Las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios superan actualmente a las de los créditos al consumo.
Según un informe del Banco Estatal de Vietnam, al 31 de diciembre de 2025, el crédito pendiente en el sector inmobiliario ascendía a aproximadamente 4,74 billones de VND, lo que representa un incremento del 36,24% en comparación con el cierre de 2024. Este crecimiento es superior al registrado en el conjunto de la economía y equivale al 25,53% del crédito total en circulación en el sistema bancario.
Del total mencionado, el crédito destinado a actividades comerciales inmobiliarias alcanzó los 2,16 billones de VND, lo que representa el 45,58% del crédito inmobiliario total y un aumento del 49,55% respecto a finales de 2024. Esta tasa de crecimiento es aproximadamente 1,85 veces mayor que la del crédito destinado a consumo y a la adquisición de bienes inmuebles para uso personal.
Ante el rápido crecimiento del crédito inmobiliario, el Banco Estatal de Vietnam ha instado a las instituciones crediticias a controlar estrictamente el crecimiento del crédito a partir de principios de 2026. Se espera que el crédito pendiente en los primeros tres meses del año no supere el 25% del objetivo de crecimiento crediticio anual, siendo este último de alrededor del 15%.
Asimismo, se ha establecido que los saldos de préstamos inmobiliarios de cada banco no deben crecer a un ritmo superior al de la tasa general de crecimiento crediticio de la entidad. Esta regulación tiene como objetivo limitar los riesgos en un mercado inmobiliario que muestra signos de recuperación tras un período de estancamiento.
En un contexto de mayores controles crediticios, numerosos bancos comerciales, especialmente los estatales, han ajustado al alza las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios en comparación con las de los créditos al consumo o los destinados a fines productivos y comerciales.
Según la evaluación del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, el aumento de las tasas de interés actúa como una prueba de la resiliencia del mercado y como un mecanismo de selección para los modelos de inversión que dependen en gran medida del financiamiento.
El fin de la era del capital barato está obligando a todo el ecosistema del mercado inmobiliario, desde compradores e inversores hasta promotores, a replantear su enfoque. La prioridad ya no es una rápida expansión basada en el apalancamiento financiero, sino la gestión de riesgos y una estrategia de inversión más sostenible a largo plazo.
Los datos de investigación de este instituto también indican una tendencia a la baja en la liquidez del mercado inmobiliario, especialmente en áreas que previamente experimentaron un rápido crecimiento. Los flujos de capital ya no se centran en la búsqueda de beneficios rápidos, sino en la seguridad, la estabilidad y el control de riesgos.
En un entorno de tasas de interés crecientes y factores macroeconómicos impredecibles, la compra de una vivienda con fines de inversión, especialmente si se financia con préstamos bancarios, requiere una cuidadosa consideración.
Los tipos de interés se mantienen entre el 12% y el 14%.
Desde finales de octubre de 2025, las tasas de interés de las hipotecas han aumentado significativamente, ejerciendo presión sobre los prestatarios. Muchos bancos aplican actualmente tasas de interés post-preferenciales entre el 12% y el 14% anual, e incluso en algunos casos hasta el 16% anual.
Recientemente, muchos clientes accedieron a préstamos con tasas de interés preferenciales iniciales de tan solo el 5-6% anual, pero por períodos cortos, de 3 a 6 meses. Una vez finalizado este período preferencial y la tasa de interés pasó a ser variable, el coste del capital se disparó, afectando a los planes financieros iniciales, especialmente para los inversores que dependían del crédito a corto plazo.
Un riesgo estructural para el mercado reside en el desfase del ciclo crediticio. Los compradores de vivienda en el período 2023-2024 aún se benefician de cierta seguridad a pesar del aumento de las tasas de interés.
Sin embargo, los riesgos podrían intensificarse en 2027-2028, cuando aquellos que adquirieron viviendas en 2025 a precios elevados y con un alto grado de apalancamiento financiero vean simultáneamente expirar sus períodos de gracia de deuda principal y los incentivos de tasas de interés. Si los ingresos de los prestatarios no aumentan proporcionalmente y el mercado inmobiliario no experimenta una apreciación de los precios, la presión financiera sobre este grupo podría ser considerable.
El aumento de los costos de financiamiento también está modificando el comportamiento de compradores e inversores. Muchos compradores primerizos y familias jóvenes están posponiendo la compra de una vivienda, optando por el alquiler o mudándose a zonas más alejadas del centro, donde los precios son aproximadamente un 30% más bajos.
Por su parte, los inversores con una capacidad financiera moderada y una alta dependencia del capital prestado están adoptando una postura más cautelosa y defensiva, lo que se traduce en una desaceleración de la liquidez del mercado y una mayor selectividad en los flujos de capital.
No obstante, no todo el capital ha abandonado el mercado. Los inversores con una sólida capacidad financiera y bajos niveles de endeudamiento siguen participando, pero con criterios de selección más estrictos. Priorizan propiedades con una situación jurídica clara, que se ajusten a sus posibilidades financieras y que puedan generar ingresos estables por alquiler, en lugar de simplemente esperar una revalorización del precio.
En el próximo período, se espera un aumento significativo en la oferta de bienes raíces a medida que cientos de proyectos resuelvan sus problemas legales y se aprueben e implementen numerosos proyectos de desarrollo urbano a gran escala, que podrían aportar más de 100.000 nuevas unidades al mercado el próximo año.
El aumento de la oferta contribuirá a aliviar la presión de la escasez y a equilibrar gradualmente la oferta y la demanda. Sin embargo, no se prevé una caída significativa de los precios inmobiliarios, ya que los costos del terreno, la construcción, el capital y el cumplimiento normativo están en aumento.
Por lo tanto, en lugar de reducciones generalizadas de precios, es probable que el mercado se polarice considerablemente. Los productos con un estatus legal claro, precios razonables y buena ubicación probablemente mantendrán su liquidez, mientras que aquellos con precios excesivos en relación con su valor real de explotación enfrentarán mayores dificultades.
