este desarrollo se le suma un fenómeno de expansión desde la capital uruguaya. Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos Inmobiliarios, señala que la saturación de espacios en Montevideo impulsó la búsqueda de un entorno diferente, donde predomina una arquitectura más cuidada, edificios distanciados entre sí y la preservación de los espacios naturales. La pandemia alteró la percepción de los compradores, quienes pasaron de considerar la zona como un punto lejano a valorar de forma prioritaria el paisaje verde y las vistas abiertas a la costa.
El motor fiscal de la Vivienda Promovida y las tasas de retorno
Más allá de las preferencias paisajísticas, el auge constructivo cuenta con un marco normativo clave: el régimen de Vivienda Promovida. Este sistema de incentivos fiscales instrumentado por el gobierno uruguayo reduce de manera significativa la carga tributaria para fomentar la construcción y adquisición de inmuebles, contemplando beneficios como la exoneración del Impuesto al Patrimonio durante diez años, ventajas en el Impuesto a la Renta y la exención del IVA en componentes específicos de obra.
Desde la óptica de los inversores, esto se traduce en una menor presión impositiva, tickets de entrada más accesibles y un mercado de demanda residencial en plena expansión, según apunta Pedro Oyhenart, director de Alpha Realtors.
Las cifras respaldan el fenómeno. De acuerdo con un informe elaborado por la inmobiliaria sobre la base de registros de la Agencia Nacional de Vivienda, el 87% de las operaciones declaradas bajo este régimen de promoción en el departamento de Canelones corresponden a Ciudad de la Costa. Esta participación creció un 5,1% en comparación con el cuatrimestre anterior y un 27,6% frente al mismo período del año pasado.
En materia de rentabilidad, el informe destaca que la zona exhibe mejores tasas de retorno que Montevideo y Punta del Este. No obstante, Omar Oyhenart aclara que el rendimiento actual no depende únicamente de la renta por alquiler, sino de la valorización del activo durante el transcurso de la obra.
Comparativa de revalorización frente a Montevideo
Mientras que los proyectos adquiridos en pozo en Montevideo suelen generar revalorizaciones de entre el 17% y el 20% desde el inicio de los trabajos hasta la entrega de la unidad, Ciudad de la Costa presenta retornos promedio cercanos al 23%, con desarrollos puntuales que superan el 34%.
En términos monetarios, un departamento de un dormitorio frente al mar se comercializa en etapa de obra entre los US$150.000 y los US$180.000, montos que ascienden a una horquilla de entre US$200.000 y US$220.000 una vez concluido el proyecto. Como referencia, adquirir una unidad similar en pozo en el barrio montevideano de Pocitos requiere un desembolso promedio de US$150.000 para luego alcanzar los US$180.000 al finalizar la construcción.
Existen casos donde el incremento de valor supera ampliamente la media. Taboada detalla que el valor del metro cuadrado en Riba Lake —un complejo emplazado sobre el Lago de la Caleta y compuesto por cuatro módulos, de los cuales tres ya fueron entregados y vendidos en su totalidad— registró un incremento superior al 80% en un período de cuatro años, posicionándose en los US$6000 por metro cuadrado.
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