Muchos factores han contribuido a que el acceso a la vivienda sea cada vez más difícil. Los cambios en el mercado inmobiliario durante la pandemia de COVID-19, el aumento de la inflación y, consecuentemente, de las tasas de interés hipotecarias, el incremento de las primas de seguros, el aumento de los costos de construcción, la afluencia de personas con altos ingresos a ciertas áreas y la estagnación de los salarios han jugado un papel importante.
Sin embargo, estos factores no deben distraernos de la causa fundamental de la crisis de acceso a la vivienda: la escasez de viviendas unifamiliares de precio moderado, ya sean independientes, dúplex o parte de hileras o complejos de casas adosadas. Aunque la actual falta de viviendas de costo moderado ha llevado a muchos a preguntarse “¿Qué pasó con la primera vivienda?”, esta escasez se ha estado gestando durante décadas. Durante la primera mitad del siglo XX, los constructores producían viviendas para una amplia gama del mercado, incluyendo hogares para trabajadores y clases medias, desde casas de trabajadores hasta bungalows y pequeñas casas rancheras de posguerra.
A partir de finales de la década de 1960, sin embargo, los pueblos suburbanos de la zona metropolitana de Boston impusieron capa tras capa de regulaciones, incluyendo tamaños mínimos de lote grandes, políticas de uso del suelo estrictas y procedimientos de permisos complicados y prolongados. Estas regulaciones anti-crecimiento dificultan y encarecen el desarrollo tanto de edificios de apartamentos como de viviendas unifamiliares. Dado que la mayoría de los constructores de viviendas suburbanas en el Gran Boston solo podían obtener ganancias produciendo viviendas para el extremo alto del mercado, la región no generó las subdivisiones económicas que aparecieron en áreas metropolitanas con un crecimiento más favorable, como Atlanta y Phoenix.
Al mismo tiempo, las primeras viviendas de generaciones anteriores están desapareciendo. Un paseo casual por antiguos barrios de clase trabajadora en Boston y ciudades circundantes revela la continua conversión de casas de trabajadores en viviendas de lujo. Al demoler y reemplazar una casa existente o al renovarla por completo, los promotores transforman una humilde vivienda en una mansión diseñada para satisfacer las demandas de compradores adinerados.
Mientras que los pueblos suburbanos acomodados han frustrado el desarrollo residencial que no sea para los más ricos, los planificadores y funcionarios de las ciudades del este de Massachusetts se han centrado casi exclusivamente en la construcción de grandes edificios de apartamentos. Aunque estos proyectos a menudo reservan unidades para hogares de bajos ingresos, hacen poco para que la vivienda en general sea más asequible o que los barrios sean más habitables.
El fracaso de este enfoque es más evidente en Cambridge. Un principio establecido desde hace mucho tiempo en la planificación urbana sostiene que los lugares urbanos vitales requieren una mezcla de edificios, personas y actividades. En los últimos 20 años, el desarrollo de los distritos de Fresh Pond-Alewife, Cambridge Crossing y East Cambridge ofreció grandes oportunidades para crear barrios compuestos por diversos tipos de edificios, incluyendo casas adosadas, dúplex y edificios de apartamentos de varios tamaños.
En cambio, los planificadores alentaron la construcción de muros de edificios de apartamentos. Por supuesto, existe demanda de tales edificios residenciales, o los promotores no seguirían construyéndolos. Pero no ha afectado significativamente los alquileres en Cambridge, donde los precios de la vivienda siguen siendo de los más altos del estado.
Mientras tanto, las ciudades del Gran Boston han hecho poco o nada para aumentar la oferta de viviendas unifamiliares, especialmente las económicas. El plan de 2019 para el área de Alewife en Cambridge, por ejemplo, enfatizó las grandes estructuras multifamiliares y apenas mencionó las casas adosadas. Y el costo de las viviendas en Cambridge y en toda el área metropolitana se ha disparado, quedando fuera del alcance de los hogares de ingresos medios.
Para que la propiedad de la vivienda sea posible nuevamente para los hogares jóvenes, debemos fomentar la construcción no solo de apartamentos, que se están construyendo en gran número, sino también de viviendas unifamiliares, que son escasas.
En 2024, la Commonwealth dio un buen primer paso al incluir disposiciones en la Ley de Viviendas Asequibles que permitieron a los propietarios construir pequeñas “unidades accesorias de vivienda” en sus patios traseros y en lotes residenciales adyacentes.
Para desarrollar viviendas unifamiliares de precio moderado, también es esencial reformar o anular las regulaciones anti-crecimiento locales. En su informe recientemente publicado, la Comisión para Desbloquear la Producción de Viviendas de la Gobernadora Maura Healey se unió a una larga lista de comités públicos y privados que abogan por la revisión de las medidas de zonificación y reglamentarias que obstaculizan la vivienda asequible.
Con este fin, este otoño los votantes deberían aprobar una medida en la boleta que obligue a las ciudades y pueblos a permitir la construcción de viviendas unifamiliares en lotes pequeños. Crear más propiedades pequeñas ayudaría a lograr la asequibilidad, así como la densidad física que muchos planificadores desean lograr para un desarrollo compacto y respetuoso con el medio ambiente.
Además, la Commonwealth y los gobiernos locales deberían encontrar o adquirir terrenos para el desarrollo privado de viviendas que ofrezcan oportunidades de propiedad de vivienda en viviendas unifamiliares, dúplex o incluso nuevas iteraciones de casas de tres pisos. La administración de Healey ha comenzado a convertir terrenos estatales en excedente en viviendas, pero los municipios deberían unirse con entusiasmo al esfuerzo e incorporar la propiedad de viviendas de bajo costo en sus proyectos de desarrollo de tierras.
Finalmente, los gobiernos estatal y local de Massachusetts podrían proporcionar incentivos financieros, como exenciones o créditos fiscales a los promotores de viviendas con precios para hogares de clase media y de bajos ingresos.
Hay muchas buenas razones para construir residencias multifamiliares. Pero, en última instancia, la única manera de satisfacer el anhelo urgente de los hogares jóvenes por un lugar al que llamar propio es construir casas que puedan permitirse comprar.
