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[헤럴드경제=김희량 기자] 정부의 강력한 수요억제 및 공급확대 정책에도 내년 서울 집값이 4% 넘게 오르는 등 전국적인 상승장이 벌어질 거란 전망이 나왔다. 여기에 공급물량 감소, 거래절벽도 이어져 전세가격 상승 폭도 커질 것으로 관측됐다.

El Instituto de Investigación de la Vivienda (주택산업연구원) publicó el 23 de diciembre sus perspectivas para el mercado inmobiliario de 2026, pronosticando un aumento del 4.2% en los precios de la vivienda en Seúl en comparación con el año actual. Si bien esta cifra representa una disminución con respecto al aumento acumulado del 6.2% registrado entre enero y noviembre de este año (según el índice de precios de la vivienda de la Corporación de Bienes Raíces de Corea), sigue siendo más de tres veces superior a la previsión nacional general (1.3%). Se espera que los precios de la vivienda en la región metropolitana de Seúl aumenten un 2.5%, ligeramente por debajo del pronóstico de aumento del 2.7% para este año. Según el instituto, los precios de los apartamentos en Seúl ya han superado las expectativas del año anterior (1.7%) con un aumento acumulado del 8% a finales del mes pasado.

Se prevé que los precios de la vivienda en las regiones periféricas reviertan su tendencia a la baja después de cinco años, a partir de 2021. Aunque la vivienda en las regiones periféricas ha disminuido constantemente desde 2021 (con un aumento del 7.4% durante el gobierno de Moon Jae-in), se espera que aumente un 0.3% el próximo año. Esto se debe a la desaceleración en el aumento de los precios de las viviendas en la provincia de Gyeonggi tras la implementación de la política 10-15, y al aumento del ritmo de descenso en las regiones periféricas.

Las regiones periféricas, particularmente las ciudades metropolitanas, han experimentado una tendencia a la baja durante cuatro años consecutivos desde 2022, pero han mostrado signos de estabilización en Ulsan (febrero), Busan (octubre), Daegu (octubre) y Gwangju (noviembre). En otras regiones periféricas, Jeonju registró la tasa de crecimiento más alta en noviembre (3.6%), seguida de Andong (2.67%), Yeongju (2.7%), Sangju (2.2%), Mungyeong (2.6%) y Jinju (2.7%), mostrando un aumento localizado de precios.

El instituto afirma que, “a pesar de las medidas gubernamentales previstas para el próximo año, es probable que el mercado inmobiliario de la región metropolitana de Seúl mantenga una tendencia general al alza debido a las principales variables económicas que influyen en el mercado inmobiliario y a la acumulación de la escasez de oferta”. Además, predice que “si no se producen aumentos repentinos de las tasas de interés o una desaceleración económica el próximo año, los precios de la vivienda continuarán con la tendencia alcista de este año”.

El instituto prevé un aumento de los precios de la vivienda debido al aumento de la liquidez, la disminución de las tasas de interés de los préstamos y la escasez acumulada de aproximadamente 600,000 unidades de viviendas iniciadas. La población que alcanza los 30 años y el número estimado de hogares en aumento ascienden a 737,000 y 232,000, respectivamente, y la M2 (masa monetaria amplia) a 4,466 billones de wones en octubre de este año, superando el promedio a largo plazo y mostrando un aumento. También se espera que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios disminuyan a alrededor del 3.65% en 2026, tras el 4.25% en 2024 y el 3.98% en 2025, en previsión de una reducción de las tasas de interés de referencia de EE. UU.

El instituto señala que, aunque el gobierno está aumentando la oferta de viviendas, sigue siendo insuficiente para satisfacer la demanda (entre 450,000 y 500,000 unidades anuales). Se espera que los permisos de construcción aumenten a 400,000 unidades, en comparación con las 386,000 unidades de este año, y los inicios de construcción aumenten a 320,000 unidades, impulsados por el aumento de los inicios de construcción en el sector público, en comparación con las 278,000 unidades de este año (el promedio del gobierno de Moon era de 530,000 unidades). Un funcionario del instituto comentó que “la acumulación de viviendas no vendidas y el aumento de los terrenos adquiridos pero no iniciados han debilitado la capacidad financiera de los promotores inmobiliarios, y las dificultades para acceder a préstamos puente y financiación de proyectos debido a la disminución de la solvencia y el endurecimiento de las regulaciones están agravando la situación”, añadiendo que “el aumento de las tasas de financiación dificulta el inicio de proyectos de construcción de viviendas privadas”.

El mercado de preventa tampoco es prometedor el próximo año. Se espera que la oferta de preventa aumente a 240,000 unidades (125,000 en la región metropolitana de Seúl) en comparación con este año, pero la falta de fondos de los compradores con demanda real debido a las regulaciones de préstamos del 6 de junio y la política del 15 de octubre dificulta que cualquier persona que no sea rica en efectivo pueda comprar un apartamento. Esto podría conducir a una disminución de las tasas de competencia en las preventas, así como a un aumento de las viviendas no vendidas, lo que reduciría la oferta.

El instituto criticó el sistema de permisos de transacción de tierras, aplicado en toda Seúl y en 12 regiones de Gyeonggi, señalando que dificulta la venta de viviendas actualmente en alquiler para los propietarios con múltiples propiedades, lo que provoca un efecto de bloqueo de inventario y una disminución de la oferta de alquileres.

Se prevé que el precio promedio de los alquileres en Seúl aumente un 4.7% el próximo año, superando el aumento del 3% (pronóstico) de este año. Se espera que los precios de los alquileres (según las previsiones de este año y el próximo) aumenten en todo el país (1%→2.8%), en la región metropolitana de Seúl (1.8%→3.8%) y en las regiones periféricas (0.2%→1.7%). El instituto basó sus predicciones en la disminución de la oferta de viviendas para entrar a vivir el próximo año, las posibles implicaciones de los impuestos sobre la tenencia de múltiples propiedades y la disminución de la oferta debido a las políticas que obligan a los compradores con demanda real a comprar y a entrar a vivir en sus viviendas.

Se espera que el volumen total de transacciones de viviendas en todo el país disminuya un 5.4% a 650,000 unidades en comparación con los 687,000 unidades previstas para este año. Esto significa que el mercado sigue sufriendo una crisis de transacciones, representando el 70% del volumen de transacciones en el período de mayor actividad (alrededor de 900,000 unidades).

El instituto expresó su preocupación por el ritmo de avance de los proyectos de remodelación urbana. Un funcionario del instituto enfatizó que “promover proyectos de remodelación a gran escala podría no aumentar la oferta de inmediato y podría impulsar los precios de la vivienda, por lo que es preferible promover proyectos a pequeña escala, como viviendas urbanas”.

El instituto propuso la implementación de un “Distrito de Medidas Especiales para la Oferta de Vivienda”, que reduciría los procesos de aprobación, que actualmente tardan casi un año y requieren la coordinación de más de 90 agencias, a alrededor de dos meses, para acelerar la velocidad y la calidad de la oferta de viviendas. La propuesta implica centralizar la autoridad de aprobación de los proyectos de construcción de viviendas de cierta escala en el Ministro de Tierra, Infraestructura y Transporte, y que el ministerio revise y apruebe las aprobaciones para reducir el tiempo necesario.

El instituto enfatizó que “la implementación de un Distrito de Medidas Especiales para la Oferta de Vivienda, junto con la concesión de privilegios especiales para las evaluaciones de impacto, los derechos de expropiación según los requisitos, los privilegios especiales para los préstamos a los compradores con demanda real y el fortalecimiento del apoyo público y las garantías, acelerará la velocidad de la oferta”.

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[헤럴드경제=양대근 기자] 김병기 더불어민주당 원내대표는 11일 이른바 사법개혁 법안 처리 저지를 위해 국민의힘이 전면적인 필리버스터(무제한 토론)에 나선 것에 대해 “법안이 아니라 국민의 삶을 볼모로 잡는 것”이라고 비판했다.

김 원내대표는 이날 국회에서 열린 정책조정회의에서 “자신들이 발의한 법안까지 반대 토론 대상에 올린 것은 명백한 모순이자 어처구니없는 폭주”라며 이같이 말했다.

그는 “국민의힘이 합의 처리를 약속한 민생 법안까지 무제한 반대 토론으로 묶어 세운 행태는 협치 의지가 전혀 없다는 사실을 스스로 증명한 것”이라며 “12월 임시국회에서 좌고우면하지 않고 개혁 법안은 개혁 법안대로, 민생 법안은 민생 법안대로 확실하게 추진하겠다”고 강조했다.

앞서 국민의힘은 정기국회 마지막 날인 지난 9일 민주당의 내란전담재판부 설치법 등을 이른바 ‘8대 악법’으로 규정하고 본회의에 부의된 59건의 법안 전체에 대해 필리버스터(무제한 토론을 통한 합법적인 의사진행 방해)를 신청했으며 12월 임시국회에서도 같은 전략을 유지한다는 방침이다.

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