Mallplaza se ha consolidado como un activo de creciente valor para Falabella, no solo por el aumento de sus flujos operativos, sino también por estrategias contables que impactaron significativamente sus resultados reportados en 2025.
El operador de centros comerciales registró una utilidad neta de casi $857.600 millones en el cuarto trimestre de 2025, lo que representa un incremento de 10,5 veces con respecto al trimestre anterior y 8,5 veces en comparación con el mismo período de 2024. No obstante, al excluir el ajuste a valor razonable (fair value), la ganancia se reduce a poco más de $138 mil millones.
“La revalorización a valor razonable de un centro comercial implica actualizar su valor contable para reflejar su valor actual en el mercado, no su costo original de construcción o adquisición. Este ajuste puede influir en la percepción de los inversionistas al actualizar el NAV (net asset value), que representa el valor de los activos de una empresa menos sus deudas. En esencia, es lo que quedaría para los accionistas si se vendieran todos los activos y se liquidaran las obligaciones”, explicó Joel Lederman, analista de Itaú BBA.
Eduardo Ramírez, analista sénior de BICE Inversiones, enfatizó que “el revalúo es un efecto contable que no implica un flujo de caja, por lo tanto, no afecta directamente el valor de la compañía. Si bien puede generar volatilidad en los resultados finales, esta metodología permite reflejar de manera más precisa el valor económico del portafolio y del patrimonio”.
Un año destacado
La utilidad del trimestre, incluso sin considerar el efecto del fair value, superó las expectativas de los analistas, con un aumento interanual del 86%. La acción de Mallplaza experimentó un alza de 2,5% en la mañana del miércoles, tras cuatro sesiones consecutivas de crecimiento que sumaron un 14,4%, anticipándose a la publicación de los resultados. Al cierre de la jornada, la acción retrocedió un 1,1%, pero se mantiene como el segundo papel con mejor desempeño del S&P IPSA en lo que va del año.
Este resultado extraordinario se originó en la partida “otros ingresos” del estado de resultados de la compañía, donde se reportaron $980 mil millones entre septiembre y diciembre, un incremento 25 veces mayor al registrado en el mismo período del año anterior.
“Actualmente, los tres principales operadores de centros comerciales están adoptando la práctica de actualizar al menos una vez al año el valor de sus propiedades de inversión. Si bien esta práctica puede ser percibida como una forma de ‘inflar’ las utilidades, dado que el fair value no forma parte del resultado operacional, el mercado se enfoca en la utilidad que excluye este efecto”, señaló Macarena Gutiérrez, analista sénior de Renta Variable Research en Credicorp Capital.
La utilidad total de 2025 alcanzó los $1,43 billón (millón de millones), y al restar el efecto fair value, se cifra en $370 mil millones. Esta última representa un aumento del 53% en comparación con el año anterior. Falabella también detalló el impacto de estos resultados en su desempeño general.
“La ‘Propiedad de inversión’ es, con diferencia, la partida más relevante en el balance de Mallplaza y de cualquier otro operador de centros comerciales. Incluye los centros comerciales, las obras en curso y los terrenos disponibles destinados a futuros proyectos. El detalle de los activos revalorizados se mantiene confidencial.
La variación registrada en los “otros ingresos” refleja el “incremento por valorización a valor razonable reconocida en resultados”, que elevó el valor de la propiedad de inversión a casi $7 billones, un 30% más que al cierre de 2024.
Los métodos de valoración aplicados a las propiedades de inversión se ajustan a las normas internacionales NIC 40 y NIIF 13, y se basan en diversos supuestos y estimaciones para actualizar los valores de los inmuebles. Entre estos métodos se incluyen tasaciones, modelos de flujos futuros descontados a una tasa de costo de capital y tasas de descuento.
