¿Sigue siendo rentable comprar una propiedad para renovarla y revenderla?
Por Susan Edmunds de RNZ
Datos de Trade Me indican que los compradores se están alejando de las propiedades que requieren reformas, y los expertos inmobiliarios tienen opiniones divididas sobre cuánto valor se puede añadir a una vivienda mediante renovaciones.
Según una encuesta realizada por Trade Me a 2.200 personas, el 49% de los compradores activos buscan una casa que parezca nueva o renovada, y un 16% prefiere una construcción nueva.
«El sueño del ‘hazlo tú mismo’ parece estar desvaneciéndose. Solo el 6% de los compradores buscan explícitamente una propiedad para reformar, mientras que solo el 15% está interesado en propiedades en su estado original. En un mercado con costos de construcción fluctuantes, muchos compradores prefieren pagar más por un producto terminado que enfrentarse a la incertidumbre de una renovación», declaró Casey Wylde, portavoz de Trade Me Property.
Nick Goodall, director de investigación de Cotality, anteriormente Corelogic, explicó que sus datos sugieren que, a nivel general, mejorar sustancialmente la calidad de una propiedad podría aumentar su valor entre un 4% y un 5%.
Aclaró que esto implicaría algo más que una simple capa de pintura.
«Esta cifra se refiere realmente a una renovación completa. Probablemente estemos hablando de instalar ventanas con doble acristalamiento y modernizar áreas clave como el baño y la cocina.»
Sin embargo, señaló que algunos compradores de primera vivienda que desean adquirir una casa antigua y renovarla podrían hacerlo más por disfrute personal que por obtener beneficios económicos.
«El valor añadido no es necesariamente importante si se va a vivir en la propiedad durante un período considerable, y se puede disfrutar de los beneficios de esa calidad mejorada, en lugar de basarse únicamente en si gastar 10.000 dólares aumentará el valor de la propiedad en 20.000 dólares.»
Añadió que la mayoría de los propietarios que ocupan la vivienda no la renovarían únicamente con la idea de obtener ganancias financieras. «Los datos demuestran que se necesita una renovación a gran escala para obtener incluso un aumento del 5%… no se hace por esa razón, sino para vivir en ella.»
Los inversores, por su parte, buscarían formas de mejorar los alquileres que se podrían cobrar, según Goodall. «En ese caso, deben ser eficientes con sus renovaciones para no sobrecapitalizar.»
«[Podrían] realizar un cambio más significativo, como añadir un baño adicional para aumentar la capacidad de la propiedad y poder cobrar un alquiler total más alto.»
También señaló que, en este momento, la diferencia de precio con las construcciones nuevas es menor que en algunos momentos anteriores, lo que significa que más personas pueden permitirse comprar una vivienda nueva.
«El costo de construcción se ha ralentizado, el crecimiento del costo de construcción se ha ralentizado. Por lo tanto, esa brecha se ha cerrado. Y ciertamente, para muchas personas, las construcciones nuevas seguirán siendo una opción, ya que las restricciones crediticias permiten que más personas accedan a ellas.
«No es necesario cumplir con las restricciones del ratio préstamo-valor (LVR). Por ejemplo, si se compra una vivienda nueva, también se exime el ratio deuda-ingresos (DTI). Creo que hay algunos incentivos adicionales para construir viviendas nuevas, lo que significa que la demanda podría mantenerse.
«Esto significa que probablemente se obtendrá una casa más pequeña… como una casa adosada, por ejemplo, pero al menos es nueva y moderna y no requiere trabajo. Y la buena noticia desde la perspectiva de un comprador de primera vivienda es que hay muchas de ellas, particularmente en Auckland, pero también en todo el país. Y creo que esa es una de las razones por las que hemos visto una alta actividad de compradores de primera vivienda, porque esas casas adosadas de nivel de entrada, particularmente en Auckland, han sido tan frecuentes que las opciones están ahí y no las han aprovechado.»
The morning’s headlines in 90 seconds, including the possible future of the Mt Maunganui campsite, a notorious murder faces the parole board, and have scientists found a new planet we could live on? (Source: 1News)
Sin embargo, algunos inversores consideran que es posible generar mayores rendimientos con las renovaciones.
Steve Goodey, asesor de inversiones inmobiliarias, explicó que ha comprobado que los trabajos estructurales, como la sustitución de techos o pilotes, no aumentan el valor de una propiedad porque se asume que una casa ya los tiene.
Pero sí señaló que los trabajos cosméticos podrían ser rentables.
«Si se compra bien y se obtiene un descuento al comprar, quizás del 10%, y luego se añade un 5% o un 10% de valor, ese 20% adicional debería permitir reciclar la propiedad y comprar otra, que siempre ha sido mi forma de verlo.»
Ed McKnight, economista de Opes Partners, afirmó que un aumento del 5% parece bajo.
«Una regla general es que si se gasta 1 dólar en una renovación, el valor de la propiedad debe aumentar al menos en 2 dólares. Por ejemplo, si una propiedad vale 600.000 dólares y el inversor gasta 80.000 dólares en una renovación, un buen inversor querría que la propiedad aumentara al menos en 160.000 dólares, hasta 760.000 dólares. Eso representa un aumento del 27% en este ejemplo.
«A menudo, esas mejoras serían bastante extensas, incluyendo renovaciones de baños y cocinas, pintura y posiblemente la reutilización de un antiguo comedor como dormitorio.»
