La administración de Trump ha propuesto diversas políticas destinadas a reducir las tasas hipotecarias, pero ¿realmente mejorarán la asequibilidad de la vivienda? (Foto por Mario Tama/Getty Images)

El plan de la administración Trump para que Fannie Mae y Freddie Mac compren 200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas podría reducir ligeramente las tasas hipotecarias, pero no mejorará significativamente la asequibilidad de la vivienda. Esto se debe a que las tasas hipotecarias están abrumadoramente impulsadas por los rendimientos del Tesoro a largo plazo, y no simplemente por la compresión de los diferenciales.

¿Cómo se determinan las tasas hipotecarias?

Una breve revisión de cómo se determinan las tasas hipotecarias puede ayudar a los participantes del mercado a comprender por qué la compra de 200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas (MBS) tendrá solo un impacto mínimo.

Al igual que la mayoría de las demás tasas de préstamo, las tasas hipotecarias son una función de las tasas de interés del mercado de bonos, en particular las tasas del Tesoro de EE. UU. La tasa de una hipoteca a 30 años puede considerarse una combinación de la tasa de interés de un bono del Tesoro de EE. UU. más una tasa adicional para compensar al prestamista por el riesgo adicional. Esta cantidad es el diferencial de la tasa de interés sobre los bonos del Tesoro de EE. UU., considerados un refugio seguro.

Como ejemplo, la tasa de interés del Tesoro de EE. UU. a 10 años era del 4,22 por ciento y la tasa hipotecaria promedio, según Bankrate.com, era del 6,20 por ciento el 16 de enero. El diferencial, o la diferencia, de 2,02 por ciento es la cantidad que los prestamistas requieren, en promedio, para otorgar la hipoteca.

Observando el gráfico anterior, existe una fuerte correlación entre las tasas hipotecarias y las tasas del Tesoro. Un análisis de regresión de 2000 hasta la fecha muestra un valor de R² del 83 por ciento. Como resultado, cuando las tasas del Tesoro a largo plazo disminuyen, las tasas hipotecarias también disminuyen, y viceversa. En este ejemplo, se utiliza la tasa del Tesoro a 10 años por simplicidad, pero los valores del Tesoro a largo plazo con vencimientos en el rango de 7 a 10 años muestran correlaciones similares.

El impacto real de la compra de valores respaldados por hipotecas por parte del gobierno de EE. UU.

Si bien la compra de 200 mil millones de dólares en valores respaldados por hipotecas reducirá el diferencial a corto plazo, no reducirá sustancialmente las tasas de interés del Tesoro, que es el factor más importante en las tasas hipotecarias. Para ser claros, la reducción del diferencial puede reducir las tasas hipotecarias generales, pero solo en una medida limitada.

Incluso un retorno al diferencial promedio de los últimos 25 años solo reduciría las tasas en 0,20 puntos porcentuales, a una tasa hipotecaria promedio de aproximadamente el 6 por ciento. Las tasas hipotecarias tendrían que bajar mucho más del 6 por ciento para estimular una actividad significativa en el mercado inmobiliario.

Uno de los principales obstáculos para la asequibilidad de la vivienda es la falta de oferta de viviendas existentes. Los propietarios actuales son reacios a vender porque su tasa hipotecaria actual es mucho más baja que las tasas actuales.

La tasa de interés promedio de las hipotecas pendientes es del 4,4 por ciento a partir del tercer trimestre de 2025, según la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas. Para aumentar significativamente la oferta en el mercado inmobiliario, las tasas hipotecarias tendrían que acercarse al 4,4 por ciento para incentivar la venta de viviendas.

La única forma comprobada de reducir las tasas hipotecarias

Si el objetivo de la administración es reducir las tasas hipotecarias, el enfoque debería estar en reducir las tasas del Tesoro a largo plazo. Una reducción de la tasa de fondos federales podría tener un impacto, pero no tanto como la reducción de las tasas del Tesoro.

Un análisis de regresión similar al anterior muestra solo un valor de R² del 66 por ciento entre la tasa de fondos federales y las tasas hipotecarias, en comparación con un valor de R² del 83 por ciento entre la tasa del Tesoro a 10 años y las tasas hipotecarias.

Para reducir las tasas del Tesoro a largo plazo, el enfoque debe estar en reducir la inflación y las expectativas de inflación, así como en reducir los déficits presupuestarios. Sin duda, una tarea difícil para los responsables políticos fiscales y monetarios, pero esto tendrá el impacto más significativo en el aumento de la asequibilidad de la vivienda.

¿En qué punto se encuentra hoy la asequibilidad de la vivienda?

Si bien las tasas hipotecarias son el factor más importante en la asequibilidad, existen otros factores a considerar.

La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) intenta cuantificar la asequibilidad de la vivienda mediante el cálculo de su Índice de Asequibilidad de la Vivienda. Los insumos para este índice son los siguientes: tasas hipotecarias, precios de las viviendas unifamiliares y los ingresos familiares promedio.

Luego, determina a partir de los datos si una familia promedio puede calificar para una hipoteca para comprar una vivienda unifamiliar promedio según las tasas hipotecarias actuales, incluidos los honorarios, los costos de cierre y un pago inicial del 20 por ciento.

Un valor de índice superior a 100 significa que la familia promedio tiene los recursos para pagar la vivienda promedio. Cuanto mayor sea el valor, más asequible será la propiedad de una vivienda para el prestatario promedio.

El valor actual del índice de 108, a diciembre, significa que la familia promedio gana el 108 por ciento de los ingresos necesarios para calificar para una hipoteca para comprar una vivienda promedio. Está claro en el gráfico que la asequibilidad de la vivienda ha alcanzado nuevos mínimos en los años posteriores a la pandemia a medida que las tasas de interés han aumentado.

¿Serán efectivas alguna de las políticas propuestas por Trump para mejorar la asequibilidad de la vivienda?

Además de una reducción de las tasas, existen otras políticas que pueden ayudar a aumentar la asequibilidad de la vivienda al reducir las tarifas, aumentar la oferta de viviendas existentes y aumentar los ingresos.

En las últimas semanas, la administración Trump ha propuesto posibles políticas diseñadas para aumentar la asequibilidad. Los detalles han sido escasos, y por supuesto son importantes, sin embargo, aún es posible analizar el impacto de cada una.

#1. Permitir a los compradores de vivienda utilizar su 401(k) para contribuir al pago inicial sin penalizaciones fiscales por retiro anticipado

Esto ayudará a aumentar la asequibilidad, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez que tienen dificultades para acumular el 20 por ciento necesario para el pago inicial. Esto conlleva un riesgo adicional, ya que un incumplimiento de la hipoteca podría afectar los ahorros para la jubilación del prestatario. Los detalles serán importantes en esta propuesta.

#2. Permitir hipotecas a 50 años

No está claro si una hipoteca de este tipo reducirá el monto mensual del capital e intereses, ya que los prestamistas requerirán una tasa de interés más alta para compensar el compromiso a más largo plazo. Además, el prestatario no podrá acumular capital tan rápidamente como con una hipoteca a 30 años.

#3. Prohibir a los compradores institucionales de viviendas unifamiliares

Un informe de la Oficina de Responsabilidad Gubernamental publicado en 2024 muestra que, en general, los compradores institucionales no poseían un número considerable de viviendas unifamiliares, solo entre el 1 y el 2 por ciento. Sin embargo, en algunos mercados específicos, su propiedad de unidades de alquiler unifamiliares superó el 10 por ciento. Esta propuesta podría ayudar a la asequibilidad en esas localidades al reducir la demanda, pero tendría un impacto insignificante a nivel nacional.

#4. Permitir hipotecas portátiles

La capacidad de un prestatario para mantener su tasa hipotecaria actual baja al transferirla, total o parcialmente, a una nueva propiedad, ciertamente atrae a los propietarios actuales con tasas bajas. Cuantas más opciones se le den al prestatario, mejor. Sin embargo, los prestamistas requerirán una compensación adicional por esta opción, y el resultado podría ser un aumento de las tarifas y la introducción de requisitos de elegibilidad. Además, esta política no ayuda a los nuevos compradores de vivienda.

¿Qué otras políticas deberían considerarse para mejorar la asequibilidad de la vivienda?

Hay otras propuestas que creo que los responsables políticos, los prestamistas y las aseguradoras deberían considerar.

#1. Utilizar la tecnología blockchain y la IA agente para reducir las tarifas y agilizar la suscripción de hipotecas

La tecnología blockchain utilizada en las búsquedas de títulos puede reducir las tarifas, así como aumentar la seguridad y la transparencia. Según un artículo reciente de Forbes, el uso de la IA agente tiene muchas ventajas sobre los procesos tradicionales que proporcionarían un apoyo significativo a la industria hipotecaria, que es “intensiva en mano de obra”.

#2. Abordar el aumento de las primas de seguro de hogar

Según un informe reciente del Tesoro de EE. UU., las primas de seguro de hogar han aumentado a un ritmo del 8,7 por ciento más rápido que la inflación en 2018-2022. Realtor.com estima que las primas de seguro podrían aumentar otro 16 por ciento en 2027. Los reguladores estatales de seguros han presionado cada vez más a las compañías de seguros para que reduzcan las tarifas, con diversos grados de éxito.

#3. Aumentar la oferta de viviendas mediante la reducción de las regulaciones de construcción y los impuestos sobre la propiedad

Esto es particularmente importante en las regiones del país donde son excesivos. Según La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, los costos regulatorios pueden sumar hasta el 25 por ciento del costo total de una vivienda unifamiliar nueva.

En resumen: la asequibilidad de la vivienda depende abrumadoramente de las tasas del Tesoro a largo plazo

La asequibilidad de la vivienda es un problema que tanto demócratas como republicanos han reconocido. Aunque ha aumentado marginalmente desde los niveles más bajos registrados en los últimos meses, todavía hay mucho margen de mejora.

Las diversas propuestas sobre la mesa deben ser examinadas a fondo, y hay otras ideas que deben ser exploradas. Pero está claro que el impacto más significativo será la reducción de las tasas de interés, específicamente las tasas del Tesoro a 7 a 10 años. Otras acciones pueden ayudar marginalmente, pero un aumento de las tasas del Tesoro a largo plazo eclipsará cualquier política propuesta y la asequibilidad de la vivienda podría debilitarse aún más.