Los créditos hipotecarios ajustados por UVA acumulan 20.900 préstamos entre enero y septiembre de 2026, lo que representa una caída interanual del 37% a pesar de la reactivación registrada desde junio. Las entidades financieras exigen ingresos mensuales de hasta $5 millones y un ahorro inicial considerable para acceder a la vivienda propia.
El mercado de préstamos para la vivienda propia atraviesa una etapa de contrastes en Argentina. Aunque la reactivación iniciada a mediados de año trajo un alivio parcial y una leve baja en las tasas de interés promedio, el acceso sigue condicionado por barreras financieras estrictas que dejan afuera a una porción significativa de la clase media.
Concentración de operaciones en el Banco Nación y el BBVA
La actividad financiera del sector muestra una marcada concentración en un grupo muy reducido de instituciones. Entre enero y septiembre de 2026 se otorgaron 20.900 préstamos, pero dos entidades explicaron cerca de ocho de cada diez operaciones realizadas en todo el país, según reflejan los datos del sector.
Durante los primeros siete meses del año, el Banco Nación otorgó 9.375 créditos, lo que representó el 65,9% del total, mientras que el BBVA sumó 1.999 operaciones, alcanzando el 14% de participación.
Requisitos de ingresos y el impacto de la acreditación de haberes
Para calificar a un crédito hipotecario, las normativas bancarias exigen de manera estricta que la primera cuota no supere el 25% de los ingresos netos del solicitante o grupo familiar. Los pisos de ingresos mínimos exigidos por las entidades varían desde aproximadamente $850.000 hasta $5 millones mensuales, según las condiciones publicadas por los bancos.
Para ilustrar el esfuerzo financiero necesario, un análisis basado en el simulador del Banco Nación contempla la compra de una propiedad cotizada en 100.000 dólares. Con un tipo de cambio oficial a $1.535 por dólar, el valor total del inmueble asciende a 153.500.000 pesos. La entidad financia hasta el 75% de la operación, por lo que el comprador debe aportar un ahorro inicial de $38.375.000 (equivalentes a 25.000 dólares) y solicitar un préstamo máximo de $115.125.000 (75.000 dólares).
El informe del Monitor de asequibilidad de la vivienda correspondiente a octubre de 2026, desarrollado por el Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), señala que los primeros nueve meses del año registraron la entrega de 20.900 créditos, lo que implica un retroceso del 37% en comparación con el mismo lapso del año anterior. El año comenzó con 2.430 créditos en enero y 2.408 en marzo, descendiendo a un mínimo de 1.477 en abril y mayo antes de iniciar un repunte.
- Clientes con acreditación de haberes: Con una Tasa Nominal Anual (TNA) del 6,7% en la línea
+ Hogares con BNA
, la cuota inicial se sitúa en $1.039.124 mensuales —equivalentes a 483,19 UVAs— y el ingreso familiar requerido para calificar alcanza los $4.156.497. En simulaciones alternativas para financiar el 75% de una propiedad de US$85.000 a 20 años, la cuota inicial se ubica en aproximadamente $911.500 mensuales, exigiendo ingresos familiares cercanos a los $3,65 millones por mes. - Clientes sin acreditación (mercado general): Sin la cuenta sueldo en la entidad, la tasa trepa al 12% —con un Costo Financiero Total Efectivo Anual del 12,80%— y la cuota inicial asciende a $2.535.251, equivalente a 589,45 UVAs, elevando los ingresos familiares exigidos a $5.070.502 mensuales.
Variación de tasas y evolución de las cuotas ajustadas por UVA
El costo financiero registró modificaciones en el tramo central del año. Durante el trimestre que va de julio a septiembre, los intereses promedio para los créditos hipotecarios UVA bajaron del 8,7% al 7,7%, acompañados por una reducción de aranceles aplicada por nueve instituciones bancarias. No obstante, especialistas recuerdan que los préstamos ajustados por Unidades de Valor Adquisitivo actualizan tanto su capital como sus cuotas según la inflación medida por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER).
Ante el riesgo de que los incrementos de precios superen a la evolución de los salarios, el Banco Nación y otras entidades incorporaron herramientas de cobertura. Al respecto, el Banco Nación ofrece condiciones específicas:
Si cobras haberes por el BNA y la propiedad que adquirís, construís, ampliás, refaccionás o terminás es una vivienda única y de ocupación permanente con un valor de hasta 210.000 UVAs, podrás adicionar una prima que te permitirá tener la opción de topear la cuota cuando la cuota calculada por UVA supere a la cuota calculada por la variación del índice CVS (Coeficiente de variación salarial).
Banco Nación
Plazos extendidos y el peso del costo financiero en la banca privada
Para mitigar el impacto de las cuotas iniciales y cumplir con la exigencia de afectación salarial, instituciones como el BNA y el BBVA habilitaron plazos de devolución de hasta 30 años (360 cuotas). Extender el período reduce la primera cuota y disminuye el umbral de ingresos necesarios, aunque incrementa el costo financiero total a largo plazo. En opciones a 30 años sin acreditación de haberes, la cuota inicial alcanza los $1.184.190, equivalentes a 550,65 UVAs.
Por otro lado, los pisos mínimos de ingresos publicados por las entidades presentan marcadas diferencias y van desde $860.640 hasta $5 millones mensuales. Por ejemplo, el Banco Hipotecario exige ingresos superiores a 2,2 salarios mínimos, el Banco del Sol y el Banco Patagonia establecen un piso de $1 millón, el ICBC solicita $1,4 millones y el BBVA requiere cuatro salarios mínimos, equivalentes a $1.564.800 según los relevamientos del sector.
| Entidad Bancaria | Tasa Anual (Con Haberes) | Cuota Inicial Estimada por Cada $1.000.000 |
|---|---|---|
| Banco Ciudad | 6,4% + UVA | $7.455 |
| Banco Nación | 6,7% + UVA | $7.576 |
| Banco Galicia | 7,5% + UVA | $8.056 |
| Banco Santander | 7,5% + UVA | $8.056 |
| Banco Patagonia | 8,5% + UVA | $8.999 |
| Banco Comafi | 9,5% + UVA | determinados |
Mientras la disponibilidad de fondos frescos provenientes de licitaciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad impulsó una mayor oferta de fondeo entre las entidades, las familias continúan evaluando si la capacidad de sus ingresos podrá sostener el compromiso financiero a lo largo de las décadas, considerando además que las unidades deben cumplir con superficies máximas de 80 metros cuadrados y valores que no superen los US$2.280 por metro cuadrado en determinadas líneas preferenciales.
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