El sector hipotecario en España se prepara para un año de enfriamiento, con préstamos que continúan encareciéndose.
En 2025, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas experimentó un fuerte aumento del 17,8%, alcanzando las 501.073, la cifra anual más alta desde 2010. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo de interés medio para las hipotecas sobre viviendas se situó en el 2,87% en diciembre.
Los expertos del sector inmobiliario prevén que esta tendencia alcista continúe este año, aunque a un ritmo más moderado. Esta evolución se acompañará de tipos de interés ligeramente superiores a los observados en 2025, una tendencia que ya se ha comenzado a notar en las ofertas de las entidades bancarias durante el mes de enero.
Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas, ha señalado que se espera que 2026 mantenga un tono optimista en lo que respecta a la financiación hipotecaria. Villén explica que, durante 2025, la competencia entre los bancos y su disposición a conceder préstamos mantuvieron los tipos de interés en niveles atractivos para las familias.
No obstante, los indicadores sugieren que la actividad hipotecaria comenzará a desacelerarse tras el reciente auge. Así lo manifestó Villén durante el VI Congreso Inmobiliario de idealista celebrado en Madrid, según informa Ana P. Alarcos en idealista.com.
“Estamos en unos números muy altos y parece que estamos en buena forma, pero hemos ido de más a menos”, afirmó Villén. El experto advierte que el crecimiento no puede ser indefinido y que, en algún momento, “debe llegar el punto de inflexión”.
Entre los principales riesgos para el sector, Villén destaca la escasa oferta de viviendas y el aumento del precio de la vivienda, lo que podría dificultar el acceso al mercado para muchos ciudadanos, así como la incertidumbre geopolítica internacional.
Préstamos más caros, pero aún asumibles
En un contexto de ralentización, la mayoría de las entidades financieras han ajustado al alza las condiciones de sus préstamos, en línea con la evolución de los tipos de interés a largo plazo. “Hay cierta presión para que el precio de las hipotecas suba”, recalcó Villén, por lo que se espera que los préstamos sean ligeramente más caros a partir de ahora.
Hipoteca
Hay cierta presión para que el precio de las hipotecas suba”
Director general de idealista/hipotecas
A pesar de ello, el director general de Idealista Hipotecas ha enfatizado que “los bancos siguen necesitando prestar, siguen manteniendo el grifo abierto y con condiciones interesantes”.
En este sentido, ha señalado que unos tipos de interés que se mantengan “por debajo del 3%, o incluso del 3,5%, no van a ser un problema para la economía”, dado que hasta ahora las subidas aplicadas son “pequeñas” y “asumibles” para los hogares.
Los bancos siguen necesitando prestar”
En cuanto al euríbor, principal referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, se espera que 2026 sea “un año tranquilo”, con una tendencia apenas al alza. Esto implicará un incremento moderado en las cuotas al momento de las revisiones hipotecarias.
Oportunidades y riesgos en el horizonte
Entre los riesgos para el sector, el experto ha señalado la fiscalidad, ya que un aumento de impuestos como el ITP, el IVA o el IBI “puede frenar el mercado”. Otros factores a tener en cuenta son un posible repunte de la inflación o la debilidad de las economías de Alemania y Francia, por su posible impacto en el empleo y la confianza del consumidor.
Firma de hipoteca
Novedades en la deducción por vivienda en el IRPF
Paralelamente a la evolución del mercado, se han producido novedades fiscales relevantes. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha unificado criterios y ha establecido que la deducción en el IRPF por la compra de vivienda habitual, vigente para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, también es aplicable al importe destinado a cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la venta del propio inmueble.
Este cambio invalida el criterio anterior de la Agencia Tributaria, que no permitía esta deducción. La resolución se basa en el caso de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que, en 2018, canceló su hipoteca con 10.202 euros procedentes de la venta, pero solo pudo deducir las cuotas pagadas hasta el mes anterior.
Según la plataforma de asesoría fiscal TaxDown, al ser una resolución de octubre de 2025, se pueden revisar los ejercicios fiscales no prescritos de 2021, 2022, 2023 y 2024.
Los contribuyentes afectados podrían solicitar una rectificación de su declaración del IRPF y obtener una devolución adicional de más de 1.000 euros.
Aunque la ayuda estatal general se eliminó en 2013, la experta en vivienda Andrea Elegido recuerda que existen excepciones forales y autonómicas. En Guipúzcoa, por ejemplo, la deducción es del 18% (hasta 1.530 euros), mientras que en Navarra existe un régimen transitorio. Otras comunidades como Madrid, Castilla-La Mancha o Valencia también ofrecen sus propias ayudas.
