A partir de abril, las tasas de participación del Fondo de Garantía de Crédito de Vivienda (JuShinBo) para préstamos hipotecarios de alto valor, superiores a 400 millones de wones, aumentarán significativamente, elevando el umbral para la concesión de créditos por parte de los bancos. Este año, el objetivo de crecimiento de los préstamos al hogar a nivel bancario se establece en un 2%, similar al del año anterior, lo que indica que la política de restricción crediticia continuará.
Debido a las estrictas regulaciones crediticias, como las medidas del 27 de junio y el 15 de octubre, el aumento anual de los préstamos al hogar el año pasado se situó en 37,6 billones de wones, una disminución con respecto a los 41,6 billones de wones del año anterior. Sin embargo, la Cooperativa Saemaul, un área de gestión con «puntos ciegos», aumentó significativamente sus préstamos al hogar en más de 5 billones de wones, principalmente a través de préstamos colectivos.
La Comisión de Servicios Financieros (FSC) celebró una reunión conjunta el 14 de enero con las agencias relevantes para revisar las tendencias de los préstamos al hogar del sector financiero el año pasado y discutir la dirección de la reforma de las tasas de participación de JuShinBo.
El año pasado, el crecimiento total de los préstamos al hogar en todo el sector financiero fue de 37,6 billones de wones, un 2,3% menos que los 41,6 billones de wones del año anterior. El aumento anual de los préstamos al hogar alcanzó los 107,5 billones de wones en 2021, luego se revirtió a una disminución de 8,8 billones de wones en 2022. Posteriormente, registró un aumento de 10,1 billones de wones en 2023. La desaceleración en el crecimiento de los préstamos al hogar el año pasado provocó que la relación deuda del hogar con respecto al Producto Interno Bruto (PIB) disminuyera al 89,0%. Esta cifra había alcanzado un máximo del 98,7% en 2021 y luego disminuyó a la década de 80 en 2024 y el año pasado.
Por sector, los préstamos al hogar de los bancos aumentaron en 32,7 billones de wones, una disminución con respecto a los 46,2 billones de wones del año anterior. En particular, el crecimiento de los préstamos hipotecarios bancarios se redujo significativamente (de 52,2 billones a 32,4 billones de wones). Si bien la mayoría de los sectores del segundo nivel financiero experimentaron una disminución en los préstamos al hogar, la Cooperativa Saemaul, considerada una «zona de supervisión ciega», experimentó un aumento significativo de más de 5 billones de wones (5,3 billones de wones), impulsado por un fuerte aumento en los préstamos colectivos, como los préstamos a medio plazo.
En términos de diciembre, un mes marcado por un «bloqueo de préstamos», los préstamos al hogar en todo el sector financiero disminuyeron en 1,5 billones de wones, marcando la primera disminución en 11 meses. Los préstamos hipotecarios aumentaron en 2,1 billones de wones, una disminución con respecto a los 3,1 billones de wones del mes anterior, mientras que otros préstamos disminuyeron en 3,6 billones de wones. Los bancos, habiendo alcanzado sus objetivos de crecimiento de préstamos anuales, aumentaron sus umbrales de préstamo a fines de año, lo que provocó una disminución de 2,2 billones de wones en los préstamos al hogar bancarios y una disminución de 700 mil millones de wones en los préstamos hipotecarios.
Se aumentarán significativamente las tasas de participación de JuShinBo para los préstamos hipotecarios de alto valor, que superan el promedio de los préstamos hipotecarios, y también se fortalecerán los requisitos de capital para los préstamos hipotecarios de viviendas de alta gama.
Las autoridades financieras planean continuar con su postura de gestión de la deuda del hogar este año. Los bancos han establecido un objetivo de crecimiento de los préstamos al hogar anual del 2%, inferior al del año anterior (2,3%).
Shin Jin-chang, jefe de la oficina de la FSC, declaró: «Tomaremos medidas adicionales para mitigar el flujo de fondos hacia el sector inmobiliario y redirigir los fondos hacia áreas productivas», y agregó: «Prestaré especial atención para garantizar que la postura de gestión no se relaje durante el proceso de reajuste de los objetivos de gestión total de cada institución financiera».
Las autoridades financieras fortalecerán especialmente su postura de gestión con respecto a los préstamos hipotecarios de alto valor este año. Esto se logrará aumentando significativamente las tasas de participación de JuShinBo para los préstamos hipotecarios de alto valor, elevando así el umbral para los préstamos de viviendas de alta gama.
Esto se implementará a partir de abril mediante la revisión de las normas de aplicación de la Ley de Corporaciones de Financiación de Viviendas. El sistema consistirá en diferenciar las tasas de participación de JuShinBo que se cobran a las instituciones financieras, como los bancos, para los préstamos hipotecarios y los préstamos de alquiler, en función del monto promedio del préstamo. Actualmente, se aplican tasas que oscilan entre el 0,03% y el 0,30% según el tipo de préstamo, como las tasas fijas y las tasas variables.
A partir de abril, se aplicarán las siguientes tasas: 0,05% para préstamos que representen hasta el 0,5 veces el monto promedio del préstamo del año anterior, 0,13% para préstamos que superen el 0,5 veces pero no superen el 1 vez, 0,27% para préstamos que superen el 1 vez pero no superen el 2 veces y 0,30% para préstamos que superen el 2 veces. Teniendo en cuenta que el monto promedio del préstamo en 2024 fue de 233 millones de wones, los bancos que otorgaron una gran cantidad de préstamos superiores a 400 millones de wones incurrirán en una carga de cuotas significativamente mayor.
La FSC declaró: «Se espera que la revisión de las tasas de participación reduzca en cierta medida los incentivos para otorgar préstamos hipotecarios de alto valor».
Además, la FSC anunció en el informe de tareas de la Presidencia que aumentará los requisitos de capital para los bancos en los préstamos hipotecarios garantizados por viviendas de alta gama. Si bien aún no se ha determinado el criterio para las viviendas de alta gama, se espera que el umbral para los préstamos hipotecarios se eleve significativamente si se implementa simultáneamente con la regulación diferenciada de las tasas de participación de JuShinBo, afectando a los préstamos hipotecarios de apartamentos de «Gangnam» con un valor de mercado superior a 2 mil millones de wones.
