¿Es la construcción de más viviendas la solución a la crisis habitacional en Australia? La respuesta, según los expertos, es no. Ni siquiera se acerca a serlo.
De hecho, una sobreoferta masiva e irreal de viviendas en las próximas dos décadas apenas tendría un impacto significativo en la asequibilidad de la vivienda, según Christian Nygaard, profesor de economía de la vivienda en el Centro de Investigación del Futuro Urbano de la UNSW.
El acuerdo de vivienda del gobierno de Albanese tiene como objetivo “ambicioso” la entrega de 1.2 millones de viviendas en los cinco años hasta mediados de 2029. A pesar de los esfuerzos a nivel federal y estatal, nadie cree que se alcance esta meta.
La última estimación del Consejo Nacional de Suministro y Asequibilidad de Vivienda fue de 938,000 nuevas viviendas construidas en la segunda mitad de la década de 2020, es decir, 262,000 menos que el objetivo del Partido Laborista.
Pero, imaginemos que se cumple ese objetivo. Y que se repita esta improbable hazaña durante los siguientes 15 años.
¿Lograría esto, para la década de 2050, el cambio sísmico en la asequibilidad que muchos australianos, especialmente los más jóvenes, están demandando?
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Según el modelo de Nygaard, este hercúleo esfuerzo de construcción podría reducir la relación precio de la vivienda-ingreso a nivel nacional de 8.0 a 6.7. En Sídney, donde la relación se sitúa en torno a 12, podría reducirse a 10, según el experto.
¿Por qué un resultado tan limitado?
Los modelos económicos indican que aumentar la oferta un 1% más rápido que el crecimiento de los hogares reduce los precios de la vivienda en aproximadamente un 2% a un 3% a lo largo de varios años.
Si bien el objetivo de 1.2 millones de viviendas en cinco años supera modestamente el crecimiento proyectado de los hogares, existen otros factores en juego.
Nuestros ingresos también aumentan con el tiempo, lo que impulsa la demanda de vivienda. Además, las políticas fiscales hacen que la compra de viviendas sea financieramente atractiva. A esto se suman los cambios en los costos de endeudamiento durante gran parte de los últimos 20 años, lo que exacerba el segundo factor.
“La suma de estas tres partes adicionales significa que la eficacia general de la producción de más viviendas, en términos de asequibilidad, se ve más limitada de lo que sugiere el impacto aislado del 2% al 3% en los precios”, explica Nygaard.
Es importante destacar que Nygaard apoya el aumento de la oferta. “Tenemos ingresos crecientes, poblaciones en crecimiento y cambios demográficos. Por supuesto que necesitamos más viviendas. No hay otra opción”, afirma.
Sin embargo, su modelado plantea dos preocupaciones importantes en el debate actual sobre la vivienda.
La primera es la falta de claridad sobre cómo el objetivo de “construir más viviendas” resuelve el problema de la asequibilidad. “Lo que intento demostrar en mi trabajo es que centrarse únicamente en las cifras de construcción no necesariamente logra los resultados de asequibilidad de la manera práctica que muchas personas suelen pensar”, señala Nygaard.
“En la práctica, tendrá un impacto, pero no abordará la asequibilidad de la vivienda como un problema político, como un desafío social o como un resultado de bienestar”.
Para lograr estos objetivos más amplios, los responsables políticos deben centrarse más en “la distribución de la vivienda que se produce, en lugar del volumen total”. En otras palabras, en lugar de simplemente “construir, construir, construir”, debemos pensar más profundamente en quién compra estas viviendas adicionales y por qué.
Lo que nos lleva a la segunda crítica de Nygaard a la postura de que “la oferta es la solución”. Al sobreenfatizar el lado de la oferta, se permite a los políticos eludir una conversación mucho más difícil sobre las políticas fiscales que han hecho que invertir y poseer una vivienda sea tan lucrativo, o las políticas económicas y urbanas que también influyen en dónde quiere vivir la gente.
Nygaard considera que los posibles cambios en los descuentos del impuesto sobre las ganancias de capital para los inversores tendrían un “impacto simbólico” y también algunos efectos prácticos, pero argumenta que quizás debamos pensar de manera más radical.
“La gran mayoría de las ganancias de capital se encuentran en el sector de la vivienda ocupada por sus propietarios. Y tocar eso es políticamente muy, muy difícil.
“Pero si decimos que es tan difícil que no podemos tocar las ganancias de capital de la vivienda principal ocupada por sus propietarios, y en cambio nos centramos en otra cosa, entonces estamos diagnosticando parcialmente mal por qué estamos en la situación en la que nos encontramos.
“Y es posible que terminemos prescribiendo y creyendo en la solución política incorrecta: que la respuesta es simplemente construir más viviendas”.
Patrick Commins es el editor de economía de Guardian Australia.
