El presidente Lee Jae-myung ha estado enviando mensajes relacionados con el mercado inmobiliario a través de las redes sociales de manera inusual y contundente. Ha anunciado que se mantendrá la finalización del aplazamiento del impuesto a las ganancias de capital para múltiples propietarios y que se suspenderán por completo los beneficios crediticios preferenciales otorgados a los propietarios de alquiler. La lógica detrás de esto parece ser presionar fuertemente a los especuladores para que vendan sus propiedades y así estabilizar los precios de la vivienda.
A diferencia de gobiernos anteriores que se mostraban cautelosos con los intereses de los grupos privilegiados, el envío de señales claras y decisivas antes de la fecha límite para la finalización del aplazamiento (9 de mayo) es digno de elogio. También es oportuno que haya declarado una ‘guerra’ contra el sector inmobiliario. Esto contrasta con el gobierno de Moon Jae-in, que durante los primeros tres años de su mandato implementó políticas de ‘masaje’ del mercado y vaciló, y solo después de que los precios de la vivienda se dispararan recurrió a políticas fiscales inmobiliarias más estrictas, lo que provocó la reacción de los propietarios. Las reformas importantes, como las políticas inmobiliarias, deben completarse dentro del primer año de gobierno para tener éxito.
La firme determinación del presidente Lee Jae-myung de erradicar las ganancias injustas del sector inmobiliario y desmantelar la ‘república inmobiliaria’ recuerda a la valiente actitud del difunto presidente Roh Moo-hyun, quien durante su mandato se enfrentó a la especulación inmobiliaria sin descanso. Debido a la claridad del mensaje del presidente y al fuerte apoyo público, los especuladores también están muy nerviosos.
Sin embargo, también es cierto que existen algunas dudas. Sin políticas sólidas y sistemáticas, es difícil controlar el complejo mercado inmobiliario con solo una fuerte voluntad. El principal arma que tiene actualmente el presidente Lee Jae-myung es el ‘impuesto a las ganancias de capital para múltiples propietarios’, pero ¿será suficiente para sacar a Corea del Sur de la ‘trampa inmobiliaria’?
El problema inmediato es la posible ‘reacción’ del mercado después del 9 de mayo. A partir de esa fecha, los propietarios de múltiples viviendas que se han quedado sin salida podrían optar por no vender sus propiedades, lo que provocaría un ‘efecto de bloqueo de inventario’. Además, si la presión al alza sobre los precios persiste en el mercado, el elevado impuesto a las ganancias de capital podría trasladarse a los compradores, lo que no solo no estabilizaría los precios de la vivienda, sino que incluso podría aumentarlos.
¿El presidente tiene planes alternativos para contrarrestar una fuerte reacción del mercado? Si, a pesar de la voluntad del presidente, los precios de la vivienda en Seúl y la región metropolitana vuelven a subir después de mayo, la vieja creencia de que ‘los precios de la vivienda se disparan solo bajo los gobiernos progresistas’ podría arraigarse en la mente del público, lo que dificultaría la estabilización del mercado inmobiliario con cualquier política.
Es esencial restaurar el impuesto sobre la propiedad integral.
Para evitar el ‘efecto de bloqueo de inventario’ del impuesto a las ganancias de capital y estabilizar el mercado a corto plazo, es necesario crear una combinación fiscal sofisticada que haga que sea más racional para los propietarios de múltiples viviendas vender sus propiedades en lugar de mantenerlas. La clave para la estabilidad del mercado a corto plazo es una estrategia de salida que aumente drásticamente los costos de mantener una propiedad. Esto requiere fortalecer el impuesto sobre la propiedad integral (en adelante, impuesto integral), que fue debilitado por el gobierno de Yoon Suk-yeol, centrándose en los propietarios de grandes fortunas.
Los políticos, especialmente los miembros del Partido Democrático, tienden a estremecerse ante la simple mención del impuesto integral, pero no hay necesidad de hacerlo. Existen formas de fortalecer el impuesto integral sin provocar controversias sobre la equidad ni la oposición de los propietarios de viviendas unifamiliares que residen en ellas.
La controversia sobre la equidad y la controversia sobre la ‘única vivienda valiosa’ surgieron durante el fortalecimiento del impuesto integral al final del mandato del gobierno de Moon Jae-in porque se implementó un impuesto diferenciado basado en el marco de ‘propietario de una vivienda = propietario real, propietario de múltiples viviendas = especulador’, que aplicaba tasas elevadas a los propietarios de múltiples viviendas en áreas reguladas.
Cuando se notificaron los impuestos integrales significativamente fortalecidos en 2021, se produjeron protestas y quejas sobre el aumento de la carga fiscal y la injusticia en varias partes de la región metropolitana de Seúl. Por ejemplo, la carga fiscal de alguien que posee una única vivienda valiosa de 4 mil millones de wones era anormalmente más pesada que la de alguien que posee dos apartamentos de 2.2 mil millones de wones y 1.8 mil millones de wones. Debido a que los impuestos punitivos se basaban únicamente en el número de propiedades, no se pudo evitar la controversia sobre la equidad.
Este fue un tipo de ‘desastre’ social que ocurrió porque se intentó resolver un problema que podría haberse abordado fácilmente con un impuesto progresivo basado en el valor de la propiedad de manera torpe. El gobierno de Yoon Suk-yeol aprovechó el sentimiento público negativo hacia las políticas de fortalecimiento del impuesto integral del gobierno de Moon Jae-in y se propuso eliminar por completo el impuesto integral. El número de sujetos imponibles disminuyó drásticamente y los ingresos fiscales disminuyeron significativamente. De hecho, el reciente aumento de los precios de la vivienda se debe en gran medida a las políticas imprudentes de eliminación del impuesto integral del gobierno de Yoon Suk-yeol.
Por lo tanto, la tarea que tiene el gobierno de Lee Jae-myung es fortalecer el impuesto integral evitando el esquema diferenciado defectuoso implementado por el gobierno de Moon Jae-in. Es correcto cambiar a un impuesto progresivo uniforme basado únicamente en el valor.
Esto aumentaría la carga fiscal de los propietarios de propiedades de alto valor al tiempo que evitaría controversias sobre la equidad y mitigaría significativamente la controversia sobre la ‘única vivienda valiosa’. La tasa de valor justo de mercado, que el gobierno de Yoon Suk-yeol redujo, debe aumentarse primero al 70% desde el 60% actual y luego incrementarse en 10 puntos porcentuales cada año, y el valor de tasación también debe actualizarse gradualmente, eliminando al mismo tiempo las desigualdades entre los tipos de propiedad y las regiones.
La preocupación de los miembros del Partido Democrático por la posible reacción de los residentes del ‘cinturón del río Han’ puede mitigarse convirtiendo las deducciones existentes para propietarios de larga duración y personas mayores en deducciones basadas en la residencia real de una vivienda (no simplemente la posesión). Se otorgaría una deducción fiscal de hasta el 80% cada año a aquellos que hayan residido en una única vivienda durante más de 5 años, con un criterio de aplicación limitado a propiedades con un valor tasado de 2 mil millones de wones (aproximadamente 5 mil millones de wones). Se garantizaría una tasa de deducción básica de al menos el 30% para las personas mayores de 60 años. Se aplicaría una tasa impositiva normal a cualquier valor de propiedad que exceda los 2 mil millones de wones.
Una reforma fundamental para sacar a Corea del Sur de la ‘trampa inmobiliaria’.
▲ El ‘impuesto a las ganancias de capital para múltiples propietarios’ volverá a implementarse a partir del 9 de mayo. La tasa impositiva máxima para las ganancias de capital de viviendas sujetas a ajuste que posean múltiples propietarios es del 75% (82.5% incluyendo el impuesto local). El 12 de febrero, un aviso relacionado con el impuesto a las ganancias de capital se publicó en la fachada de una agencia inmobiliaria en Seúl.
ⓒ Yonhap News
De hecho, una estrategia centrada únicamente en los propietarios de múltiples viviendas es difícil de sostener a largo plazo. Si la dirección política actual y la restauración del impuesto integral se combinan para tener éxito, el objetivo de la política debe ser una reforma fundamental para eliminar por completo la trampa inmobiliaria que ha afectado a la economía coreana durante muchos años. Esto requiere la introducción de un impuesto sobre la tenencia de la tierra vinculado al ingreso básico y la mejora del impuesto a las ganancias de capital como un mecanismo permanente para recuperar las ganancias injustas del sector inmobiliario.
Además, es necesario revisar por completo la dirección de la política de suministro de vivienda del país. Al utilizar terrenos públicos para el suministro de viviendas, se debe priorizar la vivienda de arrendamiento de terrenos y la vivienda pública de alquiler a largo plazo en lugar de las ventas generales, que son presa fácil de los especuladores. La proporción de estos dos tipos de viviendas debe aumentarse abrumadoramente en los nuevos terrenos públicos para garantizar la estabilidad de la vivienda para las clases trabajadoras y la clase media.
En relación con esto, la propuesta de política del Partido de Innovación Jo Guk de trasladar el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional a las provincias y suministrar viviendas públicas de alta calidad en sus emplazamientos es una idea que vale la pena considerar desde una perspectiva de cambio de paradigma. También es tarea del gobierno de Lee Jae-myung brindar apoyo legal y financiero a los proyectos de vivienda social, que han tenido dificultades durante mucho tiempo debido a la falta de bases legales.
Además, es inevitable una cirugía del sistema financiero que está impulsando la burbuja del mercado inmobiliario. El sistema financiero inmobiliario actual es anormal, ya que los bancos no asumen ninguna pérdida o riesgo en el proceso de préstamo. Si los precios de la vivienda suben, las ganancias se privatizan y, si hay una crisis, el riesgo de pérdidas se socializa. El sistema financiero también debe reformarse para que las instituciones financieras compartan sustancialmente el riesgo de las pérdidas crediticias, controlando así el flujo ciego de fondos hacia el sector inmobiliario y la expansión del endeudamiento de los hogares.
La firme determinación y las señales proactivas del presidente son un excelente punto de partida. Sin embargo, para que esa determinación se convierta en un cambio real, es necesario contar con políticas integrales y detalladas que abarquen impuestos, suministro y finanzas. Después del 9 de mayo, esperamos que el arma en manos del presidente sea un bisturí sofisticado que pueda sacar a Corea del Sur de la trampa inmobiliaria, en lugar de un simple impuesto punitivo.
Finalmente, no puedo evitar preguntar: ¿por qué no se ven los funcionarios de la Casa Azul y los ministerios gubernamentales que deben respaldar prácticamente y concretar el torrente de declaraciones del presidente? Si el presidente está a la vanguardia en la defensa de la reforma inmobiliaria, los ministros y funcionarios de los ministerios competentes deben dar un paso adelante y presentar la dirección y las alternativas de la política inmobiliaria al público y persuadir al mercado.
La situación actual es similar a la de un presidente luchando solo en el frente de batalla, ‘tocando el tambor y tocando el laúd’. Si el ‘esfuerzo solitario’ del presidente permanece en medio del silencio de los burócratas, es probable que la audaz declaración de desmantelar la ‘república inmobiliaria’ se convierta en una vana esperanza.
