El mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh registra un frenazo histórico en su núcleo central. Según fuentes del sector, el área histórica de la ciudad —tradicional epicentro de transacciones y proyectos residenciales— ha quedado prácticamente paralizada en lo que respecta a nuevas operaciones y licitaciones, un fenómeno sin precedentes en los últimos cinco años. El estancamiento, documentado por agentes locales y consultoras especializadas, refleja un giro radical en un mercado que hasta 2023 mantenía un ritmo acelerado, con más de 3.000 permisos de construcción anuales en el distrito 1.
¿Qué está frenando las inversiones en el corazón de la ciudad?
El bloqueo de proyectos no responde a una única causa, pero analistas consultados por Vietnam Economic Times señalan tres factores interconectados: la saturación de oferta en segmentos premium, la incertidumbre regulatoria tras la revisión de la Ley de Tierras de 2024 y el retroceso en la demanda extranjera —que representaba el 40% de las transacciones en zonas céntricas hasta 2022—. «El distrito 1 ya tiene un stock de 12.000 unidades residenciales sin vender, y los desarrolladores prefieren esperar a ver claridad en las normas antes de lanzar nuevos lanzamientos», explicó un ejecutivo de Savills Vietnam, quien pidió anonimato.
La revisión de la ley, aprobada en marzo pasado, endureció los requisitos para la propiedad extranjera y amplió los plazos de expropiación urbana, lo que ha generado «un efecto paralizante en el corto plazo», según un informe de CBRE Ho Chi Minh. Mientras, el Banco del Estado de Vietnam (SBV) advirtió en su último boletín que la morosidad en créditos hipotecarios en la región sur ha crecido un 18% en el primer semestre de 2024, vinculado directamente a la caída de proyectos en fase de construcción.
¿Qué impacto tiene esto en el valor de los activos?
Los precios en el centro histórico ya muestran señales de ajuste. Según datos de PropCheck Vietnam, los costos por metro cuadrado en el distrito 1 cayeron un 8% en el último trimestre, pasando de 12.500 USD a 11.500 USD en promedio. «Es la primera vez en una década que vemos una corrección en esta zona», afirmó un analista de Knight Frank, quien atribuyó la caída a la falta de liquidez en el mercado secundario y a la acumulación de unidades sin compradores.
El fenómeno contrasta con el dinamismo de otras áreas periféricas, como los distritos 2 y 7, donde los precios se mantienen estables gracias a la demanda de inversionistas locales. «El centro ya no es el imán que fue. Hoy, los compradores prefieren zonas con mejor conectividad vial y menos restricciones legales», declaró un corredor inmobiliario con 20 años de experiencia en la ciudad.
¿Qué sigue para el sector?
Las perspectivas a corto plazo dependerán de dos variables: la aprobación de incentivos fiscales para desarrolladores —anunciados por el primer ministro en junio— y la reactivación de proyectos públicos en el área histórica. El gobierno local ya anunció una línea de crédito blando de 500 millones de USD para reactivar construcciones paralizadas, pero su impacto aún no se ha materializado.
Mientras tanto, los expertos coinciden en que el mercado no enfrentará una crisis sistémica, pero sí un «período de consolidación forzada», según términos de Oxford Economics Vietnam. «El ajuste es necesario. El exceso de oferta y la falta de planificación urbana eran riesgos latentes desde 2020», señaló un economista de la Universidad Nacional de Ho Chi Minh. La pregunta ahora es cuánto tiempo tardarán los actores en adaptarse a un nuevo equilibrio.
