Los diferenciales hipotecarios cerraron en 1.93% la semana pasada, un factor que ha contribuido a mantener las tasas hipotecarias de 2026 por debajo del 6.64% y en niveles cercanos al 6.44%.
Este comportamiento se analiza frente a los niveles de diferenciales más críticos registrados durante 2023.
La industria hipotecaria da la bienvenida a los nuevos modelos de puntaje crediticio y pide más reformas. HUD planea adoptar FICO 10T y VantageScore 4.0 para préstamos FHA, mientras que la FHFA realiza pruebas…
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Una investigación reciente ha reavivado el debate sobre los costos para los prestatarios, el acceso al crédito y el riesgo sistémico, a raíz de la propuesta de reemplazar el tradicional informe de crédito “tri-merge” por un modelo de archivo único.
“Estamos atravesando una fase de modernización en la industria hipotecaria”, afirmó Sanjeeban Chatterjee, director de modelado de comportamiento de AD&Co, en un comunicado. “En estos momentos, es importante comprender el impacto de los cambios para que las partes interesadas puedan tomar las decisiones correctas. Este estudio demuestra por qué tener más información es mejor desde la perspectiva de la gestión del riesgo y la asequibilidad.”
Las variaciones en los puntajes fueron más pronunciadas entre los prestatarios con puntajes más bajos. Entre los consumidores con puntajes medianos entre 600 y 639, el 47% tenía al menos un puntaje de una agencia que difería del estándar “tri-merge” en 10 puntos o más. Otro 26% experimentó diferencias de al menos 20 puntos, mientras que un 10.5% tuvo discrepancias de 40 puntos o más.
El estudio sugiere que algunos prestatarios podrían quedar por debajo de los umbrales mínimos de calificación. Alrededor del 30% de los 13 millones de consumidores con puntajes entre 620 y 639 –incluyendo aproximadamente 240,000 préstamos GSE que utilizan VantageScore 4.0 dentro de ese rango– podrían caer por debajo de un límite de 620 bajo un esquema de puntaje único y, potencialmente, se les negaría una hipoteca GSE.
Para los consumidores en el rango de 640 a 779, el 40% tuvo discrepancias de al menos 10 puntos, el 21% diferencias de 20 puntos o más y el 8.1% brechas de al menos 40 puntos en comparación con el estándar “tri-merge”.
Andrew Davidson & Co. señaló que para un préstamo GSE de $350,000 con una relación préstamo-valor del 90%, el cambio entre niveles de precios adyacentes debido a un cambio en el puntaje podría aumentar o disminuir el costo combinado de la hipoteca y el seguro hipotecario en un valor presente de entre $3,000 y $5,000 durante la vida del préstamo.
Algunas propuestas han sugerido un límite de puntaje de 700 para determinar si se requeriría un informe “tri-merge”. Sin embargo, el estudio encontró que en el rango de 700 a 779, el 18% de los consumidores aún tenía al menos un puntaje de una agencia que difería del resultado “tri-merge” en 20 puntos o más.
Bajo un modelo híbrido –en el que el primer puntaje obtenido de 700 o más serviría como el puntaje representativo, mientras que los prestatarios por debajo de 700 aún requerirían un “tri-merge”– el 4% de los consumidores en el rango de 640 a 659 y casi el 8% en el rango de 660 a 679 tenían un puntaje máximo de agencia de al menos 700. Esta dinámica podría trasladar a algunos prestatarios a diferentes categorías de precios o elegibilidad, dependiendo del informe que se utilice, según el estudio.
Por el contrario, aproximadamente el 9% de todos los consumidores –y el 11% de aquellos en el rango de 640 a 779– podrían ver que su puntaje crediticio representativo aumente en 20 puntos o más en comparación con el estándar “tri-merge”, lo que podría mejorar los precios o los resultados de elegibilidad.
Quien obtenga una tasa hipotecaria de 5.74% – 50 puntos básicos menos y “dentro del rango típico para compradores que comparan múltiples ofertas”, según Zillow – pagaría 2.253 dólares al mes y ahorraría 1.104 dólares al año. En comparación con un prestatario con una tasa del 6.74%, el ahorro anual ascendería a 2.244 dólares.
“Los compradores a menudo pasan meses buscando la vivienda adecuada, pero solo minutos comparando prestamistas”, afirmó Karg Ng, economista senior de Zillow Home Loans. “Incluso una pequeña diferencia en la tasa puede reducir significativamente el pago de la hipoteca y ampliar el número de viviendas al alcance.”
“La asequibilidad es lo suficientemente difícil hoy en día como para que los compradores no pasen por alto posibles ahorros.”
Zillow señaló que, según datos de noviembre, la posibilidad de ahorrar 1.100 dólares al mes haría que 22.000 viviendas adicionales en Estados Unidos fueran asequibles para un hogar de ingresos medios. La compañía consideró que una vivienda era asequible si los pagos no superaban el 30% de sus ingresos mensuales.
Muchas de estas viviendas se encuentran en los puntos calientes del Sun Belt, donde los precios aumentaron considerablemente después de la pandemia de COVID-19, liderados por Dallas, Atlanta, Houston, Miami y Phoenix.
Los ahorros potenciales también variaron según la ubicación y alcanzaron los 4.750 dólares al año en San Jose, según la diferencia entre las tasas del 5.74% y el 6.24%. En San Francisco, Los Ángeles, San Diego, Seattle, Boston y Nueva York, el ahorro anual superó los 2.000 dólares.
Sin embargo, un informe separado publicado el mes pasado por Zillow reveló que solo el 30% de los consumidores presentan más de una solicitud de hipoteca.
Las diferencias pueden ser notables al comparar ofertas. Un análisis de 2019 de Zillow encontró diferencias de entre 90 y 130 puntos básicos “entre las mejores y las peores cotizaciones para los prestatarios, dependiendo de su perfil crediticio”. La brecha típica fue de 50 puntos básicos en 2022, según un estudio similar de Freddie Mac que señaló fuertes ganancias ese año en comparación con el promedio a largo plazo de 20 puntos básicos.
Datos de octubre de la Mortgage Bankers Association mostraron que los pagos hipotecarios han disminuido lentamente en 2025. El pago mensual medio de 2.039 dólares representó un quinto mes consecutivo de descenso y fue 88 dólares inferior al del año anterior.
Pero otros costos, como los informes de crédito, están aumentando.
HousingWire informó recientemente que los costos de las puntuaciones FICO a través de las principales agencias de crédito – Equifax, Experian y TransUnion – se espera que aumenten un 50% en 2026. Los revendedores aún no ofrecen una alternativa más económica a través de FICO, y la nueva opción VantageScore 4.0 aún no se ha integrado en los procesos de préstamo de Fannie Mae y Freddie Mac.
Estos continuos aumentos de precios han llevado a algunos prestamistas a cobrar por las consultas de crédito por adelantado en lugar de al cierre, en un intento de reducir los gastos asumidos por los clientes.
Brendan McKay, propietario de McKay Mortgage con sede en Maryland y director de defensa de la Broker Action Coalition, ofreció algunos datos sobre los costos de los informes de crédito en las redes sociales.
“No existe un estudio gubernamental oficial que proporcione el número exacto de veces que se revisa el crédito de un prestatario promedio. Sin embargo, al examinar investigaciones a gran escala del Harvard Joint Center for Housing Studies y la New York Fed, es razonable concluir que los consumidores suelen tener su crédito revisado alrededor de tres veces durante un intento de compra de vivienda”, escribió McKay esta semana.
“Gran parte de la conversación en torno al aumento de los costos de los informes de crédito se centra en el precio de venta al público, lo cual tiene sentido. Sin embargo, esa no es la única forma de reducir los costos. Si se reduce el número de veces que se consulta el crédito de un prestatario de tres a una, el efecto es el mismo que tomar un informe de crédito de 130 dólares y reducir el costo a 43 dólares en la práctica sin cambiar el precio subyacente.”