Köln

La Ley de Eficiencia Energética de los Edificios (GEG) no se dirige únicamente a los promotores de edificios de nueva construcción. Los propietarios de edificios existentes también deben realizar mejoras energéticas en determinadas circunstancias. En Colonia, esto es particularmente relevante: alrededor del 74 por ciento de los edificios de Colonia fueron construidos antes de 1979, muchos de ellos con sistemas de calefacción obsoletos y un aislamiento insuficiente. Ya sea una renovación planificada, un reemplazo de la calefacción o la compra de una propiedad, los propietarios deben conocer las obligaciones vigentes. El incumplimiento de los requisitos de la GEG puede acarrear multas de hasta 50.000 euros.

El gobierno federal ha anunciado que renombrará la GEG como «Ley de Modernización de Edificios» (GMG) y la revisará en su contenido. El objetivo es un marco regulatorio más abierto a la tecnología y más sencillo. Originalmente, se había previsto una decisión del gabinete para finales de febrero de 2026, pero actualmente se está retrasando. Hasta su aprobación, las regulaciones actuales de la GEG seguirán vigentes sin cambios.

Cuándo se aplica la GEG a los edificios existentes

Los propietarios no están obligados a llevar su casa al nivel de un edificio de nueva construcción. Sin embargo, la GEG define ocasiones claras en las que se deben cumplir los requisitos energéticos. Estos incluyen cambios en la envolvente del edificio, como el reemplazo de ventanas, el aislamiento de la fachada o la renovación del techo. Si se modifica más del diez por ciento de la superficie de un componente, los componentes afectados deben cumplir con los valores máximos de transmitancia térmica establecidos en la GEG. Las regulaciones legales también se aplican a las ampliaciones o modificaciones.

Un desencadenante a menudo subestimado es el cambio de propietario: después de la compra de una propiedad, entran en vigor las obligaciones de reacondicionamiento, que deben implementarse en un plazo de dos años.

“Muchos compradores en Colonia no tienen en cuenta las obligaciones de reacondicionamiento energético al comprar una propiedad”, explica Cyran Heid, director general de Heid Energieberatung. “Sin embargo, los costes de renovación pueden oscilar entre 40.000 y 90.000 euros, dependiendo del estado del edificio, una cantidad que debe tenerse en cuenta al tomar la decisión de compra”.

Obligaciones de reacondicionamiento independientes de las renovaciones

Algunas obligaciones existen independientemente de si se planifica una renovación. El techo del último piso debe aislarse si el ático superior está sin calefacción y sin aislar. Las tuberías de calefacción y agua caliente que pasan por espacios no calefactados, como sótanos, también necesitan aislamiento. Además, no se pueden seguir utilizando las calderas de temperatura constante que tengan más de 30 años.

Las viviendas unifamiliares y bifamiliares autohabitadas están exentas de estas obligaciones si el propietario ha ocupado la vivienda antes del 1 de febrero de 2002. Sin embargo, esta excepción ya no se aplica en caso de cambio de propietario.

Reemplazo de la calefacción: lo que la regla del 65 por ciento significa para Colonia

Desde 2024, las nuevas calefacciones en las zonas de nueva construcción deben utilizar al menos un 65 por ciento de energías renovables. Para los edificios existentes, se aplican plazos de transición vinculados a la planificación del calor municipal. Colonia, como ciudad grande, debe presentar su planificación del calor municipal a más tardar el 30 de junio de 2026. A partir de entonces, el requisito del 65 por ciento será obligatorio también al reemplazar la calefacción en los edificios existentes.

“Una nueva calefacción solo desarrolla todo su potencial si la envolvente del edificio también es correcta”, afirma Cyran Heid. “Quien esté considerando reemplazar su calefacción en Colonia, debe verificar primero si el aislamiento y las ventanas son suficientes para un sistema general eficiente”.

Qué puede costar una renovación

Los costes varían considerablemente según el estado del edificio. La instalación de una bomba de calor cuesta entre 12.000 y 30.000 euros. En el mejor de los casos, las medidas individuales se amortizan en diez años gracias al ahorro en los costes de calefacción. Los programas de subvenciones pueden acortar aún más el período de amortización.