En un contexto de incertidumbre en el mercado inmobiliario respecto al futuro de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), una entidad bancaria ha reactivado sus líneas de préstamos tras una pausa de más de cuatro meses.
Los créditos hipotecarios representaron un importante impulso para el sector inmobiliario durante el último trimestre de 2024 y a lo largo de 2025. No obstante, hacia finales del año pasado se observó una desaceleración, debido a la política de endurecimiento de las condiciones de calificación implementada por los bancos, lo que impactó en el volumen de operaciones.
A pesar de esta desaceleración, los especialistas consideran que 2025 fue un “muy buen año”, respaldado por cifras que lo confirman: en los últimos 27 años, el año pasado se posicionó como el quinto mejor período. Se cerró cerca de las expectativas del mercado con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires –se proyectaban 70.000–, lo que representa un aumento del 26,8% en comparación con las 54.770 operaciones de 2024, según los últimos datos del Colegio de Escribanos porteño.
De la totalidad de las escrituras en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, casi 14.000 se realizaron con hipoteca, lo que equivale a cerca del 20% del total y representa un crecimiento del 180% respecto a 2024. Si bien esta proporción aún es limitada, es importante considerar que cada escritura con hipoteca genera, en promedio, 2,5 operaciones inmobiliarias adicionales, ya que la venta suele estar seguida de una nueva compra.
Un reciente informe de Tejido Urbano, basado en información del Banco Central, confirma que 2025 cerró con un total estimado de 44.305 créditos hipotecarios otorgados, ubicándose como el cuarto mejor año desde 2004, superado únicamente por los registros históricos de 2017, 2018 y 2007.
En este escenario, el Banco Ciudad ha relanzado sus créditos hipotecarios UVA, con tasas de interés en torno al 12,5% para el público general y del 9% para las zonas de microcentro y el sur de la capital porteña.
La entidad financiera había pausado sus líneas de préstamo en septiembre, con el objetivo de llevar a cabo una «revisión de productos», según informó LA NACION. Con esta reactivación, se retomará la aceptación de nuevas solicitudes.
Antes de la pausa, el banco ofrecía una tasa general del 9,9% y del 4,5% para áreas preferenciales de la Ciudad de Buenos Aires.
Con estas nuevas tasas, que se suman a las ya vigentes en el mercado, “en los bancos públicos, la tasa promedio ya alcanzó el 9%, dos puntos porcentuales más que al momento de las elecciones de octubre. Mientras que en los bancos privados llega al 12,7%”, señala Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
En términos concretos, en enero se otorgaron créditos por US$189 millones, “una cifra ligeramente inferior a la de diciembre y apenas superior a la de noviembre, pero significativamente menor que la de octubre”, agrega González Rouco. Los datos indican una caída interanual del 6%.
A pesar de las expectativas del mercado inmobiliario sobre una posible reducción de las tasas de interés de los créditos hipotecarios UVA tras la victoria electoral del oficialismo en octubre, la realidad ha sido diferente: en la práctica, se han registrado más aumentos que bajas.
De hecho, desde el último período electoral hasta la fecha, cinco bancos han incrementado sus tasas y solo dos las han reducido.
El Banco Municipal de Rosario, que durante más de un año ofreció la tasa más baja (3% de TNA), ya no mantiene esa condición. Su línea general se sitúa ahora en el 4,2%, manteniendo su posición como el banco “más económico” hasta el momento.
El Brubank es la otra entidad que modificó su línea, elevando su tasa del 10% al 12% para sus clientes.
Por su parte, el Banco Nación incrementó su línea del 4,5% al 6%. A pesar de esto, sigue siendo el banco que atrae la mayor parte de la demanda.
Otro banco provincial que elevó su interés fue el de Corrientes, que llevó su TNA del 5% al 12% solo para clientes.
El Banco Ciudad, con el relanzamiento de sus créditos, ha aumentado su tasa del 9,9% y 4,5% al 12,5% y 9%, respectivamente.
Fuentes del mercado y analistas coinciden en que esta decisión responde a un problema de fondeo a largo plazo: los bancos necesitan recursos estables y a largo plazo para financiar las hipotecas. Ante la falta de mercados desarrollados para la securitización de estas carteras –es decir, la venta del riesgo a inversores–, las entidades se ven obligadas a aumentar las tasas para desincentivar la demanda o, en situaciones de mayor presión, a frenar la oferta y demorar los trámites. Esta tensión de liquidez impulsa los movimientos observados actualmente.
Los que bajaron la tasa
El BBVA fue la primera entidad privada en reducir su tasa, pasando del 10,5% al 7,5%. Sin embargo, esta línea se aplica únicamente a su línea preferencial, dirigida a clientes de altos ingresos que perciben su sueldo en el banco y tienen ingresos superiores a $5 millones mensuales. Además, para la adquisición de vivienda permanente, se requiere mantener una inversión en el banco de $50 millones (o su equivalente en dólares) durante los primeros 24 meses del préstamo, y de $100 millones en caso de no ser vivienda permanente. La línea estándar mantiene la tasa del 10,9%, mientras que aquellos que no acreditan su sueldo en la entidad se enfrentan a una de las tasas más altas: del 17%.
En la práctica, esta medida no elimina la principal barrera de acceso al crédito: los altos requisitos de calificación. Si bien una tasa más baja debería traducirse en una cuota menor y, por lo tanto, en un umbral de ingresos más accesible, en este caso el requisito de ganar más de $5 millones mensuales y la inversión de 24 meses mantienen el crédito fuera del alcance de la mayoría.
Por su parte, el ICBC también redujo su interés. La tasa fija pasó del 14% al 12%, mientras que la tasa preferencial descendió del 13% al 11%.
El beneficio del 11% se aplica exclusivamente a la línea preferencial destinada a clientes que perciben su sueldo en el banco. Para acceder al crédito, se requiere un ingreso mínimo de $1.100.000. En el caso de la compra de una vivienda única y permanente, es posible sumar los ingresos del padre, la madre o la pareja. La financiación cubre hasta el 75% del valor del inmueble, con plazos de entre 15 y 20 años, para operaciones que no superen los 360 millones de pesos.
