Analysen

En la última entrega del podcast “Börsepeople im Podcast S24/05”, el presentador Christian Drastil recibe a Verena Tanos, experta en marketing que trabaja como gerente de marketing de proyectos en Strabag Real Estate y Mischek. Lo que comienza como una conversación amena sobre la trayectoria profesional de Tanos, evoluciona hacia un diálogo práctico con recomendaciones concretas para aquellos que estén considerando la compra de una propiedad, ya sea para uso propio o como inversión.

Una trayectoria profesional a través de los medios, la publicidad exterior y la hostelería

Verena Tanos cuenta con una trayectoria profesional notablemente diversa. Tras estudiar Periodismo e Historia del Arte en Viena – precedido por un semestre interrumpido en Arquitectura – comenzó su carrera en 1999 en la industria publicitaria en Lowe GGK, una de las grandes agencias de publicidad vienesas de la época. Posteriormente, se incorporó a ORF Enterprise, la filial de comercialización de ORF, donde como responsable de marketing B2B, convenció a agencias de publicidad y empresas anunciantes de las ventajas de los canales de medios de ORF.

Después de una etapa de autoempleo con su propia agencia de comunicación y gestión de eventos, Tanos se unió a EPAMEDIA, una asociación de varias empresas de publicidad exterior. Allí, como directora de marketing, fue responsable de la estrategia y los conceptos para Austria y alrededor de doce países de Europa Central y Oriental, desde Hungría hasta Moldavia. Este período también coincidió con el inicio de la digitalización en la publicidad exterior, desde los citylights digitales hasta las pantallas en los centros comerciales.

Un capítulo particularmente inusual fue la fundación del café infantil “KönigsKinder” en la Wiener Seestadt. Como segundo establecimiento en abrir sus puertas en 2014 en la entonces joven Seestadt, el café surgió de una motivación muy personal: “Cuanto más tiempo pasaba en casa con los niños, más aburrido se volvía cuando no se te ocurría nada que hacer”, explica Tanos. Las historias que contaba a sus propios hijos como princesas y príncipes dieron nombre al café. Tanos mantiene contacto con personas de esa época hasta el día de hoy.

Strabag Real Estate y Mischek: Dos marcas, una amplia oferta

Desde 2022, Tanos trabaja como gerente de marketing de proyectos en Strabag Real Estate y Mischek Bauträger Service. Ambas empresas son filiales de desarrollo inmobiliario de Strabag. Mischek, una empresa tradicional vienesa, celebró su 75 aniversario en 2025 y es conocida por muchos vieneses que alguna vez han buscado vivienda.

Tanos describe la tarea del marketing de proyectos de forma clara y pragmática: se trata de encontrar personas que quieran mudarse a las propiedades desarrolladas y vivir allí, abrir un negocio o establecer una oficina. El marketing abarca tanto el B2C – es decir, dirigirse a los clientes finales en la construcción de viviendas – como el B2B en el sector comercial con hoteles, oficinas y apartamentos con servicios.

Una diferencia esencial entre las dos marcas radica en la oferta: Mischek ofrece tanto viviendas subvencionadas como de financiación libre, mientras que Strabag Real Estate se centra en proyectos de financiación libre. Según Tanos, vale la pena que los compradores potenciales exploren ambos sitios web, ya que la propiedad adecuada podría encontrarse en una u otra marca. Los criterios para las viviendas subvencionadas – como los límites de ingresos y la necesidad urgente de vivienda – se pueden consultar en el sitio web de Mischek.

Vivienda para inversión o para uso propio: La pregunta clave antes de comprar

Uno de los temas centrales de la conversación es la distinción entre vivienda para inversión y propiedad para uso propio, un tema que ya se abordó en un episodio anterior con el colega Manfred Wildfellner. Tanos aporta un aspecto importante que muchos compradores subestiman: quien adquiere una vivienda como inversión con las ventajas fiscales asociadas, debe esperar 20 años antes de poder mudarse. Si se hace antes, se pierde la ventaja fiscal y las cantidades ahorradas deben ser reembolsadas proporcionalmente.

Por lo tanto, la recomendación clara es: antes de comprar, consultar obligatoriamente con el asesor fiscal su situación personal y decidir conscientemente si la vivienda se adquiere como inversión o como propiedad convencional. Para el lado del proveedor – es decir, Strabag Real Estate y Mischek – esta distinción es relativamente neutral. Ambas empresas ofrecen paquetes especiales para inversores, en los que las viviendas tienen una dimensión adecuada y, en algunos casos, ya están equipadas con cocinas.

Como ejemplo concreto, el podcast presenta el proyecto de construcción de viviendas “Soley” en el distrito 20 de Viena: 53 compactos apartamentos con espacios exteriores como balcones, terrazas o jardines privados, listos para ser habitados. El proyecto apuesta por la sostenibilidad con una instalación fotovoltaica con almacenamiento de energía y una bomba de calor geotérmica para calefacción y refrigeración. La ubicación se describe como tranquila, céntrica y cercana a la naturaleza, con buenas conexiones con el metro y el tranvía.

Consejos prácticos para propietarios e inversores

Para aquellos que deseen alquilar una vivienda, la conversación ofrece varias recomendaciones concretas. En cuanto al contrato de alquiler, Tanos remite a los formularios y plantillas que se pueden encontrar en Internet en la asociación de inquilinos o en la cámara de trabajadores, pero aconseja consultar al menos una vez a un abogado. Para una sola vivienda, la autogestión aún puede ser manejable, pero para varias propiedades, recomienda delegar en una agencia inmobiliaria y una administración de fincas, aunque esto reduzca la rentabilidad. Lo decisivo es la pregunta de cuánto vale el propio tiempo: “Entonces hay que estar disponible para cada inquilino al que se le estropee el frigorífico”.

El tema de la distancia geográfica es especialmente ilustrativo. Tanos relata su propia experiencia – su padre trabajó durante mucho tiempo en la industria de la construcción y el sector inmobiliario – que alquilar a larga distancia es “estresante”. El ejemplo hipotético de un apartamento heredado en Innsbruck, que se va a alquilar desde Viena, pone de manifiesto el problema: reparar cerraduras, evaluar daños por agua, encontrar nuevos inquilinos, todo ello se convierte en un reto logístico. Su recomendación pragmática: en este caso, es mejor vender el apartamento e invertir el dinero en una propiedad en la propia zona de residencia.

En cuanto al tamaño de la vivienda, Tanos confirma la opinión de su colega Wildfellner: los apartamentos compactos de entre 40 y 60 metros cuadrados son los más fáciles de realquilar. Los apartamentos más grandes de cuatro habitaciones requieren familias con unos ingresos determinados, un grupo de inquilinos mucho más reducido.

Renovación frente a obra nueva y el tema de los edificios existentes

Quien esté pensando en comprar un apartamento para reformar, debe comprobar obligatoriamente el año de construcción, según Tanos. Los apartamentos más antiguos pueden estar sujetos a la plena aplicación de la Ley de Arrendamientos, lo que implica restricciones adicionales a la hora de alquilar. Las renovaciones nunca deben realizarse por cuenta propia, ya que las facturas de los artesanos son esenciales para las reclamaciones de garantía y la deducibilidad fiscal.

El negocio principal de Strabag Real Estate y Mischek se centra en la obra nueva. Sin embargo, Tanos reconoce que la construcción en lo existente – la renovación y reforma de edificios existentes – está adquiriendo cada vez más importancia. En Viena, en algún momento se quedará sin espacio, incluso en el distrito 22, que es el más grande en superficie. Simplemente construir cada vez más alto tampoco es la única solución, aunque la construcción vertical, desde el punto de vista de la impermeabilización del suelo, tiene sentido.

La sostenibilidad como criterio de compra y la defensa de la propiedad de la vivienda

Ante la pregunta sobre las tendencias actuales en las preferencias de los compradores, Tanos señala la sostenibilidad como el tema dominante. Esto afecta tanto a los materiales utilizados como al suministro de energía. Apenas hay proyectos de obra nueva que no incluyan una instalación fotovoltaica. En las viviendas de Mischek y, en parte, también en los proyectos de Strabag Real Estate, se utiliza la activación del núcleo de hormigón, que en verano no enfría como un aire acondicionado convencional, pero sí acondiciona la temperatura ambiente, un aspecto que cobra cada vez más relevancia ante los veranos cada vez más calurosos.

La sostenibilidad social también juega un papel importante: las salas comunes, los espacios para bicicletas y los cochecitos de bebé son ahora estándar. Se pueden ofrecer servicios adicionales como salas de ping-pong, salas de yoga o bibliotecas, pero tienen un coste adicional, ya que cada metro cuadrado de espacio común se incluye en los gastos de comunidad. Si estas ofertas son aceptadas o no, depende en última instancia de los residentes y de la zona.

Un asunto personal para Tanos es el tema de la propiedad de la vivienda en general. Ella y su marido compraron su casa cuando tenían 23 o 24 años e invirtieron todos sus ahorros. Su lógica: “¿Por qué iba a pagar un alquiler si pago lo mismo para devolver el préstamo y luego es mía?”. Reconoce que la financiación en aquel momento – sin las regulaciones KIM que se introdujeron posteriormente y que se han flexibilizado parcialmente – era más fácil y que la propiedad de la vivienda era generalmente más barata. Sin embargo, recomienda a todo el mundo que se plantee el tema de la propiedad: el oro de hormigón ha conservado mejor su valor durante las crisis y Viena es un lugar especialmente bueno para ello.

Resumen: Los principales hallazgos

La conversación con Verena Tanos se resume en una serie de recomendaciones concretas para aquellos interesados en el sector inmobiliario: antes de comprar una vivienda para inversión, aclarar obligatoriamente la situación fiscal con el asesor, ya que un cambio posterior al uso propio dentro de 20 años puede ser caro. Al alquilar, prestar atención a la proximidad geográfica al objeto y, en el caso de varias viviendas, considerar la posibilidad de contar con el apoyo profesional de una agencia inmobiliaria y una administración de fincas. Los apartamentos compactos de entre 40 y 60 metros cuadrados ofrecen la mejor posibilidad de alquiler. La sostenibilidad ya no es una palabra de moda, sino un criterio de compra tangible que va desde la energía fotovoltaica y las bombas de calor hasta la activación del núcleo de hormigón. Y, por último, vale la pena consultar ambos sitios web – Strabag Real Estate y Mischek – ya que la propiedad adecuada podría estar en una de las dos marcas. Aquellos interesados en el proyecto Soley en el distrito 20 de Viena encontrarán los detalles en las notas del episodio.