En la entrada norte de Puerto Varas, a pocos minutos del centro urbano, se ubica un terreno de alto valor inmobiliario y comercial que se ha convertido en el centro de una disputa entre su actual propietaria y dos importantes grupos económicos: Inversiones Maipú SpA, vinculada al empresario Jack Mosa, y Cencosud Shopping, el brazo de desarrollo de centros comerciales del holding de la familia Paulmann.
La situación actual es que la entidad de Mosa ha bloqueado la inscripción del predio, impidiendo que Cencosud registre la propiedad a su nombre. A través de diversas acciones judiciales, Mosa –socio de Pasmar, uno de los mayores holdings inmobiliarios de Chile y operador de centros comerciales en el sur del país– alega el incumplimiento de un contrato de promesa vigente, competencia desleal por parte del retailer y solicita a los tribunales que permitan a su sociedad adquirir el terreno.
Por su parte, Cencosud cuestiona las acciones de Pasmar, argumentando que todo el proceso de compraventa se realizó de manera correcta.
UF 105 mil
La historia se remonta a varios años atrás, cuando la familia Bories era dueña de una extensa propiedad en el sector norte de Puerto Varas. Tras la división de la herencia, los sucesores regularizaron los límites y la distribución de la propiedad, recibiendo dos paños: uno de 3,5 hectáreas en el sector norte y otro, de menor valor, en el sector sur, ambos con potencial comercial.
Dada la ubicación estratégica de estos terrenos, una opción era venderlos a un desarrollador inmobiliario. Fue así como llegó Pasmar, el holding con el que Mosa ha construido diversos centros comerciales en Chile, algunos de los cuales han generado controversia (ver recuadro).
La idea del empresario, hermano de Aníbal, presidente de Blanco y Negro, originario de Puerto Montt y actual líder del grupo Pasmar, además de ser un importante accionista de Parque Arauco, era desarrollar un centro comercial en la zona.
Inversiones Maipú SpA, filial de Pasmar, negoció con la familia Bories y, en abril de 2025, ambas partes firmaron una promesa de compraventa que incluía una serie de condiciones y, según documentos a los que accedió DF MAS, una prohibición de celebrar actos y contratos con terceros sobre el inmueble.
Ambas partes acordaron un precio de UF 105.000, equivalentes a aproximadamente $4.100 millones.
Ofensiva de Cencosud
Una vez firmada la promesa, las partes continuaron con los trámites para concretar la transacción. Sin embargo, en octubre se produjo un giro en la situación. La parte vendedora inició negociaciones paralelas con Cencosud Shopping, que ofrecía un monto superior.
Al igual que Pasmar, Cencosud también evaluaba la construcción de un centro comercial y había adquirido el terreno colindante, perteneciente a otra rama de la familia Bories.
Finalmente, Cristina Bories llegó a un acuerdo con Cencosud: el 3 de octubre de 2025, firmó una escritura de compraventa ante una notaría en Santiago, vendiendo el terreno por UF 126 mil, aproximadamente $5 mil millones, un precio superior al pactado con Pasmar.
Según fuentes cercanas al caso, el entorno de Mosa se enteró de esta operación e inscribió la promesa de compraventa ante el Conservador de Bienes Raíces, además de iniciar dos procesos civiles el 22 de octubre de 2025, representados por el abogado Cristián Pérez.
El primero, ante el Primer Juzgado Civil de Puerto Montt, se dirige contra María Cristina Bories y busca el cumplimiento forzado de la promesa suscrita con Inversiones Maipú. El segundo, en el Juzgado de Letras de Puerto Varas, se dirige contra Cencosud Shopping y Bories con el objetivo de declarar la nulidad absoluta de la compraventa e impedir su inscripción en el Conservador.
“Apresurada y clandestina”
En la primera causa, la postura de Jack Mosa es que Bories ocultó a Inversiones Maipú las negociaciones con Cencosud, mientras el contrato de promesa estaba vigente.
Además, argumentan que la rapidez con la que se concretó la venta a Cencosud evidencia que “la compraventa celebrada entre la señora Bories y Cencosud se efectuó encontrándose aún pendiente la inscripción de la adjudicación del Lote B a nombre de la señora Bories ante el Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas”, lo que impidió incluir en el contrato una referencia a la inscripción del dominio del inmueble a nombre exclusivo de Bories.
Para Mosa, esta operación fue “apresurada y clandestina” y podría constituir una falta a la buena fe, además de ser constitutiva de dolo o, al menos, de culpa grave. “Mientras con una mano firmaban la compraventa con Cencosud, con la otra engañaban a Maipú”, señala el escrito.
Estos argumentos, según los escritos judiciales, generan “daños y perjuicios” para Inversiones Maipú, tanto por lucro cesante como por daño emergente. La crítica se basa en una contradicción de fechas: si bien Bories cerró con Cencosud el 3 de octubre, cinco días después su abogada, Lucía Loreto Castellano, comunicó a representantes de Maipú que la promesa de compraventa seguía vigente.
En la segunda acción judicial, dirigida a Cencosud Shopping y Cristina Bories, Inversiones Maipú solicita la nulidad absoluta del contrato de compraventa, argumentando que se celebró un “acto ilegal” y que Cencosud incurrió en competencia desleal al inducir a Bories a incumplir su contrato, sabiendo de la promesa vigente y la prohibición de enajenar.
“Omisiones, distorsiones y falsedades”
La versión de las dos entidades demandadas difiere significativamente. En su respuesta al primer libelo, los abogados de María Cristina Bories, José Clemente Coz y Gonzalo Vial, afirman que “la realidad es muy distinta (…) Inversiones Maipú camufla la verdad a través de un cúmulo de omisiones, distorsiones y falsedades, a través de las cuales busca construir, de manera absolutamente artificial, una acción que no tiene asidero alguno”.
Presentan tres argumentos para fundamentar su defensa. En primer lugar, Inversiones Maipú no cumplió con su obligación de presentar su proyecto comercial ante la Dirección de Obras Municipales (DOM) en agosto, lo que, según su interpretación, invalidó las condiciones de la promesa. En segundo lugar, alegan que las condiciones pactadas en la promesa no se habían cumplido a la fecha de la demanda. Y, por último, sostienen que, incluso si todo estuviera en regla, las partes tenían derecho a desistirse de sus obligaciones pagando una multa determinada.
La multa establecida en la promesa de abril, según la información a la que accedió DF MAS, era del 20% del valor de la operación, equivalente a UF 21 mil, o aproximadamente $800 millones.
Cabe destacar que el precio de la transacción entre Bories y Cencosud se fijó en UF 126 mil, cifra que suma el valor acordado originalmente con Pasmar y la penalización por el incumplimiento del contrato. Cencosud declinó comentar sobre el caso cuando fue consultada por DF MAS.
En sus respectivas respuestas, Cencosud ha calificado la tesis de las acciones de Pasmar como “gravemente antijurídica e infundada”, argumentando que la compraventa en la que participó no presenta ningún vicio.
Además, sostienen que se acordó “cosa y precio” y que una prohibición voluntaria de enajenar no anula una venta a terceros.
Presente y futuro
Hasta el momento, el proceso se encuentra en una situación de incertidumbre. El terreno aún pertenece a la familia Bories y no ha podido ser transferido a Cencosud. Esto se debe a que, según una resolución del Juzgado de Letras de Puerto Varas del 13 de noviembre, que concedió la medida prejudicial solicitada por Inversiones Maipú, se prohibió celebrar actos y contratos sobre el inmueble en disputa.
Anteriormente, el 1° Juzgado Civil de Puerto Montt ya había decretado una medida prejudicial, ordenando al Conservador abstenerse de inscribir la venta a Cencosud. Posteriormente, el 31 de diciembre, tras ofrecer María Cristina Bories pagar las UF 21 mil correspondientes a la multa pactada en la promesa, el tribunal rechazó dicha solicitud.
Parte de este proceso se encuentra actualmente en la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, pero la medida precautoria se mantiene vigente, manteniendo el terreno bloqueado mientras se tramitan los recursos.
Según fuentes cercanas al caso, se espera un largo proceso judicial, con estimaciones que varían entre cinco y siete años.
Por ahora, no hay indicios de la construcción de un nuevo centro comercial en Puerto Varas, ya sea por parte de los Mosa o de los Paulmann.
La victoria judicial de Pasmar ante el grupo Jano
El conflicto en Puerto Varas no es el único desafío legal que Jack Mosa ha enfrentado en el sur del país. Durante una década, el líder de Pasmar protagonizó una disputa con su primo, Jean Jano –propietario del mall Plaza de los Ríos–, por la construcción del Mall Paseo Valdivia. La batalla, que se inició en 2014, tuvo un hito clave la semana pasada.
La Corte Suprema dictó dos sentencias que, en la práctica, confirman la postura de Mosa. En el fallo más relevante, el máximo tribunal confirmó una sanción impuesta por el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC) contra el grupo Jano por competencia desleal. La justicia estableció que este último ejecutó una estrategia para obstaculizar la entrada de Pasmar al mercado valdiviano. Como consecuencia, la Suprema validó multas a beneficio fiscal por cerca de $200 millones para las sociedades de Jano, y otros $8 millones para el empresario a título personal.
En un segundo fallo, aunque la Corte rechazó una indemnización de $26 mil millones solicitada por Pasmar, sí ordenó a los Jano pagar las costas judiciales de sus contrincantes, cifra que ronda los $170 millones.
