“No quedan propiedades ni en venta ni en alquiler.” Así lo comentó mi esposa mientras revisaba las páginas inmobiliarias en su teléfono. Hace apenas un mes, había alrededor de 30 propiedades a la venta en nuestro complejo de apartamentos, pero ahora solo quedan tres. Al verificarlo, descubrí que un tercio ya se había vendido y el resto había sido retirado por los propietarios, con un aumento en los precios de transacción de hasta 100 millones de wones en los últimos dos o tres meses. Considerando que el préstamo hipotecario promedio en Seúl es de 300 millones de wones, se necesitan 700 millones de wones en efectivo para adquirir una propiedad. Pensé: “Hay mucha gente con dinero”. Y no es sorprendente, dado que incluso en Gangnam los precios alcanzan nuevos máximos, y apartamentos a precios más accesibles se están vendiendo rápidamente.
![[토요칼럼] 한국에 부자가 이렇게 많을 줄이야](https://i0.wp.com/img.hankyung.com/photo/202601/AA.42916821.1.jpg?w=1170&ssl=1)
Varios datos confirman que hay más personas con altos ingresos de lo que se pensaba. Según el “Informe sobre la riqueza de Corea del Sur 2025” publicado el mes pasado por KB Financial Group, hay 470.000 personas con activos financieros superiores a mil millones de wones. La Encuesta de Bienestar Financiero y Gasto de los Hogares de la Oficina Nacional de Datos revela que, en 2024, había 3,52 millones de hogares con un ingreso disponible anual superior a 100 millones de wones. Incluso hay 227.000 parejas casadas recientemente (dentro de los cinco años de matrimonio) con ingresos anuales superiores a 100 millones de wones. Esto sugiere que hay un número considerable de posibles compradores en el mercado inmobiliario de Seúl que, con los ahorros acumulados antes del matrimonio y algo de ayuda familiar, pueden acceder a la compra de una vivienda.
Estos datos apuntan a una conclusión común: existen limitaciones para controlar los precios de la vivienda mediante regulaciones crediticias. KB Financial Group estima que los activos financieros totales de los ricos ascienden a 3.066 billones de wones, 1,7 veces el valor total del mercado inmobiliario de apartamentos en Seúl (1.832 billones de wones) a finales del año pasado. En términos sencillos, hay suficiente dinero en las cuentas de los ricos para comprar todos los apartamentos de Seúl sin necesidad de préstamos. Los límites de préstamo, que se establecen en 600 millones de wones para apartamentos de menos de 1,5 mil millones de wones, 400 millones de wones para apartamentos entre 1,5 y 2,5 mil millones de wones y 200 millones de wones para apartamentos de más de 2,5 mil millones de wones, parecen insignificantes. Desde la perspectiva de la estabilidad de los precios de la vivienda, el reciente repunte del mercado de valores al comienzo del año tampoco es bienvenido. El dinero ganado con las inversiones en acciones probablemente terminará en el mercado inmobiliario de Seúl.
No solo hay abundancia de dinero, sino también múltiples razones para comprar una casa en Seúl. 56 de las 100 empresas más grandes por capitalización bursátil tienen su sede en Seúl. 21 se encuentran en los distritos de Jung-gu y Jongno-gu, y 10 en los distritos de Gangnam y Seocho-gu, lo que refleja aproximadamente el mapa inmobiliario. En un estudio de “Índice de Salud” realizado por el Instituto de Salud y Cultura de la Universidad de Seúl, Gwachon (provincia de Gyeonggi), junto con los tres distritos de Gangnam y Bundang (Seongnam), ocuparon los primeros cinco lugares. Los jóvenes buscan empleos bien remunerados, las familias de mediana edad buscan un buen entorno para criar a sus hijos y los ancianos buscan una jubilación cómoda, todos en Seúl.
Esta alta demanda contrasta con una oferta limitada. Aunque las cifras varían según la fuente, hay menos de 1,8 millones de apartamentos en la ciudad de Seúl. Incluso combinando los distritos de Gangnam-gu, Seocho-gu, Yongsan-gu y Mapo-gu, solo hay 450.000 unidades, menos que el número de personas con más de mil millones de wones en efectivo.
Considerando la alta demanda de viviendas nuevas, el desequilibrio entre oferta y demanda es aún más grave. Seis de cada diez apartamentos en Seúl tienen más de 20 años. Si bien la opinión pública se centra en el alto costo de la vivienda en Seúl, el verdadero problema es la falta de viviendas adecuadas para los niveles de ingresos y riqueza. El aumento de los precios debido a la falta de oferta no es un “precio de locos”, sino un precio de equilibrio.
Es natural desear vivir en una casa mejor a medida que aumentan los ingresos y se acumulan los activos. Las regulaciones crediticias pueden suprimir temporalmente la demanda, pero no pueden eliminar el deseo de vivir en un entorno mejor. La escasez de oferta también genera inestabilidad en los mercados de alquiler y depósito. Esto ya se está manifestando.
Por supuesto, aumentar la oferta de viviendas en Seúl no es tarea fácil. El presidente Lee Jae-myung llegó a afirmar el 3 de julio de 2025 que “quedan muchas medidas de control de la demanda”, pero solo cinco meses después, el 5 de diciembre, admitió que “no hay solución”. Sin embargo, con un pequeño cambio de mentalidad, no es imposible encontrar soluciones. Relajar las regulaciones de reconstrucción y remodelación y ajustar algunos impuestos podría aliviar la situación. Un suministro adecuado, combinado con políticas de control de la demanda centradas en las regulaciones crediticias, podría aumentar su eficacia.
