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KBRA ha retirado las calificaciones de cuatro clases de certificados con interés únicamente y ha confirmado sus calificaciones pendientes para JPMBB 2016-C1, una transacción de titulización de hipotecas comerciales (CMBS) por valor de 353,4 millones de dólares. Las confirmaciones se producen tras una revisión de la transacción y se basan en el rendimiento y la recuperación esperada de los nueve activos restantes en la cartera. El rendimiento de la cartera ha sido generalmente acorde con el último cambio de calificación de KBRA en enero de 2025. La retirada de las calificaciones se ajusta a la metodología de KBRA para calificar los certificados con interés únicamente, ya que la transacción cuenta con menos de diez préstamos pendientes.
A fecha del período de remesa de enero de 2026, hay nueve activos restantes en la cartera, incluidos cuatro activos con gestión especial (63,7% del saldo de la cartera). KBRA identificó siete K-LOC (71,1%), incluidos los activos con gestión especial. De los K-LOC, cuatro (67,2%) tienen pérdidas estimadas. A continuación, se detallan los préstamos restantes.
215 Park Avenue South (el más grande, 26,9%, en lista de vigilancia)
- El préstamo está garantizado por un edificio de oficinas de 20 plantas, de clase B, ubicado en el barrio de Gramercy Park en Manhattan, Nueva York. La propiedad de 324.422 pies cuadrados está arrendada principalmente al prestatario a una filial de SL Green Realty Corp., que opera y administra la propiedad hasta 2033.
- KBRA mantiene la calificación KPO del préstamo como “Rendimiento” (Perform) basándose en un sólido rendimiento del flujo de caja impulsado por el crecimiento de los alquileres base. El flujo de caja neto (NCF) anualizado informado por el administrador para el período hasta septiembre de 2025 fue de 14,1 millones de dólares, lo que representa un aumento del 61,6% con respecto a los 8,7 millones de dólares tasados por el emisor al cierre. El registro de alquileres de septiembre de 2025 del administrador indicó que la propiedad estaba arrendada en un 89,3%, frente al 76,5% al cierre. El préstamo figura en la lista de vigilancia del administrador debido a su próximo vencimiento en febrero de 2026. Según los comentarios de la lista de vigilancia, el prestatario planea pagar el préstamo antes o en el vencimiento.
- Las tasas de ocupación y los ratios de cobertura de deuda informados por el administrador son: 89,0% / 3,46x (hasta septiembre de 2025), 86,0% / 3,32x (año fiscal 2024); en el momento de la emisión, estos fueron: 76,5% / 2,14x.
5 Penn Plaza (el segundo más grande, 22,1%, K-LOC, con gestión especial)
- El préstamo está garantizado por un edificio de oficinas de clase B de 650.329 pies cuadrados ubicado en el submercado de Penn Station en Manhattan, Nueva York. El edificio de 26 plantas fue construido en 1917 e incluye 17.180 pies cuadrados de espacio comercial a nivel de la calle (2,6% de los pies cuadrados de garantía).
- KBRA mantiene la designación K-LOC del préstamo y su KPO de “Rendimiento Inferior” (Underperform) basándose en el estado del préstamo con el administrador especial. El préstamo se transfirió al administrador especial en noviembre de 2024 debido a un inminente incumplimiento monetario. El préstamo fue modificado en octubre de 2025, y los términos incluyeron una extensión del plazo de vencimiento de dos años hasta enero de 2028, una opción de indulgencia de un año en la fecha de vencimiento extendida, una aportación de capital de aproximadamente 10,0 millones de dólares y el establecimiento de una gestión de efectivo, entre otros elementos. Según el registro de alquileres de junio de 2025 y las actualizaciones adicionales de arrendamiento, la propiedad estaba arrendada en un 71,1%, después de tener en cuenta la salida del segundo inquilino más grande de la propiedad, Thomas Publishing Company (13,9% de los pies cuadrados de garantía), que se esperaba que se marchara al vencimiento del contrato de arrendamiento en diciembre de 2025, según el administrador.
- Las tasas de ocupación y los ratios de cobertura de deuda informados por el administrador son: 83,0% / 1,68x (hasta junio de 2025), 85,0% / 1,32x (año fiscal 2024); al cierre, estos fueron 97,2% / 1,64x. El análisis de KBRA resultó en una pérdida estimada de 57,4 millones de dólares sobre el saldo total del préstamo de 260,0 millones de dólares (22,1% de gravedad de la pérdida estimada). La pérdida se basa en un valor de liquidación de KBRA de 202,7 millones de dólares (308 dólares por pie cuadrado), que se deriva de un enfoque de capitalización directa utilizando un KNCF de 16,8 millones de dólares y una tasa de capitalización del 8,29%.
32 Avenue of the Americas (el tercer más grande, 20,5%, K-LOC, con gestión especial)
- El préstamo está garantizado por el interés de propiedad absoluta del prestatario en un edificio de oficinas de 1,2 millones de pies cuadrados ubicado en el barrio de Tribeca en Manhattan, Nueva York. El edificio de 27 plantas fue construido en 1932 como un edificio de telecomunicaciones. El inmueble incluye una combinación de espacio de centros de datos/telecomunicaciones (49% de los pies cuadrados de garantía) y espacio de oficinas tradicional (51%). El patrocinador es Rudin Management Co., Inc.
- KBRA mantiene la designación K-LOC del préstamo y su KPO de “Rendimiento Inferior” (Underperform) basándose en el estado del préstamo con el administrador especial y en las importantes disminuciones en el rendimiento financiero derivadas de la baja ocupación de la garantía. El préstamo se transfirió al administrador especial en septiembre de 2025 por un inminente incumplimiento del plazo de vencimiento y posteriormente incumplió en su vencimiento en noviembre de 2025. El préstamo fue modificado en noviembre de 2025, y los términos incluyeron una extensión del plazo de vencimiento de dos años hasta noviembre de 2027, dos opciones de extensión de 12 meses disponibles al vencimiento extendido, una aportación de capital del prestatario de 30,0 millones de dólares y el cumplimiento de la gestión de efectivo, entre otros elementos. Según el registro de alquileres de septiembre de 2025, la propiedad estaba arrendada en un 54,0%, en comparación con el 57,0% en la última revisión y el 99,6% en la emisión. La disminución de la ocupación desde la emisión se debe principalmente a la salida de antiguos inquilinos, AMFM (169.331 pies cuadrados), Aon (36.744 pies cuadrados) y NYU (32.554 pies cuadrados), todos los cuales abandonaron sus contratos de arrendamiento en 2022. Más recientemente, el inquilino Dentsu Holdings (4,5% del alquiler base total, 3,1% de los pies cuadrados de garantía) se marchó al vencimiento de su contrato de arrendamiento en agosto de 2025.
- Las tasas de ocupación y los ratios de cobertura de deuda informados por el administrador son: 54,0% / 1,11x (hasta septiembre de 2025), 57,0% / 0,97x (año fiscal 2024); al cierre, estos fueron 99,6% / 1,88x. El análisis de KBRA resultó en una pérdida estimada de 175,0 millones de dólares (41,2% de gravedad de la pérdida estimada) sobre el saldo total del préstamo de 425,0 millones de dólares. La pérdida se basa en un valor de liquidación de KBRA de 260,1 millones de dólares (224 dólares por pie cuadrado). El valor se deriva de un enfoque de capitalización directa utilizando un KNCF de 24,1 millones de dólares, una tasa de capitalización del 9,50%, un costo neto de arrendamiento de 12,5 millones de dólares para tener en cuenta los costos de TI/LC y los ingresos perdidos durante el período de estabilización, y un crédito de reserva de arrendamiento de 18,5 millones de dólares.
7700 Parmer (el cuarto más grande, 19,8%, K-LOC, con gestión especial)
- El préstamo está garantizado por un complejo de oficinas de clase A de 911.579 pies cuadrados ubicado en Austin, Texas, aproximadamente a 19 kilómetros al noroeste del centro de la ciudad.
- KBRA mantiene la designación K-LOC del préstamo y su KPO de “Rendimiento Inferior” (Underperform) basándose en el estado del préstamo con el administrador especial. El préstamo se transfirió al administrador especial en julio de 2025 debido a un inminente incumplimiento monetario declarado por el prestatario antes del vencimiento programado en diciembre de 2025. El préstamo fue modificado en diciembre de 2025, y los términos incluyeron un período de indulgencia hasta septiembre de 2026, una extensión del plazo de vencimiento de dos años hasta diciembre de 2027, una opción de extensión de un año, una aportación de capital de 10,0 millones de dólares y el cumplimiento de la gestión de efectivo, entre otros elementos. Según el registro de alquileres de septiembre de 2025, la propiedad estaba arrendada en un 75,5%, en comparación con el 73,8% en la última revisión y el 94,0% en la titulización. Dun & Bradstreet Corporation desalojó 61.471 pies cuadrados (6,7% de los pies cuadrados de garantía) al vencimiento de su contrato de arrendamiento en marzo de 2024. Además, eBay Inc. redujo su espacio en 2022 a 91.120 pies cuadrados (10,0%) desde 224.688 pies cuadrados (25,0%). La reducción del espacio de eBay resultó en un evento de barrido de efectivo y un evento de activación de flujo de efectivo excedente y se ha mantenido una caja fuerte cerrada desde entonces.
- Las tasas de ocupación y los ratios de cobertura de deuda informados por el administrador son: 74,0% / 1,96x (hasta junio de 2025), 74,0% / 1,66x (año fiscal 2024); al cierre, estos fueron 94,0% / 1,83x. El análisis de KBRA resultó en una pérdida estimada de 43,4 millones de dólares (24,5% de gravedad de la pérdida estimada) sobre el saldo total del préstamo de 177,0 millones de dólares. La pérdida se basa en un valor de liquidación de KBRA de 134,0 millones de dólares (147 dólares por pie cuadrado). El valor se deriva de un enfoque de capitalización directa utilizando un KNCF de 11,7 millones de dólares y una tasa de capitalización del 8,75%.
Los cinco préstamos restantes representan el 10,7% del saldo de la cartera.
- Hampton Inn & Suites by Hilton – Lynnwood (el quinto más grande, 4,8%, K-LOC, en lista de vigilancia) está garantizado por un hotel de servicio limitado de cuatro plantas y 152 habitaciones ubicado en Lynnwood, Washington. KBRA identificó el préstamo como un K-LOC basándose en las importantes disminuciones en el NCF antes del próximo vencimiento del préstamo en febrero de 2026. El préstamo se agregó a la lista de vigilancia en marzo de 2025 debido a problemas de rendimiento de la garantía derivados de la baja ocupación. Los comentarios de la lista de vigilancia indicaron que el prestatario planea refinanciar el préstamo antes o en el vencimiento. A enero de 2026, el préstamo está al día en los pagos y no está con gestión especial. Sin embargo, en caso de incumplimiento, KBRA estima que el préstamo podría experimentar una pérdida dada la tasa de incumplimiento de 2,2 millones de dólares (14,5% de gravedad de la pérdida estimada) sobre el saldo restante del préstamo de 17,1 millones de dólares. La pérdida se basa en un valor de liquidación de KBRA de 15,6 millones de dólares (102.632 dólares por habitación), que considera una disposición del activo en dificultades y no estabilizada.
- Stafford Apartments (el sexto más grande, 2,0%, en lista de vigilancia) está garantizado por un complejo de viviendas para estudiantes de 96 unidades ubicado en Baltimore, Maryland. El flujo de caja neto (NCF) anualizado informado por el administrador para septiembre de 2025 fue de 841.000 dólares, lo que representa un aumento del 13,5% con respecto a los 741.200 dólares tasados por el emisor al cierre. El préstamo se agregó a la lista de vigilancia del administrador en agosto de 2025 debido a su próximo vencimiento en febrero de 2026. Los comentarios de la lista de vigilancia no proporcionaron detalles sobre los planes de refinanciación del prestatario.
- Greenville South Shopping Center (el séptimo más grande, 1,8%, K-LOC, vencido y no rentable) está garantizado por una propiedad comercial de 125.212 pies cuadrados ubicada en Greenville, Mississippi. KBRA mantiene la designación K-LOC del préstamo debido a su estado vencido y no rentable tras su incumplimiento al vencimiento en enero de 2026. El préstamo también figura en la lista de vigilancia del administrador debido a la disminución del DSC. En este momento, KBRA no estima una pérdida en este préstamo de 6,3 millones de dólares.
- The River House (el octavo más grande, 1,3%, K-LOC, con gestión especial, vencido y no rentable) está garantizado por una propiedad de uso mixto de 64.176 pies cuadrados con viviendas multifamiliares y oficinas ubicada en Binghamton, Nueva York. KBRA mantiene la designación K-LOC del préstamo porque se transfirió al administrador especial en enero de 2026 por incumplimiento del plazo de vencimiento. En este momento, KBRA no estima una pérdida en este préstamo de 4,8 millones de dólares.
- Fall Haven Apartments (el noveno más grande, 0,8% K-LOC, vencido y no rentable) está garantizado por una propiedad multifamiliar de 51 unidades ubicada en Ithaca, Nueva York. KBRA mantiene la designación K-LOC del préstamo debido a su estado vencido y no rentable tras su incumplimiento al vencimiento en enero de 2026. En este momento, KBRA no estima una pérdida en este préstamo de 2,8 millones de dólares.
Los detalles relativos a las calificaciones retiradas son los siguientes:
- Clase X-A de AAA (sf) a WR (sf)
- Clase X-B de AAA (sf) a WR (sf)
- Clase X-C de AAA (sf) a WR (sf)
- Clase X-D de BB- (sf) a WR (sf)
Los detalles relativos a las confirmaciones de calificación son los siguientes:
- Clase A-5 en AAA (sf)
- Clase A-S en AAA (sf)
- Clase B en AA- (sf)
- Clase C en A- (sf)
- Clase D-1 en BBB (sf)
- Clase D-2 en BB- (sf)
- Clase D en BB- (sf)
- Clase E en CCC (sf)
- Clase F en CC (sf)
Sensibilidades de la calificación
Las futuras acciones de calificación dependerán de la evaluación continua de la oportunidad y la probabilidad de pago final del capital e intereses acumulados sobre los certificados calificados. La evaluación considerará las pérdidas esperadas y reales en los activos restantes de la transacción, así como la magnitud y el alcance de las insuficiencias de intereses, si las hay, en los certificados.
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