El mercado inmobiliario vietnamita se enfrenta a un delicado equilibrio ante un fuerte aumento de la oferta previsto para 2026. Si bien se espera la construcción de 125 nuevos proyectos que inyectarán aproximadamente 136.000 unidades al mercado, la demanda se mantiene cautelosa y los precios siguen siendo elevados, generando interrogantes sobre la capacidad del mercado para absorber esta expansión.
La oferta se está acelerando, pero la demanda sigue siendo cautelosa.
Según un informe del Instituto de Investigación Económica, Financiera e Inmobiliaria de Dat Xanh Services (DXS-FERI), la oferta primaria total podría alcanzar las 200.000 unidades en 2026, el volumen más alto registrado en años, lo que representa un incremento superior al 40% en comparación con 2025. La distribución de esta oferta se presenta relativamente uniforme a nivel regional, aunque se concentra principalmente en el Norte, que liderará con 43 proyectos y más de 60.000 unidades (44% del total), seguido de cerca por el Sur con aproximadamente 54.795 unidades provenientes de 46 proyectos (más del 40%). Las regiones Central y Suroeste contribuirán con 11.600 y casi 10.000 unidades respectivamente, mostrando una mejora significativa respecto a los periodos 2023-2024.
Más del 60% de la nueva oferta estará compuesta por megaproyectos a gran escala, reflejando una tendencia hacia el desarrollo de complejos urbanos integrados en lugar de proyectos de menor envergadura. El Dr. Nguyen Van Dinh, de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, señala que más de 1.000 proyectos han resuelto recientemente sus problemas legales, lo que facilita el retorno de la oferta al mercado. Se estima que la cantidad de nuevos productos podría duplicarse o triplicarse en el bienio 2025-2026, aunque una amplia oferta no garantiza su absorción por el mercado.
A finales de 2025, se observa un claro desequilibrio entre oferta y demanda. En Ciudad Ho Chi Minh, la oferta se distribuye en aproximadamente 1.000 apartamentos de gama media, 4.700 de gama alta y 2.000 de lujo, con una escasez notable de viviendas asequibles. La situación es aún más pronunciada en Hanói, donde la proporción de apartamentos de gama media (646) es significativamente menor en comparación con los de gama alta (19.380) y lujo (12.274).
David Jackson, Director General de Avison Young Vietnam, destaca que la mayor demanda en áreas urbanas se concentra en viviendas comerciales con precios entre 40 y 60 millones de VND/m², sin embargo, la oferta se enfoca principalmente en el segmento de gama media-alta. Por ello, se prevé una disminución entre el 5% y el 10% en la tasa de absorción del mercado a finales de 2025 en comparación con principios de año.
Además de la estructura de la oferta, las altas tasas de interés y la volatilidad económica generan cautela entre los compradores. La demanda especulativa ha disminuido, mientras que la demanda de vivienda real se ha convertido en el principal impulsor. Los compradores se orientan cada vez más hacia zonas suburbanas y ciudades satélite, donde los precios son más accesibles y la infraestructura está en mejora.
Bui Van Doanh, director del Instituto Vietnamita de Investigación Inmobiliaria (VIRES), afirma que el mercado ya no refleja una mentalidad de escasez. En un contexto de abundante oferta, incluso una pequeña diferencia de precio (5-10%) puede afectar significativamente la velocidad de las transacciones. Por lo tanto, el valor real se convierte en el factor clave, y los precios de venta deben reflejar la usabilidad y el poder adquisitivo del producto.
Regulación y dirección
Ante este escenario, se requiere una regulación del mercado tanto a nivel empresarial como gubernamental. A nivel empresarial, las estrategias de precios y las ventas escalonadas son cruciales. Dividir el inventario en fases más pequeñas permite un seguimiento preciso de las tasas de absorción y ajustes flexibles. Planes de pago flexibles a 24-36 meses, apoyo a los tipos de interés o periodos de gracia para el pago del capital también pueden aliviar la presión financiera inicial para los compradores.
Sin embargo, los expertos advierten que la flexibilidad no debe traducirse en incentivos indiscriminados, sino en políticas de ventas basadas en cálculos rigurosos del flujo de caja para evitar riesgos tanto para la empresa como para los clientes. Desde la perspectiva gubernamental, es fundamental regular la estructura de la oferta, fomentando el desarrollo de viviendas a precios razonables mediante la agilización de trámites administrativos, la reducción de plazos de aprobación y la transparencia en las tasas de uso del suelo.
Asimismo, la política crediticia juega un papel decisivo. David Jackson propone mantener e incluso ampliar los paquetes de préstamos preferenciales para jóvenes y compradores de primera vivienda, priorizando los proyectos con documentación legal completa y que satisfagan las necesidades reales en el caso de los préstamos de inversión. Clasificar los riesgos por segmentos (viviendas de alta gama, inmuebles industriales o viviendas sociales) ayudaría al sistema bancario a aplicar ratios adecuados.
Dado el aumento de los costos de suelo, construcción y financiación, es poco probable que los precios de la vivienda disminuyan significativamente a corto plazo. Por lo tanto, el mercado debe buscar el equilibrio mediante la reestructuración de la oferta, la mejora de la transparencia y el control de los flujos de capital. 2026 podría ser un punto de inflexión crucial, donde la sostenibilidad del mercado dependerá de la capacidad de equilibrar oferta y demanda y de la eficacia de la regulación política. Cuando la liquidez refleje con precisión la demanda real, se podrá construir un nuevo ciclo de crecimiento sobre una base más sólida.
Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cung-tang-manh-thi-truong-bat-dong-san-doi-mat-bai-toan-can-bang-20260305110043728.htm
