Según datos de Les Notaires de France, la institución reveló este lunes 8 de diciembre de 2025 el balance inmobiliario del año 2025 en el mercado de viviendas existentes en Francia y la región de Île-de-France, así como las primeras tendencias para principios de 2026. Si bien el volumen de transacciones está repuntando y los precios se estabilizan, persiste una realidad: las viviendas con bajo rendimiento energético aún representan el 40% de las ventas en 2024, lo que crea verdaderas oportunidades para los compradores informados.
📈 El mercado inmobiliario francés recupera dinamismo tras dos años difíciles
Aumento significativo del volumen de transacciones y estabilización de precios
Tras un período complicado marcado por el aumento de los tipos de interés, el mercado inmobiliario francés está mostrando signos de recuperación. A finales de septiembre de 2025, el número de transacciones realizadas en los últimos doce meses se situó en 921.000, lo que representa un notable aumento de casi el 11% en comparación con 2024. Esta dinámica positiva se asemeja a los niveles observados en junio de 2017 o, más recientemente, en enero de 2024.
Los precios, por su parte, muestran indicios de estabilización tras un período de corrección. Los apartamentos antiguos registraron un modesto aumento del 1,3% interanual en la Francia metropolitana, mientras que las viviendas unifamiliares antiguas aumentaron solo un 0,2%. Esta moderación de los precios, combinada con la disminución de los tipos de interés hipotecarios, mejora sustancialmente el poder adquisitivo de los hogares.
Evolución del mercado inmobiliario francés (a finales de septiembre de 2025):
- Número de transacciones: 921.000 (+11% frente a 2024)
- Precio de los apartamentos antiguos: +1,3% interanual
- Precio de las viviendas unifamiliares antiguas: +0,2% interanual
- Superficie financiable: 81 m² (nivel de 2022)
Mejora notable del poder adquisitivo inmobiliario
Una de las buenas noticias de finales de 2025 es la mejora del poder adquisitivo inmobiliario de los hogares. Después de tres años consecutivos de descenso (-4% en 2022, -11% en 2023 y -2% en 2024), la tendencia finalmente se revierte. La superficie financiable alcanza ahora los 81 m², recuperando así su nivel de 2022.
Esta mejora se explica por varios factores favorables: la disminución de los tipos de interés hipotecarios (del 3,4% en 2024 al 3% en 2025), la estabilización de los precios inmobiliarios y el ligero aumento de los ingresos disponibles de los hogares (+1,7% en euros constantes). Estos elementos combinados ofrecen una nueva oportunidad para los futuros compradores.
Factores que contribuyen a la mejora del poder adquisitivo:
- Tipos de interés hipotecarios: 3% en 2025 (frente al 3,4% en 2024)
- Capacidad de endeudamiento: +5% interanual
- Ingresos disponibles: +1,7% en euros constantes
- Precios inmobiliarios: estabilización tras una caída del -4% en 2023
🏠 Las viviendas con bajo rendimiento energético siguen dominando el mercado, pero su impacto financiero se intensifica
Casi 4 de cada 10 ventas corresponden a viviendas con bajo rendimiento energético
A pesar de la creciente concienciación sobre los desafíos energéticos, las viviendas con bajo rendimiento energético siguen representando una parte importante del mercado inmobiliario francés. En 2024, el 40% de las ventas de viviendas antiguas correspondieron a propiedades clasificadas como E, F o G en el Diagnóstico de Rendimiento Energético (DPE). Esta proporción, aunque ligeramente inferior al pico de 2023, sigue siendo preocupante en un contexto de transición energética acelerada.
La distribución energética del parque de viviendas vendido en 2024 revela importantes disparidades regionales. En Île-de-France, esta proporción varía considerablemente: alrededor del 40% en Seine-et-Marne y Yvelines, aproximadamente el 50% en Seine-Saint-Denis y Val-de-Marne, y hasta el 65% en París. Las viviendas de clase G representan entre el 6% y el 14% de las ventas según los departamentos de la región de Île-de-France.
Sin embargo, se vislumbra una tendencia alentadora: la proporción de viviendas con muy bajo rendimiento energético (clases F-G) comienza a disminuir. Después de alcanzar un máximo del 17% en 2023, ha descendido al 15% en el tercer trimestre de 2025, lo que sugiere una creciente concienciación por parte de los compradores y vendedores.
El impacto financiero del DPE se intensifica y penaliza fuertemente a las viviendas unifamiliares
La clasificación energética de una vivienda ya no es solo un indicador medioambiental: se ha convertido en un criterio financiero real. El impacto del DPE en los precios de venta se ha reforzado considerablemente entre 2021 y 2024, especialmente para las viviendas con peor rendimiento.
Las viviendas unifamiliares son las más penalizadas por una mala etiqueta energética. En 2024, las viviendas unifamiliares antiguas con un DPE G se vendieron a un precio promedio un 25% más bajo que las de clase DPE D, en comparación con un descuento del 17% en 2021. Para los apartamentos, esta penalización sigue siendo más moderada, con un descuento del 12% para la clase G, pero también tiende a aumentar.
Por el contrario, las viviendas con buen rendimiento se benefician de una prima cada vez más atractiva. Los apartamentos de clase A se venden ahora un 16% más caros que la referencia de clase D, mientras que las viviendas unifamiliares con el mismo rendimiento muestran un aumento de valor del 17%.
⚡ Renovación energética: aprovechar las oportunidades del mercado para combinar ahorros y rendimiento
Adquirir una vivienda con bajo rendimiento energético: una estrategia ganadora con las ayudas adecuadas
La compra de una vivienda clasificada como E, F o G puede representar una interesante oportunidad financiera para los compradores dispuestos a invertir en la renovación energética. Con descuentos que pueden alcanzar el 25% para las viviendas unifamiliares con peor rendimiento, el potencial de ahorro en la compra permite financiar parcialmente las obras de renovación necesarias.
Los actuales mecanismos de ayudas públicas facilitan estos ambiciosos proyectos. MaPrimeRénov’ ofrece subvenciones sustanciales para las renovaciones integrales, especialmente para los hogares con ingresos modestos y muy modestos. Los Certificados de Ahorro de Energía (CEE) complementan esta financiación, mientras que l’éco-PTZ permite solicitar hasta 50.000 € sin intereses para las renovaciones más ambiciosas.
Esta estrategia “compra + renovación” presenta una doble ventaja: lograr ahorros sustanciales en la adquisición y, al mismo tiempo, disfrutar de una vivienda eficiente y confortable tras las obras. Los ahorros energéticos se traducen posteriormente en facturas de energía reducidas y una revalorización del inmueble.
Oportunidades de inversión y perspectivas del mercado energético
Para los inversores, el mercado de las viviendas con bajo rendimiento energético ofrece perspectivas atractivas en un contexto normativo que se endurece. La prohibición de alquilar viviendas con clase G (2023) y F (2028) crea oportunidades para aquellos que anticipan.
La inversión en renovación energética transforma un activo depreciado en un activo eficiente y demandado. Las viviendas renovadas se benefician de una mejor valoración y una mayor liquidez, una dinámica que se intensificará con el fortalecimiento de la normativa.
Calendario normativo y oportunidades:
- 2022 : Congelación de los alquileres para las viviendas F y G
- 2025 : Prohibición de alquilar viviendas G
- 2028 : Prohibición de alquilar viviendas F
- 2034 : Prohibición de alquilar viviendas E
Fuente: Bilan immobilier de l’année 2025 dans l’ancien, en France et en Île-de-France des Notaires de France
