Si usted se encuentra en Auckland o Wellington, la actual desaceleración del mercado inmobiliario es una de las peores en la historia de Nueva Zelanda.
Las últimas cifras publicadas por Quotable Value revelaron datos impactantes.
El valor promedio de las viviendas en Nueva Zelanda ha disminuido más de un 13% desde su máximo durante la era de la pandemia de Covid-19, según el último Índice de Precios de Viviendas QV.
Este promedio se ve favorecido por la relativa estabilidad en Canterbury y otras regiones del sur como Queenstown, Southland y la Costa Oeste.
El valor promedio de las viviendas en la ciudad de Christchurch es solo un 0,2% inferior al máximo nacional. Los precios en esas otras regiones son, de hecho, superiores al máximo nacional de 2022.
Mientras tanto, en Auckland y Wellington, se ha producido un desplome de una magnitud que solía generar pánico en el Banco de la Reserva (RBNZ) cuando imaginaba escenarios catastróficos para poner a prueba el sistema financiero.
Los valores en Auckland ahora se sitúan un 19,7% por debajo del máximo nacional de enero de 2022.
El valor de las viviendas en la ciudad de Wellington es un 27,3% inferior al máximo del mercado nacional.
Esta desaceleración inmobiliaria es, sin duda, peor que la Crisis Financiera Mundial (CFM) de 2008.
Después de la CFM, el precio promedio nacional de las viviendas cayó alrededor de un 5%.
Los economistas Arthur Grimes y Sean Hyland (de Motu Economic and Public Policy Research) realizaron un estudio que demostró que, en términos reales (ajustados por la inflación), los precios de las viviendas disminuyeron un 15,3% entre 2007 y 2011.
Sobre esta base, los últimos tres años en Auckland y Wellington representarían no solo una desaceleración, sino un colapso grave.
Gareth Kiernan, economista jefe de Infometrics, señaló esta semana que, en la misma etapa de los dos últimos ciclos inmobiliarios importantes (13 trimestres después de los máximos de diciembre de 1997 y diciembre de 2007, respectivamente), los precios de las viviendas eran solo un 2% y un 5,5% inferiores a esos máximos.
Cabe reconocer que el máximo de 2022 fue exagerado e inflado artificialmente por los estímulos de Covid.
Se puede calificar como un auge falso. Pero eso no disminuye la realidad para aquellos que compraron viviendas en el punto máximo y ahora se encuentran en una preocupante situación de patrimonio negativo, o peor aún, enfrentando una ejecución hipotecaria.
Las cifras publicadas la semana pasada por la firma de datos inmobiliarios Cotality mostraron que el número de personas que sufren pérdidas al vender sus viviendas es el más alto desde 2014, y los vendedores de Auckland son los más afectados.
Los propietarios de viviendas también tienen poca memoria. Deberíamos tener en cuenta las ganancias derivadas de los estímulos de Covid al considerar nuestra riqueza relativa. Pero no lo hacemos.
El impacto en la confianza del consumidor y el gasto minorista es muy real.
Y, desafortunadamente, aunque algunas regiones se están recuperando, no creo que los mercados de Wellington y Auckland estén a punto de dar un vuelco.
El índice de precios de viviendas de REINZ, publicado el jueves, cayó un 0,5% en términos ajustados por estacionalidad en julio.
Esta caída fue liderada por un descenso significativo del 1,2% en Auckland.
Al analizar estos datos, el economista senior de Westpac, Michael Gordon, señaló que el inventario de viviendas no vendidas en Auckland ha ido aumentando nuevamente en los últimos meses (en contraste con el resto del país).
Una desaceleración de esta magnitud solía ser la pesadilla del Banco de la Reserva (RBNZ).
Hace una década, cuando los aumentos de los precios de las viviendas estaban descontrolados, el RBNZ realizó pruebas de estrés que analizaron el impacto de las caídas de los precios de las viviendas del 20% y del 30% en el sistema bancario.
Las preocupaciones que tenía sobre el riesgo de la industria bancaria llevaron al desarrollo de criterios de préstamo más estrictos, como las relaciones préstamo-valor (que limitan la cantidad de préstamos que los bancos pueden otorgar a los clientes con bajos niveles de capital) y las relaciones deuda-ingreso (que limitan los préstamos en función de la capacidad de pago).
Se puede decir que cumplieron su función. Los bancos han sobrevivido a esta desaceleración histórica ilesos.
Aleluya, gracias a Dios que todos esos accionistas australianos no estén sufriendo, se dice.
El sarcasmo (y las grandes ganancias) aparte, es bueno para todos nosotros que el sistema financiero se haya mantenido sólido. Todos sabemos quién tendría que hacer el rescate si los bancos comenzaran a colapsar.
La mala noticia es que la economía en general no ha capeado el temporal tan bien como los bancos.
Está claro que, como advirtió el RBNZ y muchos otros (incluyéndome a mí), dependemos demasiado del mercado inmobiliario para impulsar nuestro crecimiento económico.
Los habitantes de Auckland, en particular, han vivido durante demasiado tiempo con la euforia de los precios crecientes de las viviendas.
Ahora estamos pasando por una abstinencia.
El valor de las propiedades se ha convertido en el principal impulsor de la confianza del consumidor.
Y gran parte de la economía de las pequeñas empresas de Auckland se basa en servicios relacionados con la propiedad: construcción, renovación, entradas para vehículos, techos, piscinas, cobertizos, paisajismo, decoración de interiores y más.
La ciudad ya no tiene el sector manufacturero que tenía antes, y el sector turístico aún está luchando por volver a los niveles anteriores a la Covid.
Si hay un aspecto positivo en este largo y doloroso proceso, es que podría impulsar un cambio cultural muy necesario en torno a la propiedad en Auckland.
La ciudad debe esforzarse más por desarrollar otros motores de crecimiento económico.
Tenemos un sector tecnológico en crecimiento y una industria cinematográfica y de videojuegos. Pero, por mucho que queramos ser una economía inteligente e innovadora, estos sectores no están llegando al rescate lo suficientemente rápido.
La idea de una desaceleración prolongada del sector inmobiliario que ayude a revitalizar el sector productivo es buena en teoría.
Pero en el mundo real, podría implicar demasiado dolor y correr el riesgo de dañar la economía a largo plazo.
Deberíamos esperar encontrar una especie de punto medio.
No queremos ver un rebote tipo bungee de la crisis al auge y luego a otra crisis.
Pero necesitamos que el sector inmobiliario vuelva a crecer.
Debe haber alguna motivación para que las empresas constructoras sigan construyendo, y necesitamos el impulso económico que puede proporcionar la confianza en el mercado inmobiliario.
Soy optimista en cuanto a que podamos encontrar el punto óptimo esta vez.
Aún no hemos visto todos los beneficios de los recortes de la Tasa de Efectivo Oficial que ya hemos tenido.
También podemos esperar que las tasas bajen aún más. Un recorte adicional de 25 puntos básicos parece seguro cuando el RBNZ se reúna el próximo miércoles.
Después de eso, los economistas están divididos entre los optimistas que creen que eso será todo y los pesimistas que piensan que necesitaremos otro recorte o incluso dos antes de fin de año.
El crecimiento eventualmente regresará a medida que disminuyan los costos de endeudamiento.
Pero las perspectivas de otro auge inmobiliario en Auckland parecen muy lejanas.
Liam Dann es editor de negocios en grande del New Zealand Herald. Es un escritor y columnista senior, además de presentar y producir videos y podcasts. Se unió al Herald en 2003.