Casa: Ahorro fiscal al donar, incluso parcialmente

Vender una casa con ganancias implica el pago de impuestos. Donar una propiedad, en cambio, permite diferir este impuesto. Según el Tribunal Federal Suizo, esta posibilidad se extiende incluso a las donaciones parciales de una vivienda. Los cantones deberán adaptar ahora su práctica.

Una pareja del cantón de San Galo vendió su casa unifamiliar a su hijo a un precio significativamente inferior al de mercado. Jurídicamente, se trata de una “donación mixta”, una práctica común, por ejemplo, cuando los hijos asumen la hipoteca de sus padres o les conceden un derecho de usufructo vitalicio.

Dado que se trataba de una donación parcial, el cantón de San Galo exigió el pago inmediato de una parte del impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Este impuesto grava las ganancias derivadas únicamente de la revalorización de los activos. En las “donaciones completas”, este impuesto se suele aplazar hasta que la propiedad se venda realmente y se obtenga una ganancia real.

Los padres ganan en los tribunales

Los padres recurrieron la decisión ante el Tribunal Federal y obtuvieron la razón: el tribunal dictaminó que el impuesto sobre las ganancias patrimoniales solo puede aplazarse en su totalidad o no aplicarse en absoluto. Dividir el impuesto en una parte imponible inmediatamente y otra aplazada es contrario a la ley federal.

Por lo tanto, los padres no tienen que pagar el impuesto sobre las ganancias patrimoniales. Solo cuando su hijo venda la casa en el futuro, deberá pagar el impuesto, pero sobre el incremento total del valor desde que los padres compraron la propiedad.

“Para el hijo, podría ser desfavorable si quiere vender la casa rápidamente”, afirma Markus Stoll, especialista en impuestos del centro de gestión patrimonial. “Pero para la familia en su conjunto, esta jurisprudencia es beneficiosa”. Se pueden ahorrar impuestos, siempre y cuando la casa permanezca en la familia durante un tiempo. En el caso concreto, parece que este es el objetivo, según los hechos.

Se aplica a toda Suiza

Esta sentencia vincula a todos los cantones. A partir de ahora, en toda Suiza, el impuesto sobre las ganancias patrimoniales solo se aplicará más adelante una vez que una casa se done, incluso parcialmente. Además de San Galo, es probable que Basilea-Landschaft, Berna, Lucerna y Vaud tengan que revisar sus cuentas.

El especialista en impuestos Stoll saluda el hecho de que el Tribunal Federal haya aclarado la situación. “Con esta sentencia vinculante, se aclara lo que se aplica en toda Suiza”, afirma Stoll. Algunos cantones habían asumido hasta ahora que tenían margen de discreción en las donaciones mixtas, lo cual no es el caso.

Quien dona, que lo piense bien

En la práctica, es frecuente que los padres donen propiedades a sus hijos a un precio inferior al de mercado o las transfieran como anticipo hereditario. Si este procedimiento es fiscalmente ventajoso depende en gran medida de la situación concreta y del cantón.

En general, se considera que una reventa rápida es desfavorable para el donatario parcial, ya que debe pagar el impuesto sobre todo el incremento de valor desde la compra de la casa por los padres, sin tener en cuenta el precio pagado. Sin embargo, si la casa permanece en la familia durante décadas, el impuesto a pagar se reduce.

Stoll recomienda a las personas que quieran vender o donar su casa a sus familiares que busquen asesoramiento no solo en lo que respecta al impuesto sobre las ganancias patrimoniales, sino también en relación con las consecuencias legales en materia de bienes y herencias. “Se debe aclarar qué otros efectos puede tener la decisión, para evitar sorpresas desagradables”. Con un contrato de donación cuidadosamente redactado, complementado en su caso por un testamento o un contrato sucesorio, se puede garantizar que las cosas salgan como se desea.

Sentencia del Tribunal Federal 9C_271/2025