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La infraestructura esencial que sostiene los rascacielos de las principales ciudades del mundo, los ascensores, enfrenta una creciente obsolescencia. En metrópolis como Nueva York y Londres, las fallas en los elevadores están provocando la parálisis de edificios de gran altura, una situación que se ha denominado “bloqueo de ascensores” y que, según análisis, está comenzando a afectar la valoración de los activos inmobiliarios globales.
Aumento de ascensores al final de su vida útil
Según informes de Financial Times y Axios del 24 de enero, una proporción significativa de los ascensores en Estados Unidos se clasifican como “equipos heredados” con más de 25 años de antigüedad. Considerando que la vida útil de diseño típica de un ascensor es de 20 a 25 años, estos “ascensores zombi” son los que actualmente se encargan del transporte vertical en las ciudades.
El problema radica en que estos equipos están comenzando a fallar. Valerie Nimietz, residente de un lujoso edificio de 57 pisos en Nueva York llamado ‘W Residences’, relató a la revista People que recientemente se vio obligada a subir 53 pisos por las escaleras con su perro en brazos durante una fuerte lluvia. Situaciones similares se han reportado en Londres, donde dos ascensores en el edificio ‘Valfron Tower’ de 26 pisos fallaron simultáneamente en mayo del año pasado.
La Autoridad de Vivienda Pública de Nueva York informó que el tiempo promedio de inactividad de los ascensores el año pasado aumentó un 18% en comparación con el año anterior, acercándose a las 7 horas. El impacto del “bloqueo de ascensores” es particularmente severo en las viviendas de bajos ingresos. Según el periódico francés Le Monde, el 40% de los 645.000 ascensores en Francia tienen más de 25 años, y se registran alrededor de 1,5 millones de averías anualmente.
Stephen Smith, director del Centro de Arquitectura de Norteamérica, señaló que “los proveedores de piezas están priorizando el nuevo mercado chino, lo que dificulta la obtención de repuestos para los ascensores más antiguos en Norteamérica y Europa. En algunos casos, una sola pieza defectuosa puede requerir la sustitución de todo el sistema”.
Causas complejas
El surgimiento del “bloqueo de ascensores” se atribuye a un desequilibrio estructural en la oferta y la demanda. En primer lugar, la vida útil de los equipos ha expirado. Según la Asociación Nacional de la Industria del Ascensor (NEII) de Estados Unidos, la vida útil de diseño típica de un ascensor es de 20 a 25 años. Sin embargo, una proporción considerable de los 1 millón de ascensores en Estados Unidos y los 6,46 millones en Europa (datos de 2021) tienen más de 30 años y se consideran “equipos heredados”.
Amy Blankinville, ex directora de la NEII, explicó que “hay equipos con más de 30 años en funcionamiento. Es como conducir un automóvil fabricado en la década de 1980 en 2026. Incluso el mejor técnico no puede prevenir las fallas sin un reemplazo completo de los componentes principales”.
Otro factor es la problemática de la cadena de suministro. Los componentes electrónicos de control de los ascensores instalados en la década de 1990 a menudo están descontinuados. Con la reconfiguración del mercado global de nuevas instalaciones de ascensores en torno a China, la producción de piezas personalizadas para modelos antiguos en Occidente ha pasado a un segundo plano. Esto ha provocado una prolongación de los “tiempos de inactividad”, que antes se resolvían en cuestión de días, pero ahora pueden extenderse por meses.
También existe una escasez de personal técnico cualificado. La jubilación de los técnicos de la generación “baby boomer” se está acelerando, mientras que la afluencia de nuevos profesionales no es suficiente para cubrir la demanda. Según la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos (BLS), el salario medio anual de los instaladores y reparadores de ascensores era de 106.580 dólares en mayo de 2024. Los profesionales más capacitados ganan al menos 133.370 dólares anuales, lo que representa uno de los salarios más altos en el sector de la construcción.
Sin embargo, las barreras de entrada a la formación de aprendizaje y las duras condiciones laborales impiden resolver la escasez de personal. Schindler, un fabricante de ascensores, ha advertido que la jubilación de la generación “baby boomer” podría generar una necesidad de 500.000 técnicos adicionales en toda la industria.
Oportunidad para los fabricantes de ascensores
Para los fabricantes de ascensores, esta situación representa una oportunidad. El crecimiento del mercado de nuevas instalaciones se ha desacelerado debido a la crisis inmobiliaria en China, mientras que el mercado de mantenimiento y modernización está en expansión. Las cuatro grandes empresas del sector – Otis, Kone, Schindler y TKE – están reestructurando rápidamente sus negocios para centrarse en los servicios.
Los resultados del tercer trimestre de 2025 de Otis, el líder mundial en la fabricación de ascensores, ilustran esta tendencia. Los pedidos de modernización de Otis aumentaron un 27% en comparación con el mismo período del año anterior. Judy Marks, directora ejecutiva de Otis, declaró que el fuerte aumento de los pedidos de modernización demuestra que los clientes son conscientes de la urgencia de reemplazar los equipos obsoletos. El margen de beneficio del segmento de servicios de Otis mejoró un 0,7% en el tercer trimestre de 2025.
El riesgo asociado a los ascensores se está trasladando al mercado financiero inmobiliario. Los ascensores, que antes se consideraban un componente básico que siempre funcionaba, ahora se han convertido en una variable clave que determina los ingresos netos operativos (NOI) y la tasa de capitalización de los edificios. El concepto de “descuento de accesibilidad” está ganando terreno, lo que significa que la prima de las vistas en los pisos superiores puede verse compensada o incluso descontada por el riesgo de fallas en los ascensores.
Los gestores de activos inmobiliarios están en alerta máxima debido a los gastos de capital imprevistos. La modernización completa de un ascensor puede costar desde cientos de miles hasta millones de dólares, lo que afecta directamente la capacidad de pago de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Los inversores están dando cada vez más valor a la fiabilidad de la “infraestructura invisible” de los edificios en lugar de su apariencia.
Si bien algunos argumentan que el colapso de los alquileres en los pisos superiores o la inversión de la prima en los pisos inferiores aún no se han confirmado estadísticamente, los expertos del mercado advierten que no se debe considerar un “riesgo confirmado”, sino un “indicador temprano” que se está observando. Si el volumen de equipos que necesitan ser reemplazados aumenta significativamente a partir de este año, el riesgo podría extenderse a todo el mercado.
La situación de los ascensores también es crucial en Corea del Sur, donde la alta densidad de población y la cultura de vivienda en apartamentos generan la mayor dependencia de ascensores por unidad de superficie del mundo. Existe la preocupación de que la situación en Corea del Sur pueda ser aún más grave que en otros países. Según datos del Centro Nacional de Información de Ascensores, el número total de ascensores en Corea del Sur era de 866.669 a finales de 2024. Alrededor del 30% de estos ascensores, unos 258.700, tienen más de 15 años.
Se estima que los ascensores instalados durante el auge de la construcción de las primeras ciudades nuevas (Bundang, Ilsan, etc.) en la década de 1990 y la expansión de la oferta de apartamentos en la década de 2000 entrarán en un período masivo de reemplazo a partir de 2025-2026. El problema radica en el costo. Se sabe que muchos complejos de apartamentos no han acumulado suficientes fondos de reserva para el mantenimiento a largo plazo, lo que podría generar conflictos entre los residentes, aumentos drásticos en las tarifas de mantenimiento y riesgos de seguridad.
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Kim Ju-wan 기자 kjwan@hankyung.com
