BrightSpire Capital ha cerrado una operación de titulización de deuda garantizada por hipotecas comerciales por un valor de 955 millones de dólares este mes, lo que representa un cambio decisivo para la compañía tras un bienio dedicado a absorber pérdidas y sanear su cartera de préstamos.
La operación, designada BRSP 2026-FL3, ha colocado aproximadamente 833,2 millones de dólares en valores de grado de inversión entre inversores institucionales. El resto de los valores no alcanzan ese grado de inversión. La operación está respaldada por 29 hipotecas a tipo flotante sobre 30 propiedades –un 95% de ellas multifamiliares– distribuidas en 11 estados.
Las ofertas de titulización de deuda (CLO) son conjuntos de préstamos originados por un único prestamista no bancario. Este tipo de deuda ha aumentado a medida que los bancos tradicionales se muestran lentos a la hora de volver a la financiación inmobiliaria comercial, según señalan analistas. Nuevos emisores también han entrado en el mercado, aprovechando la oportunidad.
La transacción de BrightSpire es destacable por varias razones. En primer lugar, la compañía ha redimido simultáneamente su titulización de 2021-FL1, retirando efectivamente la deuda heredada.
Además de cancelar la deuda antigua, la nueva CLO ha generado alrededor de 98 millones de dólares en capital fresco disponible para su despliegue en un período de expansión de seis meses, según la compañía.
Asimismo, 19 inversores han adquirido bonos, incluyendo compradores de la clase de menor calificación dentro del grado de inversión, lo que indica un renovado apetito por el riesgo en el crédito inmobiliario comercial, señaló BrightSpire el miércoles en su conferencia de resultados del cuarto trimestre.
El camino de BrightSpire hasta este momento ha sido accidentado. La compañía registró una pérdida neta atribuible a los accionistas comunes de 31,1 millones de dólares durante todo el año 2025. Solo en el cuarto trimestre, reportó una pérdida neta de 14,4 millones de dólares.
La pérdida se atribuyó a la resolución acelerada de activos inmobiliarios propios y préstamos en vigilancia por parte del fideicomiso de inversión inmobiliaria hipotecaria.
Michael Mazzei, CEO calificó esta disminución como una elección estratégica, no un tropiezo. Al anunciar los resultados del cuarto trimestre, Mazzei declaró que «la reducción de nuestro valor contable en el último trimestre se debió en gran medida a la decisión de acelerar la resolución de activos inmobiliarios propios y préstamos en vigilancia y volver a desplegar el capital».
Este esfuerzo está dando resultados. Desde que reinició las originaciones a finales de 2024, BrightSpire ha cerrado 32 nuevos préstamos por un total de 941 millones de dólares en compromisos totales. Trece de esos préstamos, por un total de 416 millones de dólares, se cerraron solo en el cuarto trimestre, lo que convierte a este período en uno de los más activos de la compañía en varios años, según Mazzei.
Uno de los préstamos más grandes originados en el cuarto trimestre fue la financiación de 70,8 millones de dólares para los apartamentos Lilian de 100 unidades en Los Ángeles. Este préstamo se encuentra entre los titulizados en la nueva oferta, según el análisis de la operación realizado por la firma de calificación de bonos KBRA.
Andy Witt, presidente y director de operaciones, describió la operación de CLO como evidencia de un progreso estratégico.
«La exitosa ejecución de nuestra cuarta CLO de CRE gestionada continúa destacando la solidez de la plataforma y la estrategia empresarial», afirmó Witt en un comunicado. «Los ingresos de la transacción se reinvertirán en nuevos préstamos para hacer crecer la cartera de préstamos y las ganancias».
BrightSpire informó sobre el aumento de las oportunidades para desplegar ese capital. Mazzei dijo a los analistas en la conferencia de resultados de la compañía que los mercados de capital de deuda inmobiliaria comercial se han abierto bruscamente a principios de 2026.
Mazzei prevé un aumento de la demanda de préstamos por ambos lados de la mesa de operaciones. Los inversores en capital inmobiliario quieren monetizar los activos heredados. Los prestamistas hipotecarios están presionando a los prestatarios para que refinancien o vendan.
«Esto es precisamente lo que estamos experimentando en nuestra propia cartera», dijo. «Por lo tanto, somos optimistas de que habrá una sólida demanda de originación de préstamos a medida que más activos cambien de manos en 2026».
