En los escaparates de las oficinas inmobiliarias de Seocho, Gangnam y Songpa, considerados el corazón de Gangnam, se observan ofertas de propiedades inusuales. Mientras que tradicionalmente predominaban los anuncios de compraventa, recientemente se han añadido ofertas de “venta urgente extrema”. Además, en esta zona, donde apartamentos de gran altura de entre 80 y 100 metros cuadrados y áticos de lujo solían alcanzar un precio promedio de 3 mil millones de wones (aproximadamente 2.3 millones de dólares), se está produciendo una oleada de subastas judiciales, adjudicándose las propiedades por debajo del 70% de su valor tasado y registrando caídas continuas. Aquellos con perspicacia que anticiparon un colapso inmobiliario están vendiendo rápidamente sus propiedades.
Se vislumbra el fin de la invencibilidad del mercado inmobiliario coreano, una creencia que ha perdurado durante tres décadas. Si bien el impacto de esta situación puede ser percibido de manera diferente según si se es propietario o no, una profundización de esta tendencia podría sumir a la economía coreana en una prolongada recesión. Esto no se limita a una simple depreciación del valor de los activos inmobiliarios. El mercado inmobiliario coreano supera los 6,000 billones de wones (aproximadamente 4.6 billones de dólares), más de tres veces el Producto Interno Bruto (PIB) del país. Un colapso de este mercado podría llevar a la quiebra a instituciones financieras y constructoras, afectando gravemente la economía real y provocando una fuerte desaceleración.
La situación actual del mercado inmobiliario coreano guarda un gran parecido con el inicio de la “Década Perdida” de Japón. En 1985, Estados Unidos, buscando devaluar el dólar debido a su déficit comercial, convocó a los ministros de finanzas del Reino Unido, Francia, Alemania Occidental y Japón en el Hotel Plaza de Nueva York, llegando a un acuerdo para reajustar los tipos de cambio y revalorizar sus monedas. Japón, que había disfrutado de un auge exportador sin precedentes, respondió al aumento del yen, provocado por el “Acuerdo Plaza”, con una política de tipos de interés ultrabajos, reduciéndolos a un mínimo histórico del 2.5% en la década de 1990 para estimular la demanda interna. En ese momento, Corea del Sur mantenía un tipo de interés del 4.75%. La abundante liquidez resultante se dirigió al mercado inmobiliario y bursátil, creando una burbuja económica que finalmente estalló, sumiendo a Japón en una prolongada recesión.
La economía coreana actual se encuentra en un estado de alta inflación, altos tipos de interés y un tipo de cambio elevado, agravado por una drástica disminución de la población activa. Además, las políticas de un posible regreso de la administración Trump están generando dificultades para las empresas, y la presión por aranceles más altos está impulsando la inversión extranjera y la fuga de capitales, contribuyendo al aumento del tipo de cambio. El principal impulsor de la reciente subida del tipo de cambio es, sin embargo, la diferencia de 1.25 puntos porcentuales en los tipos de interés con Estados Unidos, lo que ha provocado la salida de inversores extranjeros.
Los precios promedio de los apartamentos en el distrito de Gangnam 3 en Seúl son de 3 mil millones de wones, más del doble del valor de las ciudades más caras de Estados Unidos. Nueva York tiene un promedio de 1.1 mil millones de wones y Los Ángeles de 900 millones de wones, mientras que el PIB per cápita en estas dos ciudades es 2.5 veces mayor que el de Corea del Sur. Considerando todos los indicadores, como el PIB, el PIR, la tasa de crecimiento económico y la estructura demográfica, se estima que el valor promedio de la propiedad en Seúl debería rondar los 500 millones de wones.
Un problema aún mayor es la grave disminución de la población joven, lo que genera una demanda insuficiente. La estructura demográfica está cambiando: los ciudadanos de 50 y 60 años, que vivieron durante el período de alto crecimiento, se están preparando para la jubilación o ya se han jubilado. Además, la generación de los 586, que comenzó a recibir beneficios de pensión en 1988, tras 30 o 40 años de vida laboral, es la que más se beneficia del sistema de pensiones. Sin embargo, los grupos de edad de 40 a 60 años, que ya poseen una alta proporción de viviendas o están a punto de jubilarse, representan el 60% de los activos de los hogares coreanos, con entre el 70% y el 80% de esos activos invertidos en bienes raíces.
En Estados Unidos, la proporción de activos inmobiliarios es de solo el 30%. En Corea del Sur, la proporción de activos financieros fácilmente convertibles en efectivo, como acciones y bonos, es muy baja. En los últimos 30 años, los precios de las propiedades se han disparado, aumentando la riqueza, pero gran parte de ella está inmovilizada en bienes raíces, lo que dificulta disponer de dinero para la jubilación. Si bien esto no representa un problema importante durante la vida laboral, cuando se cuenta con ingresos, la situación cambia drásticamente al jubilarse, ya que desaparecen los ingresos fijos y, sin ahorros, solo queda la pensión. La pensión promedio combinada para una pareja de clase media oscila entre 1 y 1.5 millones de wones. Para subsistir, algunos se ven obligados a vender sus propiedades en Gangnam y mudarse a las afueras de Seúl o a regiones más alejadas, reduciendo el tamaño de su vivienda o alquilando.
El mercado es implacable. Finalmente, los precios se ajustan a la capacidad de compra de los compradores. La burbuja inevitablemente estallará.
Lee Hyung-guk, filósofo político, VA>
