“Deberíamos haber aprendido la lección y renunciado a los CMBS para siempre”: McNellis, desarrollador inmobiliario comercial.
Por John E. McNellis, de la empresa de desarrollo inmobiliario McNellis Partners. Este ensayo está tomado de la próxima 3ª edición de Making it in Real Estate.
Estaba apoyado en la barra de un cóctel de la industria hace un par de semanas cuando un hombre se acercó, me estrechó la mano y dijo: “Soy Ethan Penner”. Le pregunté quién era. Ethan se sorprendió por mi ignorancia.
“Soy el que inventó los CMBS”, proclamó.
“Odio los CMBS”, respondí. “Nunca volveré a contratar un préstamo CMBS”.
“Bueno, sí, salvó al sector inmobiliario comercial (CRE)”.
“Quizás, pero nunca volveré a contratar uno. Son un desastre”.
“Yo tampoco”, dijo Ethan, y me agradó más. Cuando le pregunté qué estaba haciendo en el evento, me dijo que estaba tratando de recaudar fondos para su campaña de gobernador. Le deseé suerte y se fue a buscar campos más fértiles, dejándome a mí reflexionando sobre los préstamos CMBS.
CMBS en realidad significa “valores respaldados por hipotecas comerciales”. En resumen, un préstamo CMBS es uno originado por un banco grande o una institución financiera, como JP Morgan Chase y Prime Finance, que luego se agrupa con otros 100-150 de sus préstamos en un grupo de hipotecas que suman entre 500 millones y 2 mil millones de dólares. Ese grupo se securitiza en Wall Street y se vende como bonos a entre 50 y 200 inversores. Después de la securitización, cada préstamo individual del grupo es administrado por un administrador principal. Si algo sale mal con un préstamo, se transfiere a su “administrador especial”.
Reconociendo el mérito de Ethan, es posible que no haya salvado al sector inmobiliario comercial, pero su ingeniosa invención contribuyó en gran medida a proporcionar la liquidez que nuestra industria necesitaba desesperadamente. Alrededor del 10-15% de todos los préstamos del sector inmobiliario comercial están ahora securitizados por CMBS.
A los grandes bancos les encantan los CMBS. ¿Por qué no? Obtienen enormes beneficios al originar estos préstamos, generalmente entre el 1 y el 2 por ciento del grupo total, y luego venderlos. Su único riesgo real es que el mercado de securitización se deteriore antes de que Wall Street pueda vender sus grupos. Si esto sucede, los originadores se quedan con la bolsa.
A los prestatarios también les encantan los CMBS… al menos inicialmente. El atractivo innegable de los CMBS se puede entender mejor comparándolo con sus competidores: las compañías de seguros de vida y los prestamistas con balance. Las compañías de seguros de vida generalmente tienen mejores condiciones, como tasas de interés más bajas y plazos más largos, que los CMBS, pero tienen estándares de suscripción mucho más altos. Esto significa que ni siquiera considerarían un préstamo que CMBS estaría encantado de hacer. Si los dos fueran prestamistas de automóviles, las compañías de seguros de vida prestarían sobre Mercedes Benz, mientras que dejarían los Toyota a CMBS. Por lo tanto, el mayor atractivo de los CMBS en comparación con las compañías de seguros de vida es su disponibilidad relativa.
Los prestamistas con balance, los bancos que conservan en lugar de vender sus préstamos, no son tan quisquillosos como las compañías de seguros de vida y a menudo compiten por el prestatario de CMBS, pero aparte de sus precios, sus condiciones suelen ser más estrictas que las de CMBS. El prestamista de CMBS cobrará más, pero prestará más dinero (por ejemplo, un préstamo con una relación préstamo-valor del 70% frente al 60%), otorgará un plazo de diez años, a veces solo con intereses, y no requerirá una garantía personal. Un banco que considere el mismo préstamo probablemente limitaría su plazo a cinco o siete años y requeriría tanto la amortización del capital como una garantía.
Por lo tanto, un préstamo CMBS es más fácil de obtener que un préstamo de una compañía de seguros de vida y, a menudo, más atractivo, nuevamente, al menos inicialmente, que un préstamo con balance. En verdad, para el desarrollador principiante o el experimentado con un proyecto menos que estelar, los CMBS pueden ser la única opción. Tanto las compañías de seguros de vida como los prestamistas con balance dan mucha importancia al historial y a la situación financiera del prestatario.
Hasta ahora todo bien, pero si estudia un conjunto de documentos de préstamo CMBS, de un tamaño similar al de Moby Dick, descubrirá minas terrestres esparcidas por todas partes y quizás se arrepienta de la conveniencia de este producto. Aquí hay un breve resumen de algunas de esas trampas:
El préstamo no se puede pagar por adelantado durante los primeros dos a cinco años, el llamado “período de bloqueo”.
Necesitará la aprobación del administrador principal, lo que puede tardar meses, si desea vender la propiedad y que su comprador asuma su préstamo CMBS. Su comprador solo puede ser una “SPE aislada de la quiebra”, una entidad de propósito único formada únicamente para el propósito de poseer el activo único, restringiendo sustancialmente el grupo de compradores. Pagarás una comisión de asunción del 1 por ciento más todas las tarifas legales, tarifas de título y tarifas de agencias de calificación (todo excepto las cuotas de su club de campo). Estas tarifas pueden sumar entre 25.000 y 100.000 dólares.
Si incumples con los CMBS, los caminos hacia el incumplimiento son numerosos, tu tasa de interés base aumentará en cinco puntos porcentuales o más.
Habiendo realizado varios préstamos CMBS a lo largo de los años, sabíamos en qué nos estábamos metiendo cuando pedimos prestados 6,2 millones de dólares al equipo de CMBS de Wells Fargo en 2010 para refinanciar uno de nuestros centros Safeway. A modo de aclaración, elegimos Wells en lugar de otros prestamistas de CMBS porque había sido nuestro banco principal durante más de 30 años y esperábamos que nuestra excelente y duradera relación atenuara nuestra experiencia con CMBS. No fue así. ¿Por qué? Porque las manos de los prestamistas de CMBS están atadas por sus complejos acuerdos con los tenedores de bonos. Tienen cero discreción para trabajar con los prestatarios.
Este préstamo permaneció en calma durante cinco años hasta que un grupo de piratas del capital privado adquirió Safeway, la privatizó y la fusionó con Albertson’s. Safeway perdió su calificación crediticia de la noche a la mañana y sonaron las alarmas en las oficinas del administrador principal. El administrador nos aconsejó que, de acuerdo con la cláusula 47 (e) iii en la página 67 del acuerdo de préstamo, la pérdida de solvencia crediticia de Safeway era un “evento desencadenante” y que estaríamos en incumplimiento si no depositábamos inmediatamente 875.000 dólares para compensarlo.
Suplicamos, argumentando que esta demanda era totalmente irrazonable. Señalamos que Safeway nunca había incumplido un pago de alquiler y que el préstamo apenas podía ser más seguro, con un saldo pendiente inferior a un tercio del valor del proyecto. El administrador fue implacable, insistiendo en que depositáramos los fondos o estuviéramos en incumplimiento. No tuvimos más remedio que cumplir.
Afortunadamente, estábamos en condiciones de hacerlo. Un desarrollador menos experimentado podría haber sufrido las consecuencias de este evento desencadenante. Vale la pena reiterar que no hay negociación con los administradores de CMBS. Te cobran una fortuna por seguir estrictamente su libro. Si este hubiera sido un préstamo con balance, la pérdida de crédito de Safeway nunca habría desencadenado tal demanda. De hecho, ninguno de los prestamistas tradicionales que financiaban nuestros otros centros Safeway en ese momento se inmutó ante este problema. Incluso si lo hubieran hecho, habríamos podido llegar a un acuerdo con un banquero real en lugar de tratar estrictamente por correo electrónico con empleados impersonales que hacen un gran trabajo imitando a los bots.
Deberíamos haber aprendido la lección y renunciado a los CMBS para siempre. Pero no lo hicimos. Pedimos prestados 4,5 millones de dólares para financiar un Rite Aid en 2018. Este préstamo avanzó silenciosamente como una bomba de tiempo hasta que Rite Aid también perdió su calificación crediticia. De acuerdo con otra disposición oscura enterrada en los documentos del préstamo, el administrador implementó una “trampa de efectivo” a través de la cual barrió cada centavo del alquiler pagado posteriormente por Rite Aid a una cuenta sin intereses. Esto significó que tuvimos que pagar de nuestro bolsillo todas las facturas continuas de la propiedad. A la fecha, Rite Aid está muerto, nuestro saldo de préstamo es de 4.450.000 dólares, el administrador está reteniendo 500.000 dólares en esa cuenta de trampa de efectivo y nos ha cobrado 3.100 dólares en concepto de tarifas hasta ahora por no hacer nada y 660 dólares adicionales por mes por un préstamo que nunca ha estado en incumplimiento monetario. No hemos incumplido ni un solo pago.
Dados estos tristes relatos de desgracias, puede que me perdone por comparar los préstamos CMBS con el base jumping. Considerado el deporte más peligroso del mundo, el base jumping, el salto desde edificios o acantilados, tiene una tasa de mortalidad de aproximadamente uno de cada 60 a 100 saltos. Pero esto significa que los temerarios sí se salvan hasta el 99 por ciento de las veces. Lo mismo ocurre con los CMBS. Si todo va bien con su proyecto, si la vida no le obliga a vender antes de tiempo, si sus principales inquilinos se mantienen saludables y si puede pagar los CMBS al vencimiento, entonces también se irá y esperará con ansias su próximo salto.
Nuestra tasa de mortalidad con los CMBS no fue, sin embargo, uno de cada 100, sino dos de cada diez. ¿Mi punto? Contrata suficientes de estos préstamos y, tarde o temprano, es posible que te estrelles contra las rocas a velocidad terminal. Por John E. McNellis.
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