Un ex economista senior del Banco Mundial advierte que la compra de segundas residencias en Queenstown, que permanecen vacías gran parte del año, podría llevar al “vaciamiento” de la ciudad, a menos que las autoridades tomen medidas contundentes para construir viviendas asequibles para los trabajadores.
Por Katie Todd de RNZ
Los datos sugieren que, en un momento dado, más de una cuarta parte de las propiedades en la región permanecen desocupadas.
En la noche del censo de 2023, se registraron 3480 viviendas vacías y 3402 catalogadas como “residentes ausentes”, en comparación con las 18.219 propiedades ocupadas o en construcción.
Paralelamente, el costo de alquilar o comprar una vivienda ha aumentado significativamente, y más de 1600 hogares se han unido a una lista de espera para un programa de vivienda asequible.
Ralph Hanan, residente en Queenstown desde hace casi dos décadas y con 29 años de experiencia en el Banco Mundial, señaló que el número de viviendas vacías probablemente aumentará en los próximos años.
Hanan declaró a RNZ que los consejos y el gobierno no pueden obligar a los propietarios a alquilar sus propiedades.
“Si estas ‘casas fantasma’ estuvieran disponibles, por supuesto, significaría que el dinero invertido en nuevos desarrollos de vivienda podría destinarse a otras empresas más productivas dentro de nuestra economía”, afirmó.
“Considero poco realista esperar que quienes poseen una vivienda aquí la abran durante nueve o diez meses al año a cualquiera que desee vivir en ella. No es una buena política económica, pero es la realidad.”
Hanan enfatizó la necesidad de cambios estructurales urgentes para garantizar que Queenstown siga siendo un lugar viable para vivir y trabajar, incluyendo la provisión de viviendas asequibles para los trabajadores locales.
Una ciudad cada vez más en manos de inversores externos
Si bien hay poca información disponible sobre la identidad de los propietarios de las “casas fantasma” de Queenstown, las empresas de mantenimiento de propiedades han observado un cambio importante en el mercado.
Matthew Kurtovich, director de Peak to Peak Property Services, indicó que alrededor del 60% de sus clientes alquilan sus viviendas como alojamiento a corto plazo o las mantienen vacías, excepto durante las “una o dos semanas al año” que las visitan.
Julie Scott from Queenstown Lakes Community Housing Trust said the region had plenty of new homes being built, but not enough being rented out. (Source: Breakfast)
“Hemos experimentado un cambio significativo hacia propietarios ausentes”, explicó. “El negocio se basaba principalmente en residentes locales y en la prestación de servicios a estos, pero a medida que la zona se transforma y se convierte en un destino vacacional, hay más propiedades de inversión y más complejos de apartamentos que gestionamos.
“Definitivamente, es un cambio en el alcance del negocio en los últimos 10 años.”
En los últimos años, han surgido varias otras empresas de mantenimiento especializadas en propietarios ausentes, ofreciendo servicios como el pago de facturas, la limpieza de canalones, el mantenimiento de la inspección técnica vehicular y el reabastecimiento de neveras para personas que no residen en Queenstown.
Estas empresas declinaron hacer comentarios a RNZ.
Bajos rendimientos de alquiler desincentivan a los propietarios
Algunos propietarios en Queenstown prefieren que sus viviendas permanezcan vacías antes que alquilarlas, según un especialista en inversiones inmobiliarias, debido a que los ingresos por alquiler están muy por debajo de la creciente valoración de las propiedades.
A pesar de que los alquileres en Queenstown se encuentran entre los más caros y con menor disponibilidad del país, Andrew Nicol, socio director de Opes Partners, señaló que los propietarios no tienen mucho que ganar con los inquilinos a largo plazo.
“Es muy caro ser propietario de una propiedad allí”, afirmó. “Los rendimientos son desproporcionadamente bajos en este momento.
“No creo que mejoren en el corto plazo. He visto rendimientos tan bajos como el 3% para personas que compran propiedades de inversión.”
Nicol explicó que los requisitos de habitabilidad y las regulaciones de arrendamiento introducidas por el anterior gobierno laborista – incluso aquellos que fueron posteriormente derogados – han alejado a algunos propietarios del mercado de alquiler a largo plazo.
Además, las personas solo pueden alquilar una vivienda como alquiler a corto plazo – por ejemplo, a través de Airbnb – por un máximo de 90 días sin autorización de uso del suelo.
Boom times for South Island centre with 6000 houses consented in the past five years. (Source: 1News)
“Debido a las restricciones en los arrendamientos – habitabilidad y la imposibilidad de dar un preaviso de desalojo de nueve días – muchas propiedades fueron retiradas del mercado”, explicó. “Si uno es muy rico, no tiene deudas y simplemente lo considera un inconveniente, podría pensar: ‘Bueno, alquilaré la propiedad durante los 90 días que me permiten y la dejaré vacía el resto del año’.
“O, ‘Simplemente la dejaré vacía [todo el tiempo]’. Hay gente que piensa así.”
Sin embargo, señaló que la situación está cambiando lentamente, con más alquileres volviendo al mercado en Queenstown tras la reintroducción de los desalojos sin causa y otras medidas diseñadas para dar más confianza a los propietarios.
Por otro lado, el uso de viviendas para alquileres a corto plazo se está volviendo más costoso, según Nicol.
“Sé que mucha gente ha ganado mucho dinero, pero el costo de la limpieza, por ejemplo, ha aumentado significativamente en Queenstown y las tarifas de Airbnb han subido. También hay implicaciones adicionales del IVA ahora.
“Se puede ganar mucho dinero, pero también hay costos significativos asociados.”
Un impuesto a las ganancias de capital podría marcar la diferencia: el alcalde
El alcalde John Glover señaló que muchas de las “casas fantasma” de Queenstown son legítimas segundas residencias compradas por personas que planean visitarlas o mudarse eventualmente.
“Mucha gente, incluso en Nueva Zelanda, ha liquidado activos”, dijo. “Tal vez se están jubilando, quieren mudarse o tener la oportunidad de venir a pasar sus vacaciones aquí.
“Vivimos en una economía de libre mercado.”
Sin embargo, las viviendas vacías son un problema “fundamental” en Queenstown y en Wānaka, añadió.
“Hay un lugar para las segundas residencias en todo el mundo y en los destinos turísticos, siempre ha sido así”, dijo Glover. “En otros lugares del mundo, se han implementado diversas medidas, como cláusulas de propiedad local en nuevos desarrollos, para abordar el hecho de que hay más personas con dinero que personas que intentan vivir y trabajar aquí.”
Indicó que un impuesto a las ganancias de capital sobre las segundas residencias podría reducir el número de “casas fantasma”, aunque enmarcó esto como un debate gubernamental más amplio.
Personalmente, estaría dispuesto a pagar un impuesto a las ganancias de capital si eso significara más servicios para la ciudad.
“Creo que, si queremos lograr algunas de las cosas que aspiramos en este país, debemos buscar cómo obtener los ingresos para hacerlo”, dijo Glover. “Constantemente me dicen que, si vas a Suecia, tienes educación gratuita, el transporte público es más barato, hay todo tipo de beneficios, servicios de salud, y tienen tasas impositivas máximas del 75%, impuestos a las ganancias de capital e impuestos a las herencias.
“El problema es que no tenemos eso en este país.”
Mientras tanto, Glover dijo que se está enfocando en garantizar que Queenstown tenga un buen suministro de viviendas en alquiler.
Mencionó que el plan de Simplicity de construir hasta 600 viviendas de alquiler a largo plazo en Ladies Mile ayudaría.
Glover también le gustaría que se ampliara el Queenstown Lakes Community Housing Trust, posiblemente exigiendo a los promotores que contribuyeran a él.
“Estamos intentando presionar al gobierno y argumentar que, cuando los propietarios obtienen una mejora significativa en la zonificación y pasan de terrenos agrícolas a urbanizaciones, tal vez podamos capturar parte de ese valor.”
Presión sobre la fuerza laboral
Ralph Hanan dijo que le gustaría que el 10% de las propiedades en cada nuevo desarrollo de viviendas se destinara a los programas de vivienda asequible del trust.
Sin una acción, advirtió, los trabajadores serían expulsados de la ciudad y más viviendas permanecerían vacías en el centro.
“Si no hacemos más para retener a estas personas, se mudarán de nuestra zona”, dijo Hanan. “Podrían mudarse a suburbios dormitorio como Cromwell, que ya es el caso, o al sur del lago Wakatipu y Kingston, que ya se está desarrollando.
“Se mudarán pronto del área urbana de Queenstown City y eso no es bueno para ninguna ciudad.”
“En última instancia, si miramos 50 años hacia adelante, supongo que Queenstown se dirige a convertirse en un desastre. Será un lugar menos atractivo para los extranjeros y para las personas que quieran vivir aquí.
“Tenemos que evitar eso. Tenemos que implementar cambios estructurales para asegurarnos de que somos una comunidad equilibrada y solidaria, que incluya a todo tipo de trabajadores, diversidad de personas y diversidad de nuestra economía.”
