Para cinco de las seis aseguradoras hipotecarias privadas, el aumento de las originaciones durante el cuarto trimestre resultó en un mayor volumen de nuevos negocios en comparación con los tres trimestres anteriores.
Una investigación reciente ha reavivado el debate sobre los costos para los prestatarios, el acceso al crédito y el riesgo sistémico, a raíz de la propuesta de reemplazar el tradicional informe de crédito “tri-merge” por un modelo de archivo único.
“Estamos atravesando una fase de modernización en la industria hipotecaria”, afirmó Sanjeeban Chatterjee, director de modelado de comportamiento de AD&Co, en un comunicado. “En estos momentos, es importante comprender el impacto de los cambios para que las partes interesadas puedan tomar las decisiones correctas. Este estudio demuestra por qué tener más información es mejor desde la perspectiva de la gestión del riesgo y la asequibilidad.”
Por grupo de puntaje crediticio
Las variaciones en los puntajes fueron más pronunciadas entre los prestatarios con puntajes más bajos. Entre los consumidores con puntajes medianos entre 600 y 639, el 47% tenía al menos un puntaje de una agencia que difería del estándar “tri-merge” en 10 puntos o más. Otro 26% experimentó diferencias de al menos 20 puntos, mientras que un 10.5% tuvo discrepancias de 40 puntos o más.
El estudio sugiere que algunos prestatarios podrían quedar por debajo de los umbrales mínimos de calificación. Alrededor del 30% de los 13 millones de consumidores con puntajes entre 620 y 639 –incluyendo aproximadamente 240,000 préstamos GSE que utilizan VantageScore 4.0 dentro de ese rango– podrían caer por debajo de un límite de 620 bajo un esquema de puntaje único y, potencialmente, se les negaría una hipoteca GSE.
Para los consumidores en el rango de 640 a 779, el 40% tuvo discrepancias de al menos 10 puntos, el 21% diferencias de 20 puntos o más y el 8.1% brechas de al menos 40 puntos en comparación con el estándar “tri-merge”.
Andrew Davidson & Co. señaló que para un préstamo GSE de $350,000 con una relación préstamo-valor del 90%, el cambio entre niveles de precios adyacentes debido a un cambio en el puntaje podría aumentar o disminuir el costo combinado de la hipoteca y el seguro hipotecario en un valor presente de entre $3,000 y $5,000 durante la vida del préstamo.
Diferentes propuestas
Algunas propuestas han sugerido un límite de puntaje de 700 para determinar si se requeriría un informe “tri-merge”. Sin embargo, el estudio encontró que en el rango de 700 a 779, el 18% de los consumidores aún tenía al menos un puntaje de una agencia que difería del resultado “tri-merge” en 20 puntos o más.
Bajo un modelo híbrido –en el que el primer puntaje obtenido de 700 o más serviría como el puntaje representativo, mientras que los prestatarios por debajo de 700 aún requerirían un “tri-merge”– el 4% de los consumidores en el rango de 640 a 659 y casi el 8% en el rango de 660 a 679 tenían un puntaje máximo de agencia de al menos 700. Esta dinámica podría trasladar a algunos prestatarios a diferentes categorías de precios o elegibilidad, dependiendo del informe que se utilice, según el estudio.
Por el contrario, aproximadamente el 9% de todos los consumidores –y el 11% de aquellos en el rango de 640 a 779– podrían ver que su puntaje crediticio representativo aumente en 20 puntos o más en comparación con el estándar “tri-merge”, lo que podría mejorar los precios o los resultados de elegibilidad.