La crisis de la vivienda se agrava, especialmente en las grandes ciudades y en las zonas de alto atractivo turístico. Las causas son múltiples e interrelacionadas: económicas, sociales y urbanísticas. En este análisis, abordamos el tema desde una perspectiva jurídica, partiendo de la reciente decisión del Tribunal Constitucional, depositada a finales de diciembre de 2025, que confirmó la posibilidad de que los municipios toscanos limiten los alquileres turísticos de corta duración si determinan que el sobreturismo está alterando el equilibrio del territorio y contribuyendo a la dificultad de encontrar vivienda para períodos medios y largos.
La sentencia aclara algunos aspectos relevantes, pero deja en segundo plano cuestiones que probablemente serán el centro del debate en 2026. idealista/news habló con Donatella Marino, abogada civilista y fundadora de Hospitality Law Lab.
¿Qué ha establecido el Tribunal Constitucional en relación con la escasez de inmuebles destinados a la vivienda habitual?
El Tribunal parte de una premisa clara: la escasez de inmuebles destinados a la residencia habitual puede constituir un interés público relevante, que justifica intervenciones regulatorias por parte de las entidades locales.
En la sentencia se afirma, en resumen, que los municipios pueden limitar los alquileres turísticos de corta duración cuando estos, por su extensión y concentración territorial, contribuyen a retirar viviendas del mercado residencial, alterando el equilibrio urbano y social.
Se trata de un avance importante, ya que reconoce explícitamente la conexión entre el fenómeno turístico, las políticas de vivienda y la planificación territorial. Sin embargo, el Tribunal se mueve dentro de un marco conceptual que, en mi opinión, presenta una limitación estructural.
¿Qué elementos adicionales debería considerar el legislador para abordar la crisis de la vivienda?
Existe un problema de fondo que precede a cualquier intervención sectorial: el legislador sigue razonando en categorías rígidas y abstractas, como “inmueble destinado al alquiler de corta duración” frente a “inmueble destinado al alquiler habitual”.
Estas categorías, sin embargo, no reflejan el funcionamiento real del mercado.
En la realidad:
- solo una parte de los inmuebles está destinada de forma estable al alquiler de corta duración, a menudo a través de acuerdos estructurados con grandes operadores o gestores de propiedades;
- una proporción muy grande de propietarios utiliza el inmueble de forma híbrida y flexible:
alquiler turístico durante algunas semanas o meses al año,
alquileres a medio plazo, incluso de uno o dos años,
y retorno a la disponibilidad directa del propietario por períodos limitados.
La destinación “exclusiva” al alquiler de corta duración es, por tanto, un constructo normativo, una abstracción. Esta rigidez no intercepta la flexibilidad requerida por el mercado y termina produciendo efectos distorsionadores.
¿Es, por tanto, la flexibilidad el elemento que falta en nuestro ordenamiento jurídico para que funcionen mejor los alquileres a medio y largo plazo?
Sí, sin duda. Además de los problemas bien conocidos relacionados con la dificultad de liberar el inmueble al vencimiento del contrato o en caso de impago – temas que ya se han discutido mucho y a los que se volverá – el verdadero nudo estructural es la falta de flexibilidad normativa.
El mercado inmobiliario residencial necesita reglas que permitan la alternancia de las modalidades de uso del mismo inmueble en el tiempo.
Las normas actuales, en cambio, tienden a cristalizar las destinaciones, impidiendo adaptar el uso del inmueble a las necesidades económicas, familiares y territoriales.
Este enfoque también emerge en la normativa nacional sobre alquileres de corta duración, actualmente contenida principalmente en el art. 4 del D.L. 50/2017, según ha sido modificado en los últimos años (en particular con la introducción del CIN y con las intervenciones de 2023–2024). Aunque no prohíbe formalmente el uso flexible del inmueble, el marco regulatorio general impulsa una clasificación rígida de las destinaciones.
El resultado es un endurecimiento que:
- desincentiva la oferta,
- reduce la disponibilidad de viviendas,
- y termina perjudicando al propio segmento de los alquileres a medio y largo plazo que se pretende proteger.
Entre los temas abordados por la sentencia, ¿hay alguno que considere cuestionable?
Sí, en particular el supuesto de que la actividad de recepción turística implicaría siempre un mayor impacto ambiental que la residencia habitual.
Es una tesis que se da casi por sentada, pero que en realidad no se explica ni se apoya con análisis comparativos.
No es en absoluto evidente que un turista tenga un mayor impacto ambiental que un residente.
Tomemos el ejemplo de una ciudad como Milán: una familia residente de cuatro personas produce residuos diariamente, consume continuamente agua y energía e introduce constantemente detergentes y productos químicos en las redes hídricas.
Una familia de turistas con la misma composición se hospeda, en cambio, por períodos limitados, pasa gran parte del tiempo fuera de casa y a menudo consume servicios y recursos fuera del contexto municipal.
En el perímetro de un municipio específico, por lo tanto, no es evidente que el impacto ambiental del turista sea mayor. Sin una evaluación técnica y empírica, se corre el riesgo de basar las políticas públicas en percepciones en lugar de datos.
¿Cuáles son, a la luz de la sentencia, los poderes reales de los municipios en materia de establecimientos de alojamiento?
El Tribunal reitera que, en el ámbito de la competencia legislativa regional sobre los establecimientos de alojamiento – y en particular sobre el vínculo hotelero – corresponde a los municipios la disciplina de la ubicación de las estructuras en el territorio a través de la planificación urbanística y la zonificación funcional.
Este poder tiene sus raíces en la ley urbanística n. 1150 de 1942 y ha sido históricamente confirmado también por la normativa posterior, como el art. 8 de la ley n. 217/1983, aunque hoy abrogada pero aún relevante en el plano sistemático.
Dicho esto, se trata de un tema complejo, que entrelaza la planificación urbana, el derecho de la competencia y la libertad de iniciativa económica. Desde el punto de vista comunicativo y técnico, probablemente merecería un tratamiento autónomo, por ejemplo dedicado a las RTA o a la relación entre los vínculos
