Fannie Mae

El expresidente Donald Trump anunció recientemente que está ordenando a las compañías hipotecarias respaldadas por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac, que compren $200 mil millones en valores respaldados por hipotecas. Trump afirmó que esta medida tiene como objetivo reducir las tasas hipotecarias.

Desde ese anuncio, las tasas promedio de las hipotecas fijas a 30 años han disminuido ligeramente, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, aunque ya mostraban una tendencia a la baja antes del anuncio del presidente.

Los bonos hipotecarios se originan con las hipotecas: cuando un prestatario contrata un préstamo a tipo fijo a 30 años, el prestamista generalmente no está en esto a largo plazo.

“Podemos tenerlo, técnicamente, en nuestro balance por un día o dos”, dijo Chris Duncan, director de préstamos de La Salle State Bank en Illinois.

Duncan explicó que su banco normalmente no desea mantener hipotecas a largo plazo, ya que pagan al banco una tasa de interés fija durante décadas. Esto sería una mala inversión si las tasas de interés aumentaran.

“Si comete un cálculo terrible y tiene demasiados préstamos a tasas de interés fijas, a medida que las tasas continúan aumentando en sus depósitos, está pagando más dinero a sus depósitos de lo que está recibiendo del banco en forma de préstamos e ingresos por inversiones”, señaló Duncan.

Por lo tanto, La Salle State Bank, como la mayoría de los bancos, vende casi todas sus hipotecas a largo plazo a las grandes compañías hipotecarias respaldadas por el gobierno.

“Nuestra preferencia la mayoría de las veces es vender esos préstamos a Fannie Mae”, dijo Duncan.

Fannie Mae y Freddie Mac compran grandes cantidades de hipotecas y las empaquetan en bonos, llamados valores respaldados por hipotecas.

“Y ese valor respaldado por hipotecas se vende en los mercados de capital internacionales”, explicó Nancy Wallace, profesora de la Haas School of Business de la Universidad de California, Berkeley.

Wallace añadió que los inversores adoran los valores respaldados por hipotecas porque su flujo constante de ingresos de todos esos pagos hipotecarios se considera casi tan seguro como los bonos del Tesoro de EE. UU. Además, los valores respaldados por hipotecas tienden a pagar un poco más de interés.

“Tenemos un gran mercado internacional que tiene un alto incentivo para comprar bonos hipotecarios de los Estados Unidos”, afirmó Wallace.

La administración Trump está pidiendo a Fannie Mae y Freddie Mac que vuelvan a hacer algo que hacían hasta la crisis financiera: comprar los mismos bonos que están vendiendo. Wallace explicó que habría más demanda de valores respaldados por hipotecas, por lo que Fannie Mae y Freddie Mac necesitarían aún más hipotecas para incluir en esos valores.

“Como banco, puede originar su hipoteca y esperar vender las hipotecas que origina a un precio razonable”, dijo Wallace. “Y estará muy dispuesto a originar muchas hipotecas”.

Y, según la teoría, los bancos podrían originarlas a tasas de interés más bajas.

“Está viendo que cada vez más prestamistas hipotecarios ofrecen tasas por debajo del 6%”, dijo Mike Fratatoni, economista jefe de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. “Eso es algo que no hemos visto mucho desde 2022”.

La MBA informa que las solicitudes de refinanciamiento de hipotecas aumentaron un 40% la semana pasada.

“Cuando la gente escucha una tasa que comienza con un 5, en lugar de un 6, eso realmente llama su atención”, dijo Fratantoni.

Fratatoni señaló que hemos visto algunos pequeños repuntes en el refinanciamiento como este durante el último año, cada vez que las tasas han bajado. Sin embargo, estos repuntes no suelen durar mucho, ya que todavía existen muchas presiones que empujan las tasas de interés a largo plazo al alza, como la deuda del gobierno y los ataques del presidente Trump a la independencia de la Reserva Federal: si el presidente presiona a la Fed para que baje demasiado las tasas, la inflación podría aumentar.

“Los inversores tendrán que ser compensados por ese riesgo de mayor inflación”, dijo Fratantoni. “Es probable que suban las tasas a largo plazo”.

En otras palabras, la orden del presidente Trump podría no ser suficiente para cambiar las cosas para los prestatarios.

Chris Duncan dijo que en La Salle State Bank, las tasas hipotecarias no han cambiado realmente.

“Creo que nuestra tasa a 30 años solo ha bajado un octavo desde el comienzo de este año”, dijo Duncan. “Nuestra tasa fija a 15 años no ha cambiado, y nuestra tasa a 10 años en realidad ha subido un octavo desde que el presidente hizo esa directiva”.

Duncan cree que esas tasas tendrían que bajar mucho más antes de que las solicitudes de hipotecas y refinanciamiento aumenten significativamente.