Lituanos inversores están reduciendo su exposición en otros países bálticos y buscando oportunidades en economías más grandes de Europa Occidental y Central. Polonia se presenta como un destino natural, debido a su proximidad, familiaridad, competitividad y liquidez suficiente para diversificar eficientemente las carteras de inversión fuera de Lituania, según declaró Mindaugas Statulevičius, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Lituania (LNTPA), durante el evento “Inversiones en Bienes Raíces en Polonia: Entorno Empresarial y Oportunidades”.
Statulevičius señaló que los principales actores del mercado inmobiliario lituano han estado analizando activamente las posibilidades en Polonia durante varios años, y algunos ya han implementado sus primeros proyectos o acuerdos, acumulando una experiencia considerable.
“Existe un capital acumulado considerable y las oportunidades para atraerlo son amplias, por lo que se buscan mercados donde el dinero pueda emplearse eficazmente. Los procesos de obtención de permisos de construcción se están alargando en Lituania, mientras que en Polonia, a menudo, se pueden obtener en cuestión de meses. Este es un argumento importante para los inversores que buscan un retorno más rápido”, añadió el presidente de la LNTPA.
Resultados Sólidos
Según datos de Savills Poland, una empresa de servicios inmobiliarios, el mercado inmobiliario polaco atrajo 4.300 millones de euros en inversión en 2025. Aunque esto representa una disminución del 12,9% en comparación con 2024, la inversión en el segmento de oficinas creció un 7,4% hasta alcanzar los 1.800 millones de euros, y en el segmento de bienes raíces industriales, un 11,8% hasta los 1.500 millones de euros.
El segmento comercial experimentó un resultado más bajo, con una disminución del 47,7% en la inversión, hasta los 861 millones de euros. Jacek Kalużny, jefe y director de operaciones de mercados de capital de Savills Poland, señaló que los inversores están optando por parques comerciales de menor precio (retail parks), y que el 61% de las obras de construcción actualmente en curso se están llevando a cabo en ciudades pequeñas con menos de 50.000 habitantes.
Por su parte, el mercado de vivienda en Polonia ha experimentado un período excepcional en el contexto europeo, según observó Konrad Plochocki, miembro del consejo de supervisión de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Polonia (PZFD).
“En 2023, mientras que la mayoría de los mercados de vivienda europeos se contrajeron, Polonia registró algunos de los mejores resultados de su historia. A pesar de las altas tasas de interés y la inflación, el apoyo gubernamental a los compradores de vivienda por primera vez impulsó la demanda, y los precios de la vivienda en las grandes ciudades aumentaron hasta un 20% en un año”, afirmó K. Plochocki.
Sin embargo, la guerra en Ucrania también contribuyó a esta situación, creando un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado, y provocando que los precios del suelo en las grandes ciudades se duplicaran en poco tiempo. Para este año, prevé un crecimiento estable y moderado.
“En Polonia, el suelo residencial casi siempre se desarrolla para la venta, no para el alquiler. De hecho, no conozco ninguna inversión en la que un desarrollador, teniendo un terreno residencial en una buena ubicación, planee construir para alquilar”, añadió el miembro del consejo de supervisión de la PZFD.
No obstante, J. Kalużny señaló que existe un mayor interés entre los inversores por los proyectos de convivencia (co-living) para alquiler: “La vivienda para estudiantes es muy atractiva para los inversores debido a la insuficiente oferta de plazas de alta calidad – actualmente, solo hay habitaciones suficientes para el 2,1% de todos los estudiantes de grado a tiempo completo. La vivienda para personas mayores, incluyendo residencias de ancianos y centros de vida asistida, se está volviendo cada vez más atractiva debido a los cambios demográficos”.
Permiso de Construcción – En Dos Meses, Pero Con Condiciones
Olga Siomina, socia asociada del bufete de abogados TRINITI JUREX, observó que el mecanismo para la celebración de acuerdos de inversión en Lituania y Polonia presenta numerosas similitudes. Los inversores también optan entre los modelos de acuerdos de “asset deal” (adquisición de activos) y “share deal” (adquisición de acciones) debido a ciertos matices fiscales y a la gestión de riesgos.
“Sin embargo, para la implementación exitosa de acuerdos de inversión internacionales, es crucial contar con el asesoramiento de consultores y asesores que conozcan los matices del mercado local y el entorno legal, así como una colaboración fluida entre todos los consultores y los responsables de la toma de decisiones en Lituania”, afirmó.
Agata Demuth, socia de Osborne Clarke y jefa del grupo inmobiliario, que analiza los aspectos legales y procedimentales del mercado polaco, destacó que, a pesar de la gran burocracia, algunos procesos en Polonia se desarrollan más rápidamente que en Lituania. Por ejemplo, el proceso de obtención de un permiso de construcción suele tardar solo unos meses.
“Sin embargo, las transacciones de activos tienen sus propias peculiaridades. Se realizan únicamente en polaco, el notario debe leer el contrato en voz alta, al menos la parte principal, y si alguna de las partes firmantes no habla polaco, es necesario un traductor. Esto prolonga aún más el proceso. La lectura de contrato más larga que he escuchado duró unas diez horas. Esto requiere paciencia y una preparación adecuada”, relató.
Según A. Demuth, una alternativa podría ser los acuerdos de acciones, que permiten reducir el volumen de procedimientos formales y acelerar el proceso de firma.
K. Plochocki señaló que los inversores también deben evaluar la etapa de preparación de la construcción, ya que incluso teniendo un terreno en regla, pueden pasar unos dos años desde la adquisición del terreno hasta el inicio real de la construcción, y también hay que tener en cuenta la larga lista de documentos y permisos obligatorios.
Lituanos Entran Con Éxito
La gestora de fondos “Eika Asset Management” entró en el mercado polaco en 2023, cuando su fondo completó una transacción para la adquisición del centro de negocios “Celebro” de 7.200 metros cuadrados en Varsovia. Paulius Stulgaitis, gestor de fondos de la empresa, destacó que la decisión de invertir en Polonia se basó en la proximidad geográfica y los sólidos indicadores económicos del país.
“Nos interesan las clases de activos comerciales: oficinas, logística, comercio. Polonia es hoy una de las economías más grandes de la UE en la región central, caracterizada por una demanda interna estable, una sólida base industrial y un crecimiento constante del PIB. También, un factor clave es la buena liquidez del mercado”, afirmó P. Stulgaitis durante el evento.
Según él, es fundamental para los inversores la posibilidad de elegir entre un amplio espectro de transacciones, tanto proyectos en desarrollo como objetos ya en explotación. “Eika Asset Management” evaluó alrededor de 350 posibles transacciones el año pasado, de las cuales seleccionó algunas que cumplían con los estrictos criterios de rentabilidad y riesgo de la empresa.
“Completamos nuestra primera transacción en Polonia en tres meses, incluso durante el período festivo de Navidad. Esto nos demostró que el mercado funciona de manera eficiente, que hay asesores profesionales y una amplia selección de financiación”, dijo P. Stulgaitis.
La startup lituana de financiación colectiva “InRento” también entró en el mercado polaco en 2023, ofreciendo la posibilidad de invertir en un proyecto de vivienda en Nowy Sącz, en el sur de Polonia, y en 2025 Polonia se convirtió en uno de los mercados más activos y estratégicos de la empresa.
Bernardas Preikšaitis, director ejecutivo de “InRento”, al hablar sobre el entorno de inversión en el país, señaló que, aunque los grandes inversores rara vez se enfrentan a la falta de capital, esto no se puede decir de los promotores inmobiliarios más pequeños o medianos.
“A los promotores más pequeños en Polonia les resulta difícil obtener financiación bancaria, y el endeudamiento privado es caro. Ofrecemos una solución intermedia: un precio competitivo y rapidez. Esto se está convirtiendo en una ventaja importante en el mercado”, dijo B. Preikšaitis.
Según él, los inversores polacos se han adaptado a tasas de interés más altas que en Lituania, por lo que los instrumentos de financiación alternativos encuentran naturalmente su lugar en el mercado.
