Francesca Parc and her partner in their GTA home on Monday. The couple rents a house from her parents and leases their condo.Cole Burston/The Globe and Mail
A una hora del centro de Toronto y con una superficie de poco menos de 100 metros cuadrados, el condominio de dos habitaciones nunca fue concebido como un hogar a largo plazo. Representaba un paso hacia un mercado inmobiliario sobrecalentado para Francesca Parc y su pareja.
En 2021, estos inquilinos de larga data se encontraron repentinamente con empleos gubernamentales estables y la calificación para una hipoteca de 500.000 dólares canadienses.
“Todo el mundo a mi alrededor siempre decía que, si tienes una propiedad, es una inversión”, comentó la Sra. Parc, de 36 años. “¿Por qué pagar la hipoteca de otra persona?”
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Pensaron que habían tenido suerte cuando se aceptó su oferta para comprar un condominio de dos habitaciones por 520.000 dólares. Sin embargo, cinco años después, la Sra. Parc lo ve de manera diferente. Si la pareja vendiera el condominio hoy, estima que perdería entre 70.000 y 100.000 dólares. El alquiler implicaría una pérdida anual de 6.000 dólares, basada en la diferencia entre lo que podrían cobrar por el alquiler y sus pagos hipotecarios más las tarifas de condominio.
“Si las estrellas me hubieran mirado, habrían rechazado nuestra oferta”, afirmó.
Durante décadas, la sabiduría popular en las principales ciudades canadienses como Toronto y Vancouver sostenía que poseer una propiedad durante al menos cinco años prácticamente garantizaba una ganancia. Hoy en día, esa suposición está siendo puesta a prueba.
Un número creciente de canadienses que compraron viviendas iniciales a precios máximos del mercado se encuentran ahora en una encrucijada. Pueden vender con pérdidas, intentar alquilarlas en un mercado implacable o posponer la consecución de hitos importantes de la vida con la esperanza de que el mercado se recupere pronto.
Según datos de enero de HouseSigma, los propietarios de condominios en el Gran Toronto que compraron en 2020 y vendieron el mes pasado experimentaron una pérdida mediana de 18.700 dólares. Aquellos que compraron en 2021 perdieron 56.000 dólares, y los propietarios de condominios de 2022 perdieron la asombrosa cifra de 116.000 dólares, o un 19 por ciento.
En Metro Vancouver, los propietarios de condominios comenzaron a registrar pérdidas medianas superiores al 7 por ciento si compraron después del inicio de 2022 y vendieron el mes pasado.
Vender también lleva más tiempo, con los condominios de Toronto vendidos el mes pasado permaneciendo un promedio de 100 días en el mercado en comparación con los 58 días de 2021.
“En el apogeo de la COVID, mucha gente estaba comprando condominios a finales de sus 20 años y el plan siempre fue: ‘esperemos cinco años y luego vendamos nuestro condominio y compremos una casa’”, dijo Anya Ettinger, agente inmobiliario de Toronto. “El plan de vida no ha cambiado… el mercado sí.”
La agencia provincial de registro de tierras Teranet informó en un informe de 2025 que, entre los compradores de condominios por primera vez en Ontario, los menores de 30 años fueron responsables del 41,5 por ciento de las compras en los últimos cinco años. Entre los clientes actuales de la Sra. Ettinger que buscan ampliar su vivienda, aproximadamente el 75 por ciento compró en ese período de tiempo.
Si alguien compró por 675.000 dólares con un pago inicial mínimo, “su saldo hipotecario es de alrededor de 600.000 dólares, ahora el valor de ese condominio es de 550.000 dólares”, explicó. “Tienen que cubrir esa brecha”.
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El horizonte de cinco años tuvo sentido históricamente, con datos de la Junta de Bienes Raíces Regional de Toronto que muestran que los precios de venta promedio de los condominios aumentaron más del 50 por ciento entre diciembre de 2015 y 2020. Alguien que compró por 609.110 dólares podría vender por poco menos de 1 millón de dólares cinco años después.
Pero las viviendas nunca debieron ser meramente una inversión, dijo la Sra. Ettinger. “Nunca debería haber sido la norma”.
Algunos que recurrieron al alquiler de sus condominios también se han visto afectados por el aumento de las tasas de interés.
Poco después de mudarse a su condominio de 50 metros cuadrados en Whitby a principios de 2022, Dilyar Murat, un agente inmobiliario con sede en Pickering, Ontario, supo que él y su esposa esperaban su primer hijo.
Habiendo desembolsado 585.000 dólares por la unidad, vender habría borrado todo su pago inicial. Han seguido adelante con la esperanza de poder venderlo por más adelante. Mientras tanto, pudieron ahorrar lo suficiente para dar un pago inicial para una casa más grande a finales de 2023.
En cuanto a su condominio: “Ha sido alquilado, afortunadamente a un gran inquilino”, dijo el Sr. Murat. “Pero ha estado perdiendo dinero desde entonces”.
Su hipoteca a tasa variable, que obtuvo al 1,35 por ciento, aumentó rápidamente al 6,1 por ciento en unos 15 meses. Aunque las tasas disminuyeron más tarde, el Sr. Murat todavía tiene aproximadamente 1.900 dólares al mes en flujo de caja negativo.
Pero a medida que los precios de las viviendas más grandes han bajado, a veces se ha reducido la brecha para subir en la escala de la propiedad para aquellos que logran vender, dijo la Sra. Ettinger.
Cuando Robert Valent decidió ampliar su condominio en el centro de Toronto que compró en 2021 y comprar una casa con su pareja, encontraron que el proceso de compra de una vivienda era sencillo.
“No creo que hubiera ninguna oferta competitiva, además de que había estado en el mercado durante casi un mes”, dijo el Sr. Valent. La casa independiente de cuatro habitaciones de la década de 1920 en la zona oeste de la ciudad tenía un patio trasero para que su perro corriera, un sótano terminado y suficientes habitaciones para recibir invitados.
En cuanto al condominio que compró a principios de la pandemia por 915.000 dólares, ahora estima que podría obtener alrededor de 800.000 dólares. El Sr. Valent tenía margen en su hipoteca para obtener fondos para pagar su parte del pago inicial y el alquiler del piso cubre los gastos del condominio por ahora. Pero la historia del Sr. Valent es la excepción, no la regla, ya que los alquileres han caído a mínimos de 16 meses a nivel nacional.
El enfoque para la mayoría de aquellos que venden sus condominios es mitigar las pérdidas en lugar de prevenirlas.
Una nueva capa de pintura “ayuda mucho”, dijo la Sra. Ettinger. Reemplazar la alfombra con laminado o madera también puede ayudar. Pero los accesorios o características de lujo diseñados para impresionar en los listados, como electrodomésticos de alta gama, pueden fácilmente sumar “maquillaje en un cerdo”, si se hace mal, dijo.
Cuando se alquila una propiedad, la Sra. Ettinger recomienda que los compradores evalúen si el alquiler cubre la hipoteca y las tarifas de mantenimiento, si los propietarios pueden calificar para tener dos hipotecas y si realmente se ven a sí mismos como propietarios.
Para la mayoría de aquellos que compraron entre 2020 y 2022, el corredor hipotecario Ron Butler dijo que las opciones son limitadas. “No hay ninguna renovación que pueda salvar a nadie”, dijo. Su consejo es quedarse, “mientras se pueda”.
En cuanto a la Sra. Parc, para 2025 sintió que había llegado a ese punto. El mercado se había desplomado, y su viaje de casi dos horas al trabajo le estaba afectando, al igual que el espacio reducido.
Aprovecharon la oportunidad de alquilar una casa de dos pisos en la ciudad a sus padres. Hoy en día, la pareja alquila su propio condominio por 2.400 dólares al mes, aunque “no cubre ni de lejos nuestros gastos generales”, dijo la Sra. Parc.
También pagan 2.500 dólares de alquiler y servicios públicos a los padres de la Sra. Parc, aunque es un gasto que les preocupa menos. “El espacio, la zona… es el mejor dinero que estamos gastando”, dijo.
